房地产信用扩张绑定金融体系 泡沫破裂引发全球三分之二经济危机

房地产信用扩张绑定金融体系 泡沫破裂引发全球三分之二经济危机 房地产兼具消费与投资属性且高度绑定银行信用，其下跌引发的负财富效应与流动性紧缩是导致深度经济衰退的核心主因。 视频深入剖析了房地产作为“全民刚需”与“消费+投资”双重属性资产的特殊性，指出其通过巨额抵押贷款与金融体系深度绑定。一旦房价暴跌，极易与信用泡沫叠加引发剧烈的信用危机与非对称的负财富效应，从而重创整体经济。在房价研判方面，视频构建了以人口、经济与外部资金为主的长期底层驱动，以及以利率和政策为主的短期调控构成的供需分析框架。 房地产兼具刚需与投资双重属性并深度绑定信用体系，中国和美国家庭资产中房产占比分别达70%和28.9%，历史上超三分之二的经济危机均由房地产泡沫破裂诱发。 (0:00) 房地产具有非对称的“财富效应”，房价上涨对消费刺激微弱，但价格暴跌会带来强烈的负财富效应并引发银行信用危机，重创实体经济。 (5:00) 研判房价走势的需求端底层要素是人口与经济，年轻化人口结构与高净值移民能够提供长线支撑，而老龄化与人口流出则会带来长期下行压力。 (10:00) 房贷利率升降与行政税收政策在短期内对房价刺激立竿见影，叠加核心区域房屋供给弹性极小、建设周期长的特性，共同决定了区域房价走势。 (15:00)

小Lin说指出，房地产兼具全民刚需与高杠杆投资品的双重属性，并与银行信用体系深度绑定；房产与信用泡沫的叠加破裂以及非对称的负财富效应，是历史上绝大多数宏观经济危机爆发与加剧的核心机制。 资产特性与双泡沫破裂机制 (0:00) 房地产在宏观经济中具有四项关键属性：人人必需的生存刚需、由于预期驱动而“越涨越买”的投资品属性、极高的家庭财富集中度（中国家庭资产约70%、美国家庭约28.9%为房产，且越不富裕占比越高），以及与二三十年银行信用的深度绑定。17个发达国家在过去100年间，贷款量占GDP比重从1950年的15%激增至近70%。 与股市杠杆交易能够迅速强平止损不同，房屋抵押贷款以房屋本身为标的，变现周期长且交易成本高。一旦房价深跌导致违约潮，银行强行处置抵押物将蒙受巨亏，被迫收紧信贷，抽干全社会的流动性并引发严重的信用危机（Credit Crunch）。IMF数据显示，2008年次贷危机中23个经历房地产与信用“双泡沫”的国家和地区里，有21个随后陷入严重衰退；过去50次全球经济危机中，有超三分之二由房地产泡沫破裂诱发。 救助困局与非对称财富效应 (5:00) 银行信用体系一旦受损，救助成本极高。欧债危机期间，西班牙因早期资本涌入、监管放宽而吹大房产泡沫，泡沫破裂后堆积大量坏账，最终不得不向欧盟借款1,000亿欧元救助银行，债务包袱导致实体经济长期缺乏活力。 从心理机制来看，房地产具有显著“非对称”的财富效应。房价上涨时，多数家庭仅拥有一套自住房且不会套现，正向刺激有限，而未购房者为攒首付反而削减消费；但房价下跌时，高额负债与资产缩水会带来极强挫败感，促使居民剧烈压缩开支。数据显示，2000年美国互联网泡沫破裂蒸发6.2万亿美元股市市值，随后两年零售数据仍保持增长；而2008年房市蒸发3万亿美元配合股市下挫，直接造成美国零售销售额连续出现10%以上的历史性深度负增长。 主导长期需求的人口与经济面 (10:00) 研判房价走势的核心在于供求关系，其中需求端占据主导地位。拉长至10年维度，人口是首要指标：年轻劳动力主导的金字塔型人口结构支撑强劲购房力，而老龄化社会则面临需求衰退；人口净流出同样重创市场，如底特律人口自二战后从近200万流失至不足70万，2022年其中位数房价仅10.2万美元，远低于全美40余万美元的水平；加拿大与澳大利亚则依靠60%以上来自高净值移民的人口增量支撑房价。 此外，人均收入中位数与可持续产业是本地购买力的根本保障。相较于易受资源周期冲击的单一产油城市（如德州米德兰），硅谷或深圳这类具备高科技产业支撑的区域更具持续性；同时，国际游资也是关键变量，葡萄牙凭借优良气候、低廉房价及开放政策吸引外部资金，自2013年以来推动当地房价近乎翻倍。 利率、行政干预与供给弹性约束 (15:00) 相较于底层的长期市场因素，利率与行政政策能在短期内产生立竿见影的效果。以100万贷款、25年期测算，房贷利率每下调1%，购房总成本约等于打九折，降息周期能显著撬动购买力。行政政策如税率和限购同样立效，摩纳哥以约2平方公里的狭小面积支撑起每平方米5万美元的高房价，核心诱因便是其免征个人所得税带来的富豪聚集效应。 在供给端，热门城市的房屋供给弹性极小、建设周期冗长，难以迅速平抑暴涨的需求，因此新房开工量指标在多数成熟区域的决定权通常逊于需求端，仅在极少数地广人稀的特殊国家（如芬兰）才会主导价格。综合而言，人口增长、人均增收、处于降息通道且无政策利空的地区，资产长期增值概率较高。 宏观分析虽为房价走势提供了人口、收入、利率和政策四维框架，但对个体决策而言，在决定定居、工作稳定且储蓄充裕的前提下按需购置自住房，其带来的现实居住与归属感价值超越单纯的数据研判。

[5:00] 在房价上涨的时候，财富效应并不是非常明显；但是下跌的时候，就非常明显了。 [15:00] 行政因素一般短期内是立竿见影，而市场因素就更底层，在长期是起到决定性作用的。

[0:00] 嗨我们今天来聊一个跟大家生活都息息相关的话题就是房地产小铃今天呢就先从那些能帮助我自己对房地产整个市场建立认知的这些内容聊起就比如说房地产市场的特点它在经济体里的特殊性为什么千一发而动全身房价是有什么决定的我们如何判断未来房价的走势等等你是不是感觉高度和深度都有了呢废话少说咱们走起房地产这个市场它在整个经济体当中是非常特殊而且非常重要的咱们先来看看房地产市场的几个特点然后咱们逐渐深入首先房子这个东西一个最显而易见的关键点是什么呢就是谁都需要你可别小看这句废话只要用专业的经济学术语它不像股票债券这些东西它是当局而且房子它不光是个消费品它还是个投资品投资品就是长期它有可能会保值或者升值比如说有一天女朋友想买个shanel的包你看我去这东西怎么这么贵那女朋友就理直气壮的说你别看它贵但它长期可能会升值是不是噎的你一下就没话说了买买买这个就是投资品那大特点就是它的价值并不取决于它实际对你带来的那个效用而取决于你预期它未来的市场上的价值就是别人愿花多少钱来买它这就会导致投资品就价格越涨大家越买越买呢它就越涨你要是就把它当个消费品来看它这价格就完全不合理像什么名酒啊艺术品啊包括有些地方的房子都是这种情况就有很大一部分的家庭都是一辈子的积蓄清晰所有就为了买一套房子你看中国有70%的家庭资产都是房地产70%美国这边虽然低不少但也有28.9%其实这已经非常高了因为全国近三分之一的家庭财富都集中在这一个市场里的关键是这个比重在越不富裕的家庭里边占比是越高的也就是说房子连接着几乎经济体里边的每一个人而且越不富裕的家庭这个连接就越紧密所以这个是非常独特的它和股市是完全不一样的房地产市场第三个特点它可能在经济体当中是更为重要的就是它和信用是深度保定的你听到信用这个词可能会感觉有点陌生其实说白了就是大家买房需要贷款也就是说房地产这个刚需的产品是大部分人的主要资产而很多人会因为这个又背上二三十年的债务你看为什么过去50年里边这些发达国家的发达城市房价都一直在涨涨得比工资要快得多到底是什么在推动的呢其实是信用扩张你看啊这个是17个发达国家过去100年的贷款量比上GDP的比例从1950年的15%涨到了将近70%像刚刚咱们分析的房地产通过信用贷款和银行整个体系就联系起来然后我们又知道大多数人的大部分资产又是房产也就是说通过房地产和金融体系大部分人就相互之间联系起来这下整个体系就变得非常有意思了房地产抵押贷款它有一个非常有趣的特点作为对比咱们来先看看金融市场普通的那些贷款就比如说你炒股的时候找个券商借钱那种杠杆炒股这个本质上是你带了一部分款然后去买股票买的股票就放在券商这当成了抵押物假设股票跌了你这抵押物不值钱了银行和券商分分钟就打电话问你要保证金你要是保证金交不上来人家立马就把你这股票全都清仓甩卖这样一来这银行和券商虽然它作为中间商但它其实基本上是没有风险的这个也是大部分金融产品抵押的游戏规则但是我们再来看一看房地产贷款是用房子来做抵押的假设正常情况下房价持续上涨一旦你还不上款了银行可以把这房子拿去给占卖掉但是不亏甚至是有可能赚钱的但是这房价一旦是在下跌甚至暴跌的情况下那银行假设你还不上款银行打这房子拿出去卖了它是亏钱的更何况房子交易成本是极高的它拍可能拍不到市场价所以你看和刚刚说的金融产品做抵押相对比它问题出在哪呢银行作为中间商它是承担风险一旦出于某种原因房价开始下跌并且很多人还不上房贷或者不想还房贷的时候银行就会蒙受巨额的损失自然就会勒紧空腰带收紧放贷那经济当中的流动性就会被抽干经济的活跃度就会大幅下降很多企业都会资金链断裂甚至破产总需求下降经济陷入衰退说简单点啊就是房地产一崩信用就崩信用一崩银行就崩银行一崩所有人都玩完这里边刚刚说那流动性被抽干就有点类似于加息的效果它为什么会引起经济的回忆度下降呢感觉小伙伴可以看我讲利率那期这个可怕的链条其实就是一个非常典型的信用危机叫credit crunch房地产泡沫一般十有八九都是信用泡沫而刚刚我们说那个可怕链条的初始推动力一般也都是房地产泡沫的破裂然后通过信用危机慢慢的拓展到了实体经济所以你看房地产泡沫和信用泡沫这个双泡合并它就足以摧毁了 [5:00] 一个国家的经济这就为什么说房地产泡沫的破裂要远比股市泡沫破裂要可怕得多IMF研究显示08年的次贷危机中全球有23个双泡沫国家这里概要21个之后都陷入了严重的衰退而在全球过去50次的经济危机当中有超过三分之二都是房地产泡沫破裂引发的就我们听说那些最广泛的危机什么日本90年代的危机欧洲10年之后的欧债危机全都是房地产市场的杰作还有美国08年次贷危机就更是这个信用危机链条的典型这个具体是怎么回事呢我们可以之后再讲为什么说出现信用危机非常可怕因为出现信用危机之后你一旦想就整个那银行体系是一件难度非常高非常贵的事你说美国日本他可以自己印钱就银行那到欧盟里边就麻烦了因为印不印钱这事不是欧盟里边的某一个国家说了算咱之前讲那个欧债危机的时候也聊过像什么爱尔兰西班牙就欧盟刚成立的时候他就一呼唠涌到这些房价相对比较便宜的地方抢房子政府面对突如其来的繁荣而且当时国会里的话很多人可能自己也拥有五套十套甚至二十套房子所以政策上也就睁一只眼闭一只眼金融体系还全面放开了监管整个国家的实体经济就开始往房地产倾斜就形成了信用泡沫结果欧债危机爆发泡沫崩破裂整个银行体系就出现了大量的坏账面临着崩盘的风险西班牙政府这下可就抓瞎了他自己又印不了钱因为印欧元是欧洲央行的事同时欧盟还不让大家随便发债西班牙最后没办法就只能管欧盟借了一千亿来救自己的银行欠了一屁股的债益至于到现在西班牙实体经济都还没站起来今年又倒霉赶上全球高通胀央行开始加息之后的路就真的是实数不一样像什么意大利啊爱尔兰其实也都是类似的情况你看啊咱劈里巴拉举了这么多例子其实归根到底好像就是想说房地产危机其实大多数情况下都是信用危机和银行业的危机好啊刚才咱们层层推倒是信用危机产生的效应其实房地产上还有一个很有意思的特点我们刚刚不说房子具有投资品的属性吗你看啊如果我们站在整个经济的视角来看就这些投资品的价格波动理论上它是不会影响到实体经济的比如说在股票市场里边股票一个人买一个人卖那就是钱从一个人的兜里到另一个人的兜里然后股权交换就是个简单的交易换手所以不管股价是涨时跌从整个经济体的产出还有钱的数量来看它应该是毫无影响的但实际上当你看到股票大涨的时候人的消费其实会增加你说为什么呢这其实就是因为财富效应财富效应是什么意思呢就打个比方比如说对于一个拥有股票的人假设今天股票涨了5%即使你这股票还没有卖就还没有套现好家伙精气神都不一样赶紧出去吃一顿大餐或者买个包也就是说呢因为你知道自己的财富增加消费也会跟着增加而这部分消费的增加呢它就是确确实实的增加了也没有任何其他的东西把它给抵消掉反过来当你知道你自己财富减少了消费也会减少一个意思你别看这点听着好像无关痛呀但其实就是这小小的心理上面的一些因素放大到整个经济体里边会有产生失源的影响它是导致经济衰退的一个非常重要的原因而房地产这个市场呢它的财富效应非常的独特就我为什么说它非常有意思呢因为在房价上涨的时候财富效应并不是非常明显但是下跌的时候就非常明显了你说为什么会这么不对称呢这个就有点到心理学的范畴了我们来稍微的浅尝折止一下大家最主要的原因就是因为它是刚需因为大部分人就一套房即使你知道这房子明年比今年更值钱大部分人也不会把这房子卖了去套现也就心里那么暗爽一下就它对你之后消费的增加是非常有限的但是呢还有很多人没买房以后准备买房的人这一看房价连年上涨你说还买什么自行车对吧赶紧天天吃泡面攒钱不然可能连媳妇都去不着得消费下滑所以啊这么两拨人这么一抵消就是房价上涨所带来那个消费增加的财富效应并明显甚至有可能是富裕但是啊在房价下跌的时候这个效应就非常明显了就大家一看去年花500万买的房子今年就值300万了你还欠着400万的贷款那你心中肯定是无数匹马奔腾而过那你还买什么自行车赶紧就吃泡面存着还房贷吧不然媳妇可能就跟人跑了消费下滑注意啊媳妇这纯粹就是个小幽默没有任何贬低媳妇的意思比如美国在2000年互联网抛木破裂的时候市值蒸发了6.2万亿美金可接着两年呢美国的零售销售数据啊几乎没怎么受影响还是保持着每年增长几个百分点的样子这个零售销售数据啊就一定程度上能反映市场的总需求可是08年次贷危机之后呢股票市场同样也是蒸发了六七万亿但这回不一样的是房地产市场也蒸发了3万亿的市值这次的零售销售就骤减出现了连续10%以上的负增长这在当时是美国有史以来最大的跌幅只有在2020年疫情刚爆发的时候才短暂的出现了更严重的下滑所以你看当房价下跌暴跌的时候房地产市场里带来的负的财富效应是经济衰退的一个非常重要的因素这就为什么说房地产市场在整个宏观经济里边有着举足 [10:00] 听众的地位首先它作为一个刚需紧密地联系着消费者同时它又是一个巨大的信用市场房地产泡沫破裂导致的信用危机和财富效应会给一个国家经济带来非常沉重的打击就我在写这期稿的时候我觉得还有个挺有意思的点就是咱刚分析了一大通房地产市场怎么重要对经济怎么影响但是主流经济学界好像一直都不是很重视房地产就我本科说不管是学宏观经济学还是微观经济学我们当时用的是曼昆的那个教材就好几本后教材愣是没提几句房地产我估计他这书也是出早了要是真是在08年金融危机之后再重写一遍那房地产肯定就有一个非常大的分量了刚才咱聊了一些跟房地产宏观经济相关产业的一些东西本来可能跟大家关系也不大但是我这么一激动稍微说的有点多接下来咱们来看看大家都非常关心的问题就是房价你说这房价是要涨还是要跌我到底该不该买对吧其实要判断价格的理论都很基本就是供给和需求的分析供给越多价格就降下来需求越多价格就升高我先声明我接下来要讲的这个框架就是我小林的一家之言就房地产分析现在在学术界也没有一套特别成体系的理论所以大家可以先听听我挖掘搜刮打听总结出来的这一套小框架咱先来看看需求虽然说房价供给和需求共同决定但在这里边最主要的驱动因素还是需求需求是什么意思呢就是大家有多大的意愿去买房愿意花多少钱去买房最为主要的大概有四点这些点你一会听起来可能会觉得理所应当但是你把它总结连接起来再加上一些数据的支持就能得到房地产市场上一个大概的需求情况首先最重要的因素那肯定是人口您把时间维度拉到比如说十年的这个尺度上那人口绝对应该是考虑房价的首要因素因为我们刚刚说了房子是刚循人口增加必然会导致需求上升一般一个国家内部它的人口是相对必换的你就可以看看这个人口结构来判断一下未来的二三十年里边最有能力购买房地产的这群人的数量就如果说一个国家的人口结构是这样一个金字塔形年轻人特别多那这就是一个非常有后劲的结构20年后房价想跌都难反过来假设这个人口结构如果是个水桶型甚至是倒三角形就年轻人越来越少那房价就会承受相当大的压力比如说你看现在全球人口老龄化里边最严重的几个国家像日本啊意大利希腊这20来年房价都非常的伟移你要分析一个城市的房价呢不光要看人口结构还要看人口流动的变化就比如说底特律二战之后美国的明日之行汽车之城但之后呢随着美国汽车产业下滑人口也开始一蹶不振从巅峰时期将近200万人口跌到现在还不到70万咱们看房价2022年统计的底特律房价的中位数是10.2万美金注意啊这不是一平方米是一整套就是一个大别墅10.2万美金底特律所在的那个州密歇根州它的中位数大概是20多万整个美国大概是40多万你就说底特律作为一个大城市这个房价是不是国家也一样你说加拿大澳大利亚房价怎么长得这么猛人口你看这是这两个国家的人口数据直到你可能以为我是随便画的你说是因为这两个国家人能生吗那当然不是是因为移民事实上这两个国家人口增长当中移民都占到了60%以上的作用而这些新来的移民呢也都很有购房能力所以呢房价就一直往上走你如果一旦听说这两个国家的移民政策发生了什么变化或者是某些因素影响了移民的趋势那房价长期来讲肯定是会做出调整的你看啊咱刚刚说了一大通人口怎么对房价影响很重要那专业人士一般怎么会预测这个人口的趋势呢其实啊就挺简单粗暴的就是大家看一下过去的这段时间人口的流入还是流出的一个趋势然后呢就大概预测在未来短期内也会维持这个趋势具体来说啊比如说你可以看上过去一段时间的人口啊就业人口啊高收入人群的人口啊等等就这么简单第二点呢就是经济状况你说一个城市一个国家但很显然啊如果大家越有钱那房价整体你猜应该也是会越高你说为什么希腊土耳其虽然身处欧洲房价才是得法的十分之一白菜价都没人买呢经济你说衡量一个国家或者地区的经济啊很多人说可以看GDP不过GDP嘛它衡量的是整体的经济很大一部分呢是企业的收入那如果我们要去衡量跟个人更相关的经济呢一般你可以看看人均收入或者就业数据毕竟买房的是人嘛这个跟房价的走势相关性就更强一些那你怎么才能预测未来人均收入的变化呢没错就跟刚才一样还是看历史的走势很多投资人会看中位数人群他的收入走势或者像是就业的数据失业率其实原理都差不多你说你听完这两个所谓专业人士的预测方法是不是小骂鸡那不就把过去走势连然后往上连续线其实就即使是专业的分析也确实还没有很大那种量化的空间专业机构 [15:00] 可能会用一些更加细分的指标但总体来讲比较普遍的规则就是这样剩下的就是具体情况具体分析了当然你在看这些指标的时候也得稍微清楚一下它背后是什么原因就比如说收入增长是什么带来的如果你分析这是可持续的比如说是某个产业带动的像是硅谷 深圳这种或者像某个公司带动的比如西雅图这种那就比较有后劲可是你比如说像美国有个城市Midland 米德兰市德州一个就有十几万人口的小城市你要是按他就业数据排名你会发现这个城市就业经常会高居美国的榜首那是不是说就是这个城市在高速发展我们就应该冲进去投房地产呢非也他就业为什么能增长这么猛是因为他周围经常会发现石油一旦发现石油就有开采堆进来那这就业数据不就产生了吗但人家开完了立马就撤了过一阵呢又发现石油这数据又上来了所以呢你看他这就业数据经常高居榜首也经常垫底就是波动非常的大你要投资这城市的房地产那就显然不是什么明智之举了所以说这就是为什么我们必须要理解这个数据背后的逻辑其实说经济这块用收入来衡量是比较大多数的情况不过有一股力量对于那些比较开放的城市和国家是非常重要的那就是外部投资它也可以算上广义的经济吧你看看一些国际大都市香港 纽约 洛杉矶的房价还有很多度假城市的房价国际游资都是主力军之一当然咱聊人口的时候不是老龄化最严重的日本 希腊 意大利房价都表现不佳但是葡萄牙它的房价从13年到现在几乎翻倍你说这个地儿人口也不咋地经济也不咋地房价怎么通通涨呢这就得归功于国际吵架因为葡萄牙实在是气候优美风景宜人同时呢房价又极其便宜所以就吸引了很多外部的像是欧盟美国包括亚洲的一些投资者在这来买大别墅度假得房价就上去了所以说啊油资其实也是一股非常强大的力量就对于那种金融市场特别开放的地方值得关注一下那后两个影响需求的主要因素呢一个是利率一个是政策利率高嘛就是你贷款就变贵了那肯定需求就会减少那同时呢低利率就会增加需求你说利率对贷款的影响啊很多人可能还意识不到其实就点像债券里头那种97的算法比如说你现在贷款100万期限25年假设贷款利率下调1%大概你这房子就便宜了10万那就相当于下调1%给你房子打个9折下调2%就打个8折你说这能不重要吗当然我们说这9折就是一个非常非常粗糙的估算具体肯定还得精确计算这就跟你的贷款利率期限都有关系好最最后一个因素就是政策就包括一些像购房优惠购房限制 税收等等就比如现在国内有一些城市对啊 第二套房子会有些限购或者是贷款政策的收紧这些都是降低需求的相关的政策我们再来看个非常典型的例子你知道全世界范围内房价最高的城市和地区是哪吗不是北上广深也不是什么纽约洛杉矶也不是香港新加坡而是摩纳哥它是法国南边抠出来的一个小国整个国土面你才两平方公里就一般一个大学的校园都比它大可就是这么个小地方它的平均房价竟然达到了五万美金每平米人口密度真是高到吓人就跟下脚子似的挤满了各种明星富豪豪车游艇如果北京有同样人口密度的话北京的人口将达到3.3亿人那你说为什么有钱人都死其外联往那涌呢就是因为政策在摩大哥他是不收收入税的就赚钱不用交税而且气候宜人它还是欧洲的核心不是什么鸟不拉屎的小岛自然就得到了富人的亲爱所以你看刚刚咱们说的这四个因素人口 经济 利率 政策前两个是市场相关的因素后两个是行政相关的因素行政因素一般短期内是立竿见影而市场因素就更底层在长期是起到决定性作用的你综合这四点这么一考量基本上就能得到一个房地产市场需求分析的大致的框架你想如果有这么个比较理想的地方人口稳定上涨人们的收入也在稳定增加然后利率还处在一个降息的周期并且政策没有非常利空方式这种地方如果没什么特殊情况的话房价就会持续上涨这个也是很多专业的房地产投资机构非常喜欢的区域不过有一点大家需要注意的就是刚刚我们说的那种房地产泡沫信用泡沫其实也都满足这四个条件因为信用泡沫一般本来就是在这种低利率的宽松环境下培育出来的一个经济过热的现象再加上刚我们说的专业的房地产投资人他们的分析也是通过这四条就反向又助长了这个泡沫所以大家千万也不要忙从这些指标好 需求说完了咱们再来看一下供给侧供给是什么意思呢其实就是市场上净增加出售的房子像我们平时关注比较多的就是人口增长经济也比较发达的区域因为土地有限所以房子供给波动也不大而且房屋的供给它的弹性是比较小的因为受劳动力的限制所以你很难看到需求猛涨的时候大家都一股脑的过去盖房子你看一般衡量房屋供给大家会统计的一个数据叫housing starts新房开工统计的就是已经申请下来牌照要新盖的那些居民楼你看这个是美国housing starts的数据这个是美国的房价按理讲 [20:00] 说供给增加了房价应该是下降的对吧但你看这两个图呢其实有点关系感觉也是正相关的这并不是说供给就不重要但是呢确实因为第一它周期比较长第二呢弹性不足所以影响力一般不如需求端但是呢你要跑到一个比较地广人稀的地方那就是另外一码事了比如说啊我看过一个芬兰政府的房地产报告他们就分析了一下本国的房地产市场就发现决定他们国家房价最主要的因素就是房屋供给所以说吧也看地方OK这个呢就是整个房地产市场分析的一个大致的框架不过说实在的就作为我们很多人来说你了解宏观怎么分析房地产市场是一回事但是落到我们自己个人到底要不要买房子其实思路还是挺清晰的基本上就是说我在这个城市决定扎根了钱也攒够了工作也稳定了那我贷款买套房对吧毕竟是自己的跟我家的感觉所以你也不会看什么平均工资啊人口结构的这才叫生活对