科技业放缓冲击 Bellevue 房市

科技业放缓冲击 Bellevue 房市 AI 技术变革与科技业裁员波及西雅图东区房产市场，导致当地房价增速放缓甚至小幅下滑。 节目通过实地探访 Bellevue 的两套代表性房产——150 万美元的中位数独栋与 1000 万美元的树屋风顶奢豪宅，深入拆解了西雅图房地产的常规与隐形成本。Ryan 详细剖析了地税、保险、HOA 以及当地因树木多雨水多带来的屋顶松针清理、地基排水防潮等独特维护开销。同时，两人还探讨了当地科技业对房价的支撑、AI 冲击下的市场波动、严格的短租法规以及阴雨天看房等实用买房忠告。 Bellevue 住宅中位数约为 USD $150万至 $160万，核心邮编区域（如 98004）独栋售价常达 USD $210万以上，依托无州个人所得税与科技巨头聚集优势持续吸引高薪人才。 (1:44) 西雅图房产地税维持在 1% 左右且按政府估值计税，但存在特有的隐形养房成本，包括每年需清理 2 次屋顶松针青苔（单次 USD $300-$500）以及地基 Crawlspace 防潮排水系统维护。 (11:47) Bellevue Enatai 售价 USD $1,000万的顶奢豪宅地税约 USD $5万/年，单次专业树木修剪高达 USD $2,000-$3,000；因气候与维护困难当地豪宅极少建泳池，而受环保法规限制、自带私人码头的稀缺一线湖景房售价通常在 USD $2,000万以上。 (22:44) 受近期 AI 技术冲击与科技业调整影响，西雅图东区房价涨势已明显放缓；当地房市冬季多为急售的遗产房或变故房，专家建议购房者务必在西雅图常见的阴天实地看房以准确评估采光。 (34:28)

本期节目由地产经纪人 Ryan 深入剖析大西雅图地区（特别是东区 Bellevue）的房产市场，通过对比中位数住宅与千万豪宅，拆解当地依附于科技产业的房价逻辑、基础持房账单以及因雨水气候产生的隐形养护成本。 核心区域定位与不同层级住宅基础账单 (1:44) 大西雅图地区的金县东区（如 Bellevue、Redmond 和 Kirkland）是科技人才与华人家庭的置业核心。以华人占比约 60% 的 Bellevue 为例，独栋住宅中位数约为 150 万至 160 万美元，核心邮编区（98004）同类房屋售价超过 210 万美元。华盛顿州虽然无州个人所得税，但受湖泊和地形限制，公路沿线土地供给紧张，推高了整体房价。 在常规持房成本方面，华盛顿州房产税率稳定在 1% 左右，且按政府估值（通常低于市场售价）征收，不像加州部分区域叠加额外开发税。一套售价 150 万美元的住宅在 2025 年的估税约为 10,200 美元/年，房屋保险约 1,300 至 1,500 美元/年。相比之下，位于 Enatai 区域的 1,000 万美元豪宅，其地税每年约 5 万美元，基础房屋保险在 3,000 至 4,000 美元/年，若涵盖高额室内配置与财产则超过 5,000 美元/年。两者的 HOA 费用则因社区设施差异，每月在数十美元至数百美元不等。 雨城气候衍生的隐形养护与高昂人工 (11:47) 西雅图独特的温带海洋性气候与茂密植被，带来了购房者容易忽略的隐形成本。由于树木密集且常有大风，松针与落叶易在屋顶堆积滋生青苔，独栋住宅每年建议进行至少 2 次屋顶与落水管清理，单次费用为 300 至 500 美元。若未定期清理，极易诱发严重的屋顶漏水渗蚀。 房屋地基与排水系统是另一大支出盲区。不同于加州的水泥浇筑地基，西雅图老房普遍采用底部铺防水布的爬行空间（Crawlspace），需每 1 至 2 年检查一次积水情况；若需加装或改造防潮排水系统，工程费用从 3,000 美元到数万美元不等。此外，西雅图的园艺人工昂贵（时薪约 20 至 30 美元，专业团队出工费 200 美元起），大宅日常草坪维护月均需 300 至 400 美元，若涉及数十棵高耸大树的定期修剪，单次账单可达 2,000 至 3,000 美元；加上 Bellevue 水费昂贵，大型院落常需铺设人造草坪以控制浇水成本。 水岸稀缺溢价与严苛的出租投资回报 (28:24) 西雅图高端房产展现出鲜明的地域特征：当地豪宅极少配备私人泳池，原因在于全年有一大半时间受气候限制无法下水，加之落叶清理与旧设备维护极为繁琐。真正的顶奢价值集中在华盛顿湖畔的私人码头。受现行环保法规对湖岸新建建筑的严格限制，唯有受祖父条款保护的老码头得以保留重建资格，这使得带合法私人码头的临湖豪宅售价通常直接翻倍至 2,000 万美元以上。 在投资属性上，西雅图的高房价导致长租净年化回报率偏低，通常仅维持在 3% 到 4%（个别达 5%）。短租（Airbnb）自营回报率虽可达 8% 至 10%（第三方托管后净回报约 5% 至 6%），但监管极其严苛。例如东区的 Bellevue 和 Kirkland 要求业主必须自住其中一间房且一年住满 270 天以上方可出租，几乎杜绝了纯投资客的全套短租模式，仅西雅图市区与 Redmond 政策稍显宽松。 科技业波动冲击与房市季节交易法则 (34:28) 东区房市深度绑定科技产业。Ryan 指出，随着 AI 爆发引发科技业岗位调整，东区房价增长已出现明显放缓甚至微跌，反映出单一产业主导型经济体对外部风浪的高度敏感。除产业周期外，购房者还需适应本地的自然与通勤现实：西雅图每年有 50% 至 70% 的时间为阴天，房屋采光在阴雨天与晴天差异巨大，务必在阴天实地看房；同时本地年轻人对通勤极其敏感，普遍倾向于“不堵车 15 分钟内”的活动半径。 西雅图房市还具有显著的季节分化。冬季受阴雨天气影响，屋主难以及时修缮布置（Staging），且常有外地度假流失，导致挂牌量锐减、市场进入冰封期，此时上市的房源往往带有离婚分产或遗产继承（Estate sale）等必须变现的特殊背景，成为捡漏契机；而夏季气候回暖，上市房源则大幅增加，地段与户型的挑选空间更为充裕。 西雅图房市虽有无州所得税和科技产业支撑，但高度依赖科技股表现与高薪岗位的单一脆弱性正在显现；购房者在评估账面地税与房贷之余，必须将雨季防潮、落叶排水、园艺人工以及严苛的短租法规等本地化约束纳入现金流考量。

[0:06] 美商挖挖Wow: 华盛顿州无个人所得税 [1:44] Ryan: 华人人口比例已达约 60% [7:34] Ryan: 2025 年地税仅约 USD $10,200/年 [11:47] Ryan: 每年至少进行 2 次屋顶及排水槽（Gutter）清理 [35:00] Ryan: 买房前一定要在阴天时去现场看房 [35:00] Ryan: 不堵车 15 分钟车程 [22:44] Ryan: 出工费 USD $200 起步 [28:24] Ryan: 只有受“祖父条款”（Grandfather Clause）保护的老豪宅才能保留码头重建资格

[0:06] 11呎的转轴门 [0:07] 反正我在美国目前没有去到 [0:08] 没有到这样层级的房子 [0:11] 这里是 [0:14] 那这个到夏天很容易 [0:21] 听说华盛顿州的这个 [0:23] 园丁的人工成本非常的高 [0:25] 对呀没错 [0:28] 开玩笑 [0:28] 买卖房子的时候 [0:29] 我们其实有时候蛮怕 [0:31] 有OOO的房子 [0:41] 嘿 大家好 我是Debby [0:43] 没错 我们现在呢 [0:45] 仍然在西雅图 [0:46] 大家看到我的身后 [0:47] 是一个非常美丽的西雅图天际线 [0:49] 我们今天要来讨论一个 [0:50] 我们曾经在德州还有洛杉矶 [0:53] 都做过的一个主题 [0:54] 养房成本的开箱 [0:55] 人家都说西雅图的房地产超级贵 [0:58] 真的这么贵吗 [1:00] 究竟西雅图还值得买吗 [1:02] 我们废话不多说 [1:04] 马上进行采访 Let's go [1:14] 我们每次到新的城市呢 [1:15] 都会去做一个关于房地产的讨论 [1:17] 为什么 [1:17] 因为其实美国真的很大 [1:19] 每个城市的房地产状况真的很不一样 [1:22] 今天呢 [1:22] 我们要来讨论西雅图 [1:24] 整个大的区域 [1:26] 他们究竟在养房成本有什么样的不同 [1:28] 我们今天非常开心 [1:30] 请到一位在西雅图非常知名 [1:32] 而且 [1:33] 非常有经验的一个房地产经纪 [1:35] 来跟我们一起开箱 [1:37] 西雅图的养房成本 [1:38] 我们马上来欢迎Ryan [1:44] 嗨 大家好 我是Ryan [1:46] 很多这里的本地的人都叫我老徐 [1:48] 我们首先来了解一下 [1:49] 因为我们大部分的受众群体 [1:51] 都是华人比较多 [1:52] 在西雅图有没有哪些城市呢 [1:55] 特别受到华人喜欢 [1:57] 一般来讲我们这里华人比较喜欢的 [2:00] 尤其是年轻华人会更喜欢 [2:02] King County的东区范围 [2:04] 这里也是华人比较多的地方 [2:06] 也就是所谓的 [2:08] 这三个主要城市 [2:09] 和附近的一些卫星城市 [2:11] 还有一些没有成家 [2:13] 然后可能事业刚起步的一些年轻人 [2:16] 也会选择 [2:18] 因为那样的话 [2:19] 他们可能通勤到西雅图市区去工作 [2:21] 会比较方便一点 [2:22] 我们现在在的这个房产 [2:23] 是在Bellevue [2:24] 可不可以跟大家介绍一下 [2:26] Bellevue是什么样的一个城市 [2:27] Bellevue的话 [2:28] 这个城市差不多是从 [2:30] 上个世纪80年代左右开始发展 [2:33] 然后从差不多2000年之后 [2:34] 就开始成为这些大科技公司 [2:36] 主要把办公室放在的这样一个城市 [2:39] 2000年之后在这里做了很多的办公楼 [2:42] Amazon [2:43] Microsoft在最近几年都在这里 [2:45] 那最近过来的有一些湾区的 [2:47] 一些IT公司 [2:48] 也基本上都以Bellevue为中心 [2:51] 去招聘 [2:52] 所以的话很多人为了工作方便 [2:54] 都会把房子买在Bellevue这里附近 [2:57] 那华人的话 [2:58] 差不多从90年代开始 [3:00] 慢慢的就比较集中的买房子 [3:02] 买在这里了 [3:03] 这里的人口的话 [3:04] 差不多是60%是华人吧 [3:06] 哇 那其实蛮高的 [3:08] 可以跟我们谈谈 [3:09] Bellevue这边的这个中位数的房地产 [3:12] 价位大概落在什么位置吗 [3:19] 这个差不多是在2500呎到3000呎 [3:22] 左右的一个独栋房屋 [3:23] 大小的平均价位 [3:24] 嗯哼 [3:25] 那Zip Code好一点的 [3:26] 在比如说我们这里有个Zip Code叫 [3:28] 98004 [3:29] 那边的话可能同样大小的房子 [3:31] 就要USD$210万以上 [3:33] 有点开始了 [3:34] 所以Bellevue他的整体房价 [3:36] 其实算在西雅图算偏高的对不对 [3:38] 对 [3:39] 好的那我们现在废话不多说 [3:41] 马上带大家进去看一下 [3:42] 真实的这栋USD$150万左右的 [3:45] Bellevue房产长什么样子 [3:47] Let's go [3:57] 嗨 请进 [3:59] 哇 这里采光好好哦 [4:02] 哇 西雅图这样的设计是非常常见的吗 [4:07] 因为尤其在这个大小的房子来讲 [4:09] 这样的双层落地的 [4:11] 大窗户是比较少见的 [4:13] 比较少见 [4:13] 如果是夏天的话 [4:14] 这房子应该特别 [4:16] 感觉特别好 [4:16] 对啊 阳光对我们这里来说太重要了 [4:18] 阳光可以直接从这个窗户口射到这边的 [4:22] 对 餐厅 [4:23] 然后厨房基本上都是有阳光的 [4:25] 那这个户型也是比较开阔的 [4:26] 虽然面积比较小 [4:28] 但你不会觉得这个空间小 [4:29] 对 完全不会觉得它很压抑 [4:30] 或是感觉特别小 [4:35] 而且再加上它又挑高 [4:37] 它这个天花板大概多高啊 [4:39] 这个天花板高度的话应该是18呎的 [4:41] 因为这个是 [4:42] 2000年的房子 [4:43] 那现在的新房 [4:45] 挑高有做到这么高吗 [4:47] 有一些超豪华的 [4:49] 比如说USD$300万以上的房产 [4:50] 必须是豪华的 [4:51] 20年以后有 [4:53] 所以如果新房 [4:54] 但是不是一个偏豪华的房产的一个 [4:57] 建造方式的话 [4:58] 可能就不会这么高的挑高 [5:00] 没错 甚至很多豪华房产 [5:01] 它也是没有这样的一个挑高设计 [5:07] 而且2000年的房子 [5:08] 在美国其实也不算是很老的房子 [5:10] 那当然 [5:10] 那一楼还有什么样的一个设施呢 [5:12] 首先 kitchen 的这个 [5:14] 它的橱柜数量非常够 [5:16] 这在那个年代来讲 [5:18] 算是比较大的一个厨房 [5:19] 然后这里有一个半卫 [5:22] 然后这个门是通往车库的一个 [5:26] OK 车库分开的一个车位 [5:29] 双车车库 没错 [5:29] OK 好 [5:30] 那我们来上二楼去看一下好了 [5:33] 对 这里楼上楼下都是非常敞亮 [5:36] 哇 它二楼还有一个 [5:39] 很舒服的空间 [5:41] 这阁楼也是非常好的 [5:43] 利用到了那个同一个窗户 [5:44] 那这二楼有几间房间 [5:46] 二楼一共是三间房间 [5:47] 那我们来到主卧里面 [5:50] 主卧的这个层高也是比较不错 [5:52] 他把它做了一个 [5:54] 拱形天花板 [5:55] 所以挺高的 [5:56] 因为我知道这边常下雨 [5:58] 所以你们的屋顶设计 [5:59] 跟其他的地方都差不多吗 [6:02] 对 有一些排水方面的考虑 [6:04] 那当然平顶的 [6:05] 他就需要花更多的成本 [6:07] 去处理排水 [6:07] 去维护排水 [6:09] 这边是他的主卫 [6:11] 算是一个 [6:12] 比较完整的一个全卫生间 [6:14] 然后里面是我们的步入式衣柜 [6:16] OK [6:17] 这衣柜还蛮大的 [6:19] 我只能说 [6:20] 这个空间看似不大 [6:22] 其实他的利用率还蛮好的 [6:24] 非常完整 [6:26] 那进两个房间之前 [6:27] 我们看到这边是他的洗衣房 [6:30] 然后你后面的是这两个卧室 [6:32] 他共用的一个 [6:33] 就是一个三件套卫生间 [6:34] 然后的话 [6:37] 这个是第一个小房间 [6:38] 然后他是朝著前面 [6:41] 它的光线也都还是比较不错 [6:42] 因为前面没有什么遮挡 [6:44] 我觉得他这房子的设计非常好 [6:49] 对 因为他下面的这个高度 [6:51] 按照现在的建造标准来讲的话 [6:53] 已经不能盖房实做那么低了 [6:54] 对 [6:55] 以前是可以做得比较低一点 [6:57] 这边是他第二个小房间 [7:00] 基本上里面的整个布局 [7:03] 和旁边那个是一样的 [7:04] 就镜像过来这样子 [7:06] 我觉得这个三房的一个房子 [7:09] 1900 尺 [7:09] 我现在可以理解 [7:10] 为什么你说他是属于一个 [7:12] 如果你是在比较新兴 [7:14] 刚起步的一对夫妻 [7:16] 很适合的一个房产 [7:18] 因为房间的数量也不太多 [7:20] 然后你刚刚说房价 [7:21] 在 Bellevue 也算是一个 [7:23] 比较适中的一个价位 [7:24] 没错 [7:25] 我觉得这房子的采光真的完美 [7:27] 真的 [7:28] Debby已经 [7:28] 越来越喜欢西雅图了 [7:30] 完蛋了 [7:31] 可以搬过来 [7:33] OK 没错 [7:34] 我们现在呢 [7:36] 就在我们这个 USD$150万房子的这个客厅 [7:39] 来跟 Ryan 聊一聊 [7:40] 他究竟要花多少钱来养房 [7:43] 首先我要先跟大家提醒一下 [7:44] 我们现在讲的都是 [7:49] 究竟要花多少钱 [7:51] 我们想请问一下 Ryan [7:52] 西雅图地其实蛮小的 [7:54] 因为你们有被那个 [7:55] Lake Washington 切穿嘛 [7:56] 对 [7:57] 所以本身地也不是很大 [7:59] 所以你们这个买房 [8:00] 也会不会是因为 [8:01] 这样的情况导致说 [8:02] 房价其实一直居高不下 [8:04] 因为这个需求就在这里 [8:05] 对 [8:07] 就是一个是你说的 [8:08] 地本身是被切开了 [8:09] 是 那也是因为这样地形的关系 [8:11] 所以我们的高速就是 [8:14] 是 [8:15] 所以我们的高速的选择就很少 [8:17] 那大家基本上买房就是 [8:18] 要不是在这框框里面 [8:20] 要不然就是沿著高速沿线 [8:22] 就完全是交通方便为主轴 [8:24] 去发散这个 [8:24] 对 这个市场 [8:26] 我们知道 [8:29] 这里的地税大概几个百分点 [8:31] 华州的话 [8:32] 地税其实算还好 [8:35] 这样一个范围 [8:37] 那比方说这个房子 [8:38] 它虽然市场价在USD$150万左右 [8:42] 那政府的估价其实只有USD$120-130万 [8:45] 那现在这个时间点的话 [8:47] 它事实上一年的这个地税 [8:49] 只有USD$10,200块而已 [8:51] 所以你们是根据银行估值 [8:52] 不是根据买价 [8:53] 对 不是根据买价 [8:54] 这好像跟加州的是不是有点不一样 [8:57] 那我们这里其实会变了 [8:58] 因为这个房子事实上 [8:59] 我刚刚说的那个USD$10,200块是 [9:01] 2025年它的 [9:03] 它的这个税率 [9:03] 然后它在2023年的时候 [9:05] 当时政府估价又更贵一点 [9:07] 所以当时是USD$10,500块左右 [9:08] 它会上下起伏 [9:10] 所以西雅图不会分新旧区 [9:12] 几乎没有完全在分的 [9:14] 这个地税部分跟LA其实蛮不一样的 [9:16] 他不像LA还有新区开发 [9:18] 新区开发税又有一些费用 [9:21] 整个费用一年可能会到2%左右的税率 [9:25] 在西雅图比较没有这种情况 [9:28] 大部分都落在1%左右 [9:29] 对 [9:30] 相对来说算是蛮亲民的 [9:32] 我觉得 [9:33] 以加州受过极度炼狱的地税虐待之后 [9:39] 我现在觉得西雅图还是很吸引人的 [9:42] 而且我们没有所得税 [9:43] 对嘛 [9:44] 没有所得税 [9:46] 这一点 [9:47] 我觉得对科技公司的IT工程师们 [9:50] 非常大的感受 [9:51] 西雅图非常大的一个优势 [9:53] 我们现在是有富人税 [9:56] 大多数的人应该没关系 [9:59] 可能顶多顶端1-2%会影响 [10:02] 我们的地税以外 [10:04] 第二个最大开销 [10:05] 我想养房成本上面来说 [10:06] 应该就是保险 [10:07] 在西雅图的保险上面 [10:09] 像这一栋USD$150万的房子 [10:11] 它的保险大概落在什么样的位置 [10:12] 然后最近几年 [10:13] 其实保险公司都有在涨 [10:15] 所以估计新买家拿这个房子的话 [10:17] 应该可能在USD$1,300-1,500块 [10:20] 但是也是 [10:22] 我觉得 [10:23] 因为我们这里自然灾害 [10:24] 可能比较少一些 [10:26] 在西雅图有没有常见的自然灾害 [10:28] 这里会有一些地方是洪水区域 [10:31] 洪水区域 [10:32] 贷款公司 [10:34] 他如果看到你的房子是在洪水区域 [10:35] 是 他会强制你买洪水险 [10:37] 才可以把贷款批准下来 [10:38] 没错 [10:39] 那当然如果全款就没有这个担心 [10:41] 我们现在讲的都是全款状态 [10:42] 所以也可以算不是强制的 [10:45] 然后我们有地震带 [10:51] 其实我蛮好奇 [10:52] 因为这个 [10:52] 我们看了这个USD$150万的房子 [10:54] 它其实是在一个社区里面 [10:55] 没错 [10:56] 基本上会有物业管理费的部分 [10:58] 是 [10:59] 这栋房子物业管理费多少钱 [11:00] 它是 USD$240块/月 [11:02] 算是比较贵的 [11:03] 比较贵的 [11:04] 有一些可能到个 [11:06] USD$200多万的新建小区 [11:07] 二三十套的那些 [11:08] 可能它的 [11:10] 它的这个物业管理费的费用也就差不多而已 [11:13] 作为一个20年的老社区来讲 [11:15] 它当时就是比较贵的了 [11:17] OK 了解 [11:18] 就以 Bellevue 来讲 [11:19] 因为这房子在 Bellevue 嘛 [11:20] 对 [11:20] 常见的物业管理费大概落在多少钱 [11:22] 因为我们集中开发的社区比较少 [11:24] 所以 [11:28] 这很不一样 [11:29] 对 [11:29] 只有一些 90 年代之后建的社区 [11:32] 比如说 Lakemont [11:34] 然后 Somerset [11:35] Somerset 只有USD$几十块钱/年 [11:37] 哇 [11:38] 因为它几乎没有公共设施 [11:45] 那除了我们刚刚讲到大的开销 [11:47] 物业管理费 地税 保险都讲完了 [11:49] 我想帮观众来问一下 [11:51] 在西雅图有没有一些隐形的养房成本 [11:54] 可能跟其他城市是蛮不一样的 [11:58] 我觉得非常不同的就是两个点吧 [12:00] 一个是我们这里雨水比较多 [12:03] 然后就是雨城嘛 [12:04] 很多的房子在排水设施啊 [12:10] 另外一点的话呢 [12:11] 因为我们树比较多 [12:12] 因为我们有一个暱称叫做 [12:14] 长青州 [12:14] 很多很多的树 [12:16] 但是呢 [12:16] 我们风又很大 [12:17] 所以很多房子 [12:18] 它的屋顶都会被这些树叶啊 [12:21] 松针松果的破坏覆盖 [12:23] 然后又有很多的青苔 [12:27] 所以我们每年都会有固定的屋顶维护 [12:30] 一般来说像这样的一个独栋房屋 [12:32] 一年维护大概要多少次 [12:34] 然后它的成本大概要多少钱 [12:36] 比方说我们这个是这个建筑后面 [12:38] 就有几棵比较大的树 [12:40] 这个房子的话 [12:41] 一般会推荐每年至少两次的 [12:45] 屋顶排水管线和屋顶的清理 [12:47] 那每一次的成本其实不算贵 [12:49] USD$300-500块/次而已 [12:51] 如果你不去清屋顶的话 [12:52] 那带来的问题可能就是漏水啊之类的 [12:55] 那花费就会高很多 [12:57] 以专业房产经纪人的角度来说 [12:59] 是必要要维护的一个开销 [13:01] 没错 [13:02] 那排水系统的部分呢 [13:03] 这个要怎么维护啊 [13:05] 这个得看 [13:06] 有些房子它建的比较早呢 [13:08] 它是没有Storm water system [13:10] 它是没有做雨污分流的 [13:12] 它的雨水甚至会流到下水道 [13:14] 那你不希望那些发展出来 [13:16] 所以你会需要在你买每个房子的时候 [13:19] 先了解它的排水系统 [13:21] 没有排水系统的一些房子 [13:23] 如果我自己去买的话 [13:25] 我就可能在买完就花USD$几千块钱 [13:28] 给它做一个地基的防水系统 [13:30] 所以这个排水系统可以在房子建完之后 [13:32] 再去增加的 [13:33] 对可以后加 [13:35] 当然可能效率不如你在建的时候去做它 [13:38] 或者说花费可能会有一点高 [13:40] 但是效果还是没有问题的 [13:43] 这个一个排水系统如果要后加的话 [13:45] 一个排水系统大概要花多少钱 [13:47] 取决于它的房子本身地基占面积多大 [13:52] 然后一般来讲 [13:53] 就比较便宜的就USD$3,000-4,000 [13:55] USD$3,000-4,000 [13:56] 那USD$几万块的我们也见过 [13:57] 排水系统本身需要维护吗 [13:59] 我们下面是有crawlspace的 [14:00] 这个房子有crawlspace [14:02] 对 [14:02] 哇 [14:03] 和加州可能有些不一样 [14:04] 我们很多的房子都会下面做一个crawlspace [14:06] 为了方便大家去维护保养 [14:08] crawlspace的概念 [14:09] 我可以理解为就是他把它架高的概念 [14:13] 底下不会灌水泥 [14:14] 理解 [14:15] 水泥只灌在四边 [14:17] 然后底下会有一个防水布 [14:18] 那像这样的维护保养的话 [14:20] 就可能每过一两年 [14:21] 你派人下去看一下有没有积水 [14:24] 是 [14:24] 如果积水的话 [14:25] 可能就需要去处理你的排水系统 [14:28] 就是由这个crawlspace的空间 [14:30] 去确认你的排水系统有没有需要维护了 [14:34] 对 那如果你维护保养的比较好 [14:36] 我们也见过一些七八十年代的房子 [14:39] 但是他防水系统做的很好 [14:41] 到现在都能正常使用 [14:42] 今天看了这个USD$150万的这个房子 [14:45] 等一下 Ryan 呢 [14:46] 就要带我们去看一个超级大豪宅 [14:50] 这个豪宅呢 [14:50] 是我们频道里面 [14:54] 他在西雅图养房成本究竟要多少钱 [14:57] Let's go [14:58] 好的没错 [15:00] 万众瞩目万众期待的 [15:02] USD$1,000万房产 [15:03] 我现在也非常期待 [15:04] 我们终于到了 [15:05] 这个地方超级隐密 [15:07] 我们马上让Ryan来跟我们介绍一下 [15:09] 这个房子的一些基本信息 [15:12] 那我们现在这个地方叫做Enatai [15:14] 是Bellevue City的一部分 [15:16] 然后这里是以附近树多比较闻名一点 [15:20] 我可以感受到那个空气都不一样 [15:22] USD$1,000万美金的房子 [15:24] 究竟长什么样 [15:25] Debby不废话 [15:26] 现在马上带大家去看 [15:28] Let's go [15:38] 这个门很重 [15:39] 这是一个 [15:41] 11呎的转轴门 [15:43] 这个房子我 [15:45] 反正我在美国没有去到 [15:47] 目前没有到这样层级的房子 [15:49] 马上看到一个这个非常大的一个聚会桌 [15:51] 对 [15:52] 这个应该是对客人的桌子 [15:54] 就是我们一般叫他正式餐厅 [15:56] 我很想成为这个拥有者的客人 [15:58] 因为 [16:03] 那外面是一个 [16:06] 庭院空中的形式 [16:07] 对 在二楼 [16:08] 阳台吧 OK阳台 [16:10] 哦还有加热的设备 [16:13] 我们冬天还是比较冷的嘛 [16:15] 哇这个岛台跟那个厨房绝了 [16:19] 超级漂亮 [16:21] 它的所有的家用电器都是Miele [16:24] 这个品牌叫做True [16:25] 在华州非常非常非常少见 [16:27] 那加州搞过来的 [16:28] 这个应该像比较像是一个 [16:29] 针对客人的一个厨房空间 [16:32] 因为我现在开房子也开了不少个 [16:34] 一般豪宅里面都会有两个 [16:37] 厨房 [16:38] 对吧 [16:38] 懂行啦 [16:39] 这还有一个这个中厨 [16:41] 真的有 [16:42] 就跟我来 [16:43] 就在这里 [16:44] 这个厨房很大 [16:46] 这个而且高度也很高 [16:48] 超高一点压迫感都没有 [16:50] 这边是一个办公室 [16:53] 欸这个办公室好舒服哦 [16:55] 而且他们考虑很周全 [16:56] 就每个窗口看出去就像看到一幅画一样 [16:59] 是 很漂亮 [17:00] 然后那边是一个 [17:02] 给客人用的一个半卫 [17:04] 0.5的厕所 [17:05] 对 OK非常合理 [17:06] 豪宅必备 [17:07] 好不好 [17:08] 一定要有的 [17:09] 这边是一个Nook [17:10] 就是家里没有客人的时候 [17:12] 平时一般会在这里就餐会多一点 [17:15] 我觉得这个 [17:16] 建商用的料跟颜色配置 [17:18] 真的是让人很舒服 [17:20] 然后正前方这个客厅 [17:22] 应该是目前 [17:23] 我最喜欢的一个部分 [17:24] 因为我觉得 [17:25] 当你在看电视的时候 [17:26] 旁边还可以护眼睛的感觉 [17:28] 它整面玻璃 [17:30] 看过去就是绿意盎然 [17:32] 我只能说 [17:37] 所以从客厅过去之后 [17:39] 是什么样的一个空间 [17:40] 这个是主要的 [17:41] 就是居住空间了 [17:42] 里面是两间小房间和一个大房间 [17:45] 这边是洗衣房 [17:46] 洗衣房有单独的一套 [17:48] 那全屋的话一共有三个洗衣房 [17:53] 这里面是主卧房 [17:55] 然后它这个装饰墙用的都是石头 [17:59] 非常有气质 [18:01] 这个落地窗我感觉它 [18:03] 真的是大量运用在这整套房子里面 [18:06] 它尽可能的让 [18:07] 这个房子的 [18:09] 优势展现出来 [18:11] 对它这个房子的设计师 [18:12] 给这套房子的概念就是一个 [18:15] 藏在市井中间的一个树屋 [18:18] 这样一个感觉 [18:19] 完全有感觉到它的这个概念 [18:21] 这是它的主卫浴 [18:24] 它用的所有的瓷砖 [18:26] 然后非常的这种 [18:28] 极简风格一点 [18:31] 双水槽 [18:32] 然后直接把 [18:34] 这个石头 [18:36] 直接切割成水槽 [18:38] 然后 [18:39] 然后我很喜欢它这个就是 [18:41] 它的浴缸的空间 [18:48] 哇我看到他的衣柜了 [18:55] 哇它这里面还有属于自己的一个 [18:57] 干洗空间 [18:59] 一起去楼下看一下 [19:00] 还有楼下 [19:01] 对生活组成都在一楼 [19:03] 然后楼下是家庭活动的这样一个空间 [19:08] 它的这个 [19:09] 连这个楼梯的设计 [19:11] 我觉得都非常的棒 [19:12] 尽可能的让采光达到最好的效果 [19:15] 这里是 [19:17] 健身房 [19:19] 哇 [19:21] 那有钱人肯定是不能像我这么胖的 [19:23] 所以家里面一定要有一个 [19:24] Gym在这里 [19:26] 对 [19:28] 该有的都有 [19:29] 冰箱 [19:30] 还有可能不太见到的一个桑拿 [19:33] 哇 [19:34] 真的耶 [19:35] 好像这个豪宅设计就是你基本可以不用出门 [19:37] 对 [19:38] 非常的惊讶 [19:39] 然后我们可以从那边出去 [19:41] 哇这里跟迷宫一样 [19:42] 真的太大了 [19:42] 因为它刚刚这里的话呢 [19:44] 就是那边是一个楼梯 [19:46] 这边反面是另一个楼梯 [19:48] 可以从屋子另一边过来 [19:49] 所以它整栋房子有两个楼梯 [19:51] 对 [19:51] OK [19:52] 然后设计非常贴心 [19:54] 这个健身房旁边一出来 [19:56] 就是卫浴设备上厕所的地方 [20:00] 像因为靠近Gym [20:01] 那你要喝一些蛋白粉 [20:04] 一些奶昔这些东西 [20:05] 就很容易在这个空间去操作 [20:06] 接下来我还能看到什么 [20:08] 让我惊叹的东西 [20:09] 我现在非常的期待 [20:10] 一个小小的休息区域 [20:12] 然后 [20:13] 再往后面走的话呢 [20:15] 先是可以看到一个酒窖 [20:17] 酒窖在里面是一个剧院 [20:22] 哇 [20:23] 这个喜欢喝酒的朋友 [20:24] 一定喜欢这个空间 [20:26] 这房子我最喜欢的地方就是这里了 [20:27] 这酒窖 [20:28] 哇塞 [20:29] 这真的超大的 [20:30] 这有点像一个 [20:33] 进去视听室之前 [20:35] 一个预备的地方 [20:37] 把东西准备好之后就到视听室休息 [20:40] OK这个是他的剧院 [20:43] 这个剧院的尺寸 [20:44] 基本上就是设计给 [20:45] 六七个人的这样一个家庭 [20:48] 对 [20:48] 两排的位置可以给你们看电影 [20:50] 哦 [20:51] 我们刚刚的摄影团队有跟我讲说 [20:54] 很明显的在监听耳机里面听到 [20:56] 这里的隔音 [20:57] 跟外面是完全不一样 [20:59] 因为从耳机里面明显听到 [21:01] 是非常好的状态 [21:05] 哇 [21:06] 好漂亮哦 [21:07] 超漂亮的 [21:08] 好 请 [21:09] 哇 [21:11] 这房子呢 [21:12] 从正门没有感觉它外观这么的壮观 [21:15] 对 但是背面呢 [21:17] 完全真的就是豪宅耶 [21:19] 这个房子住下来真的是 [21:22] 拿来度假是有点可惜 [21:23] 天天住在这我觉得好开心 [21:28] 哇 一个房子大到两个楼梯 [21:30] 真的 [21:31] 很疯狂 [21:33] 所以他一上来又回到了我们的这个 [21:35] 入口的地方 [21:36] 没错 [21:37] 这是另一侧 [21:39] 那刚刚那边是主人侧 [21:41] 这边的话呢 [21:42] 是一个客房 [21:43] 也可以作为现在很流行 [21:45] 我们在美国称之为 [21:46] 多代同堂的生活 [21:47] 而且它里面的空间超大耶 [21:49] 豪宅的所有空间 [21:50] 每一个客人房 [21:51] 基本上都有一个自己的厕所 [21:54] 隐私这件事情 [21:55] 对美国人来说还是非常注重 [21:57] 一定 [21:58] 那我左手边的这边是车库 [22:00] 车库这边有房屋保全系统 [22:03] 也是都一键的 [22:05] 这里还有一个小小的洗衣空间 [22:08] 然后我们看一下它的车库 [22:09] 它首先里面是有动作感应 [22:13] 然后它有三个Tesla的这个power bank [22:16] 所以我们这里也不怕停电 [22:17] 对啦 西雅图因为树多风大 [22:20] 所以停电的频率还算是挺高的 [22:22] 这个应该是必须的 [22:24] 然后这是一个四车位的 [22:26] 是 [22:27] 这个房子 [22:28] 哇 [22:29] 就室内的部分就有四个车位 [22:32] 那外面前面那个空地都可以停 [22:34] 可以停个十几个车 [22:35] 哇 [22:36] 超乎我们的想像 [22:44] 没错 [22:45] 我们走完整趟这个7,000平方呎的豪宅之后 [22:49] 我们来面对现实 [22:51] 要来聊一聊 [22:52] 这个USD$1,000万美金的豪宅 [22:56] 这样的一个房产在西雅图 [22:57] 它究竟养房成本要多少 [22:59] 首先我们先来面对现实的第一点就是 [23:01] 这个地价税 [23:04] 最大笔的开销 [23:06] 其实还好 [23:07] 真的吗 [23:07] 实际上的税额 [23:09] 现在是 [23:13] 对 [23:14] 按比例来讲算是很低了 [23:16] 要强调一下 [23:17] 全款现金买 [23:18] 没有贷款 [23:19] 保险呢 [23:20] 这个房子比较大一点 [23:22] 而且它有很多的固定装置 [23:24] 其实是比较贵的 [23:26] 那一般这个大小的房子 [23:27] 其实如果是平均下来的话 [23:29] 大概保险应该是USD$3,000-4,000 [23:32] USD$3,000-4,000/年 [23:33] 那如果是说一般这样类型的房屋拥有者 [23:36] 他有更多的个人财产 [23:37] 那很容易是USD$5,000/年以上了 [23:40] 所以这根据你的房子里面的价值 [23:42] 估值有多少 [23:43] 就除了房子本身的估值 [23:45] 跟你里面个人的一些财产 [23:48] 对 [23:48] 所以我们抓USD$5,000 [23:49] 是最低的一个保险的一个状态 [23:53] 这个小区你刚刚有说它是豪宅 [23:55] 每一个房子长得都不太一样 [23:56] 它有没有物业管理费 [23:57] 这个小区有一个小小的物业管理费 [24:00] 然后它的物业管理费是USD$80块/月 [24:02] 金额是比较低的 [24:03] 那它主要管的是外面这个 [24:06] 相当于社区联络道路的 [24:08] 这样一个维护 [24:09] 就是主要是道路上的 [24:11] 对 维护 [24:12] 那这么大的一个房子 [24:13] 我想豪宅最可怕的 [24:15] 不单单只是这些最基本成本 [24:16] 有些东西我们是完全没有想过 [24:17] 例如说草地 [24:19] 或者是景观的维护 [24:21] 这些种种可不可以帮我们分析一下 [24:23] 那这个房子的设计师 [24:25] 还算是比较聪明的 [24:26] 他所有的东西都做得 [24:28] 比较耐久一点 [24:29] 然后那它的草坪 [24:30] 其实也基本上都做成假草的 [24:33] 就前面有一部分是真草的部分 [24:36] 如果我们假设它不是这些假草的话 [24:41] 真的吗 [24:42] 对 Bellevue是附近这些城市 [24:44] 水费最贵的之一 [24:46] 我可以问一下为什么吗 [24:47] 为什么Bellevue [24:48] 因为使用量越大吗 [24:49] 它有单独的污水处理部分 [24:51] 然后它的上水的 [24:52] 因为城市密集度更高 [24:54] 所以它供水需求也更大 [24:57] 所以它会比附近的稍微贵一些 [24:59] 假设我们这个是没有做假草的话 [25:01] 那这个到夏天是很容易会有 [25:07] 好在它做假草 [25:08] 只有前院那点的话 [25:09] 我估计 [25:10] 应该能控制在USD1,000块以内 [25:12] USD$1,000块光前院 [25:13] 对光前院 [25:14] 这么大的空间 [25:15] 电费的部分抓得到吗 [25:17] 那这个很难估计 [25:19] 因为这些灯如果说全开的话 [25:22] 那已经是四位数了 [25:23] 但光是灯啊 [25:25] 其他家电供暖这些东西 [25:27] 那如果是不太住人的 [25:29] 其实这个类型的 [25:31] 也会非常非常低限 [25:33] 因为我们华州电费还算比较便宜 [25:36] 但是刚刚我们有提到 [25:37] 它的那个车库里面 [25:39] 其实是有Tesla的这个 [25:41] 新能源的一个储能桩 [25:43] 没错 [25:44] 它整个车库的上面覆盖的 [25:46] 都是太阳能版 [25:47] 所以的话 [25:48] 它在夏天的时候 [25:50] 还是能够得到非常多的能源补充的 [25:52] 那我这样子问好了 [25:53] 因为这房子真的很大 [25:54] 所以不好评估 [25:55] 像Ryan你自己住的房子 [25:57] 它的电费你有算过 [25:58] 大概一个月多少钱吗 [26:00] 我是四千多呎的房子 [26:02] 面积来说跟这套房子等于说 [26:03] 超过一半的样子 [26:04] 然后我有三辆电车 [26:06] 我的电费平均是在 [26:07] USD$400-600块中间 [26:09] 那还OK [26:10] 其实还好 [26:11] 那这个七千呎 [26:12] 大家可以自己去稍微评量一下 [26:14] OK [26:15] 好 [26:15] 那电费的部分讲完 [26:17] 我们看景观维护这件事情 [26:19] 它会需要修剪树木这些东西 [26:22] 那假草自然是不需要了 [26:24] 不过这些这么多的树 [26:26] 事实上每到三五年 [26:28] 应该还是需要去修剪一下 [26:33] 在开玩笑吗 [26:33] 可能几十棵树吧 [26:35] 对 [26:35] 所以它都得照顾 [26:37] 那还好频率不会用太高 [26:39] 我觉得这个 [26:40] 这么多树可以跟园丁一次谈下来 [26:42] 应该要USD$2-3,000下来 [26:43] 可以搞定吧 [26:44] USD2-3,000下来可能可以搞定 [26:46] 就是你可以跟那个 [26:48] 园丁他们沟通一下 [26:50] 就我这么多打个折这样 [26:52] 真的蛮多的 [26:53] 所以这个也是一个隐形的大成本 [26:55] 那是一定 [26:56] 那这个只是说修剪部分 [26:58] 我们风又比较大嘛 [26:59] 那些松针 [27:01] 松果 [27:02] 你一定也要清理 [27:03] 是 所以我估计 [27:05] 就算它都是假草 [27:07] 你最起码园丁一个月也要来一次 [27:09] 帮你吹一下之类的 [27:10] 但除非你自己有养劳工 [27:12] 你刚刚我们有私底下聊到就是说 [27:15] 华盛顿州的这个 [27:16] 园丁的人工成本非常的高 [27:19] 可以跟我们分享一下 [27:20] 多贵吗 [27:21] 因为我们这里 [27:22] 墨西哥裔的工人比较少一点嘛 [27:25] 我们大多数的园丁 [27:27] 你需要付他USD$20-30/小时 [27:30] 算时薪喔 [27:32] 你可以算小时去付他 [27:33] 那如果你是找那些园艺公司的话 [27:37] 他可能一个班就是USD$200块打底 [27:39] 这样子 [27:41] 我是很会议价的人 [27:43] 我自己的园丁是USD$70/周 [27:47] 然后一个月来四次 [27:49] 然后我也有做直播嘛 [27:51] 我的直播的那个观众 [27:52] 就在我直播的时候 [27:53] 我们聊到这个花费 [27:54] 他们就拿我的这个价钱 [27:55] 去和他们园丁去议价 [27:58] 就被人笑话了 [27:59] 真的假的 [27:59] 说不可能 [28:00] 人家说USD$100块钱都不可能给他每周来 [28:03] 真的假的 [28:04] 没错 [28:04] 我刚刚说的也是只清草地的价钱 [28:07] 那假设你的要求高一点 [28:08] 比如说你除了除草 [28:10] 一般的除草之外 [28:11] 你还要去除杂草啊 [28:13] 你要修形状啊 [28:14] 做漂亮一点啊 [28:15] 你要施肥 [28:16] 那都是额外的费用 [28:18] 所以光园丁一个月 [28:20] 可能就USD$300-400块跑不掉 [28:21] 对啦没错 [28:24] 开玩笑 [28:24] 我觉得这边有个很特别的地方 [28:26] 就是因为加州其实很多房子 [28:29] 他蛮容易看到有泳池这件事情的 [28:32] 但我很惊讶 [28:33] 这间房子虽然他的价位在USD$1,000万 [28:35] 但他没有泳池这件事情 [28:36] 我比较好奇是因为 [28:38] 西雅图这边的一个气候关系 [28:40] 还是西雅图本身就不是一个 [28:42] 很多带泳池房子的一个城市 [28:44] 很多带泳池房子的一个城市 [28:46] 我觉得都有了 [28:47] 以前你可以看到有一些 [28:49] 八十年代以前的户型 [28:50] 有一些社区 [28:51] 他会多一点点 [28:53] 有泳池的那样一个设计 [28:55] 那现在的话 [28:56] 因为很多房子他占地本身比较小 [28:58] 他要牺牲一个空间给泳池很难 [29:00] 那第二个就是加上你说的天气的关系 [29:03] 一年里面大半年 [29:05] 是没有办法去处理这个泳池 [29:07] 去使用它的 [29:08] 而且你要去维护它 [29:09] 我们又有更多的树 [29:10] 更多的东西 [29:12] 松果这些掉下来 [29:13] 没错 [29:14] 那他的维护费用就很可观 [29:17] 对啦 [29:17] 我们一般都是自己去弄 [29:19] 请不起人了 [29:20] 太可怕 [29:21] 买卖房子的时候 [29:22] 我们其实有时候蛮怕接到 [29:25] 有泳池的房子 [29:25] 因为更多的时候 [29:26] 我们接到的是九十年代的房子 [29:28] 很多会有一些游泳池 [29:30] 那他的设备 [29:31] 都是差不多二十几年的设备 [29:34] 其实要去更换那些设备 [29:35] 也是比较贵的 [29:37] 就是一笔投资 [29:38] 变成这样子 [29:39] 那如果是说像 [29:40] 这个价位的房子有一个泳池 [29:41] 我觉得没有任何关系 [29:42] 因为大多数人都是可以去支付的 [29:51] 在西雅图这个地方 [29:52] 我们其实看到很多房子 [29:54] 看起来也是豪宅 [29:54] 在这个Lake Washington周围 [29:56] 其实他们都有自己的船只跟停船口 [30:00] 这个房子 [30:01] 它虽然不靠湖 [30:02] 我其实蛮好奇 [30:03] 西雅图豪宅 [30:04] 是不是很多豪宅 [30:06] 都会带有这个私人码头 [30:08] 是第一线的豪宅 [30:09] 它一定会有私人码头 [30:15] 真的吗 [30:16] 对 像这样USD$1,000万的房子 [30:17] 它如果今天要带有一个水岸 [30:19] 它可能要再往上加多少钱 [30:22] 那很有可能是 [30:25] 而且大概率 [30:26] 它的水岸本身的宽度 [30:28] 可能只有60呎左右 [30:30] 60呎算是比较平均宽度 [30:32] 如果你有个一百多呎的宽度的湖岸 [30:35] 并且你那个是 [30:36] 就是比较深的湖岸的话 [30:39] 深水湖岸的话 [30:40] 它会就非常非常受欢迎 [30:41] 哇 [30:43] 这个Debby承受不起 [30:45] 觉得非常有压力 [30:49] 带私人码头的豪宅比例高吗 [30:51] 数量还是不少的 [30:53] 但是因为我们有规定 [30:55] 现在新的房子 [30:57] 太靠近湖岸的地方 [30:59] 是没有办法去造建筑的 [31:02] 所以都是基本上一百年以前 [31:04] 造的会比较多一点 [31:05] 有的是可能三五十年以前造的 [31:07] 也就是说现在新的新建豪宅 [31:10] 他很难会有码头 [31:11] 对没错 [31:12] 也就是老一点的房子 [31:13] 他如果今天打掉重建 [31:14] 价值就出来了 [31:16] 对 [31:16] 政府也不能拿回这一块码头 [31:18] 所以他的价值就整个就上去了 [31:19] 对祖父条款 [31:21] 但我相信很多观众朋友也很好奇 [31:24] 讲到房地产除了买来自住以外 [31:26] 还有很多人是买来投资 [31:28] 现在西雅图的投资房 [31:29] 短租跟长租 [31:30] 他的投资回报率 [31:31] 大概落在什么样的位置 [31:33] 长租的话 [31:34] 因为我们房价还是比较高的 [31:36] 尤其是前几年很多时候 [31:38] 房价高的时候 [31:39] 回报率其实并不太好 [31:41] 那市场上有时候 [31:42] 如果我们能找到5%的 [31:44] 这样一个年化回报 [31:46] 我们不算上维护和管理花费 [31:51] 大多数都是3-4% [31:53] 3-4%其实跟LA没有差很多 [31:54] LA也是这样 [31:55] 差不多 没有差很多 [31:56] 那短租的话 [31:58] 其实有一些回报率 [32:01] 因为短租这个东西非常要看 [32:03] 每个房子具体的特性 [32:05] 如果你自己是超赞房东 [32:07] 我知道有人可以做到8-10% [32:11] 但是如果你不是超赞房东 [32:13] 据我所知最好最好的 [32:15] 因为你做到10% [32:16] 我们这边超赞房东 [32:18] 基本上是30%-40%的抽佣 [32:21] 那你的收益就又回到5%-6%了 [32:24] 西雅图这边有没有规定 [32:25] 或是Bellevue这边有没有规定 [32:27] Airbnb这种短租 [32:29] 有没有一些要求 [32:30] 非常非常多 [32:31] 非常多要求 [32:32] 东区的话 [32:33] 像我们BRK这三个城市的话 [32:36] 只有Redmond的业主 [32:37] 可以不住在那里面做Airbnb [32:40] Kirkland和Bellevue [32:41] 你都需要至少住在 [32:42] 一套房子里面的一间房 [32:44] 要住270天以上 [32:54] 所以要求的条件很多 [32:56] 那当然还需要Airbnb执照 [32:58] 有些会需要去做商业执照 [33:00] 都需要去做 [33:01] Bellevue你说它完全禁止Airbnb [33:05] 几乎禁止掉 [33:06] 那你当然如果你自己住一个房间 [33:08] 剩下的房间做这样的租出去 [33:11] 还是可以的 [33:11] 但是你说我今天就投资一栋房子 [33:13] 我不住那 [33:14] 也就是基本上是不行的 [33:16] 那只能考虑Redmond [33:18] 有一些远郊一点的 [33:19] 像是滑雪的地方之类的 [33:22] 他们也都是限制性的执照 [33:24] 以前祖父条款的有一些执照 [33:26] 他可以继续租 [33:28] 然后现在新的都是不批的 [33:31] 所以其实在东边的这个Airbnb的要求 [33:34] 其实蛮高的 [33:35] 非常高 [33:36] 所以很多人是不是 [33:37] 他如果住在东边 [33:38] 还有可能投资的房子 [33:40] 做Airbnb可能会做到市区那边去 [33:42] 就做到Seattle City那边去 [33:43] 就做到Seattle City那边去 对 Seattle的话 [33:44] 因为允许每个人有两套 [33:46] 一套是自住的 [33:47] 一套是空著的 [33:48] 所以相对的机会会多一点 [33:51] 因为其实很多人对西雅图的印象 [33:52] 就是他是一个科技之城 [33:54] 科技之城这件事情有没有带给 [33:56] 这个西雅图的房地产 [33:58] 有什么样的一个优势和劣势 [34:00] 那一定是有的 [34:02] 整个科技行业的爆发 [34:04] 股票的增长 [34:06] 它基本上就是我们本地房价 [34:09] 能够涨得超过全国很多的一个主要原因 [34:12] 是 [34:13] 那这个肯定是优点 [34:15] 然后因为这些工作岗位 [34:17] 它还能带来更多的人口 [34:19] 那对我们房价来说 [34:20] 肯定是也是一个很大的支撑了 [34:24] 正向的东西很多了 [34:26] 负面的方向一定也有 [34:28] 尤其像今年这个特殊的年份 [34:30] AI取代了很多的人的职业岗位 [34:34] 那今年我们这里就有一个现象 [34:36] 就是东区的房价很明显的放缓了增长 [34:40] 如果不是说有些地方甚至是下降的话 [34:43] 对比西雅图 [34:44] 或者对比一下全国的其他地方 [34:46] 我们的增长相对是比较慢的 [34:49] 或者是说有一定程度衰退的 [34:51] 就业和科技方面的关系 [34:54] 当一个城市特别依赖某一个产业的时候 [34:56] 当那个产业如果状况没有那么好的时候 [34:58] 就有可能发生这样的情况 [35:00] 节目最后我想问一下Ryan [35:02] 有没有给到 [35:03] 想要在西雅图购置房产 [35:06] 或者是第一次在西雅图购置房产这一区 [35:09] 在买房之前有什么样的忠告跟建议 [35:13] 一定要看清楚 [35:19] 这个建议超实用 [35:20] 我们大概有50-70%的天气是阴天 [35:24] 所以你可能在晴天的时候 [35:26] 看一个房子很漂亮 [35:27] 但是阴天的时候 [35:28] 你再看同一个房子的时候 [35:29] 你未必会愿意去买它 [35:32] 那另外一方面我刚刚也提到交通 [35:34] 我们本地的很多年轻人 [35:36] 对于交通的要求下限 [35:38] 都是不堵车15分钟 [35:40] 我个人虽然觉得有一些过 [35:41] 但是如果是对于不爱开车的朋友 [35:43] 确实值得考虑 [35:45] 因为不堵车15分钟的车程 [35:50] 所以一定要了解季节的差距 [35:53] 西雅图这个城市真的让我很惊讶 [35:55] 就是它很多东西是仰赖季节 [35:57] 房价是不是听说也是会因为季节 [36:00] 会有一些微幅改动 [36:02] 没错 [36:03] 因为我们天气的关系的话 [36:05] 冬天很多人会离开华州出去度假 [36:07] 所以买房的人群也变少了 [36:10] 那同时的话 [36:12] 准备好的状态的房子也都会比较少 [36:15] 所以整个到冬天的时候 [36:17] 我们整个房市都会是一种 [36:20] 活动量相对比较低的一种状态 [36:22] 然后的话 [36:24] 因为很多房子在冬天也没有办法去准备 [36:27] 因为下雨的关系 [36:29] 所以他们如果要做一些整顿的话 [36:32] 改造的话都会影响 [36:34] 没错 所以在冬天的时候更多的是 [36:36] 有一些像是离婚的房产 [36:38] 遗产房 [36:39] 这些不得不卖的房子 [36:40] 我们看到比较多一点 [36:42] 也就是说其实在夏天的时候 [36:44] 房屋的选择会比较多对不对 [36:46] 对作为买家来讲 [36:47] 夏天能买到的好房子好地段 [36:50] 或者说自己心仪的户型的 [36:51] 这个选择一定是更多的 [36:52] 我们今天真的非常感谢Ryan [36:54] 来跟我们开箱了USD$1000万 [36:57] 也是我们频道有史以来 [36:58] 开箱最贵的房产之一 [37:00] 那也希望今天大家对于 [37:02] 夏图的这个房产 [37:03] 还有养房成本这件事情上面 [37:06] 有更多的一个了解 [37:08] 那如果大家对于在西雅图买房 [37:10] 有任何的想法 [37:12] 或者是想要跟资深的经纪做讨论的话 [37:15] 也欢迎大家在影片的下方 [37:17] 我们会把Ryan的联系方式放在下面 [37:20] 如果有房产的需求 [37:21] 有房产的一些疑难杂症 [37:23] 都欢迎联系他 [37:25] 那我们今天的Debby跷班去 [37:26] 就到这边 [37:27] 我是Debby [37:29] 我是Ryan [37:29] 我们下期见 [37:30] 拜拜