杨天楠指中国中产资产缩水 数十万亿房产财富蒸发重塑家庭理财

杨天楠：数十万亿房产财富蒸发 重塑家庭理财 中国家庭房产资产占比高达七成且面临流动性枯竭，须及时抛售劣质房产并向高斜率权益资产转型，以应对老龄化与财富继承浪潮。 随着中国房地产市场红利期的终结与结构性分化，传统以房产为核心的家庭资产配置正面临流动性衰退与挤压消费的严峻挑战。节目指出，许多家庭因房产占资产比例过高且过度抱守“旧经济”，正在承担巨大的隐性负债与传承包袱。针对高负债、无未来增值空间或严重偏离合理比例的房产，家庭应克服感性执念并打破代际沟通壁垒，及时止损变现。对于刚需与改善型购房者，老破小已由“成长股”演变为高租售比与高流动性的“红利股”，应以居住质量和资产负债表平衡为核心进行理性决策。 房产占中国家庭资产高达 60%–70%，面对热门区域房价相较高点大幅回落与资产蒸发，普通家庭盲目逃避不仅无用且代价高昂，必须时刻直面并审视这一核心资产。 (0:00) 自 1998 年房改及上海蓝印户口政策以来，百倍以上的城镇化红利在 2022 年迎来了戛然而止，开发商过去的营销套路难以再奏效，买房神话逐渐破灭。 (5:46) 未来 10 到 20 年中国将迎来史上最大规模财富继承潮，受老龄化影响，缺乏流动性与现金流的县城老房、文旅盘及养老盘可能从资产沦为沉重负债。 (19:14) 普通家庭资产绝大部分捆绑在以钢筋水泥为主的旧经济中，与科技飞速发展的高斜率新经济严重脱节，需结合职业现金流属性（如公务员偏弹性、大厂偏稳健）优化资产配置。 (28:50) 对于债务承压或资产占比过高的家庭应果断卖房止损，而核心城市的老破小租售比回升至 2.5%–3.0%，正从资本利得的“成长股”演变为提供稳定现金流与流动性的“红利股”。 (65:00)

杨天楠与雨白指出，随着城镇化红利消退与老龄化加剧，中国家庭资产过度集中于房产的结构正与新科技驱动的时代严重脱节；家庭亟需正视资产负债表，理顺代际沟通并清理缺乏流动性的低质资产。 城镇化红利终结与房产财富蒸发 (0:00) 1998年房改与早期的蓝印户口政策曾驱动了巨大的城镇化资产增值，但杨天楠指出，百倍以上的暴利红利已在2022年戛然而止。过去三到五年间，中国中产以上家庭资产负债表经历了数十万亿级的蒸发。以南京江北等部分热门区域为例，房价较最高点下跌甚至超过75%，过往全家看房的狂热逐渐转变为回乡避谈房产的沉默。开发商为了促销甚至租用豪车伪造温州看房团抄底的假象，折射出市场信心的严重萎缩。雨白强调，房产通常占中国家庭资产的60%至70%，其跌幅难以像仅占总资产一成左右的股票账户那样被忽视，盲目逃避资产缩水将带来高昂代价。 代际财富转移与低效资产陷阱 (19:14) 未来10到20年内，赶上改革开放的第一代财富积累者将老去，独生子女一代正迎来中国史上规模最大的财富继承潮。然而，继承的资产分布极度不均，且可能从财富变为负债。杨天楠分析，除部分继承多套核心资产的家庭外，许多人面对的是散布于人口流出县城或乡村的低价房产。业内通常将二手房均价5,000元/平方米视为开发商拿地建房的底线，若县城房产低于该线且去化周期达40个月以上，意味着需求彻底枯竭与流动性锁死。受长辈“养老”、“留给子孙”或“死也要死在房里”等观念束缚，外加海外经验中持有成本过高导致资产归零的先例，盲目继承低质房产已构成实质性隐患。 旧经济资产与新时代增长的结构脱节 (28:50) 当时代聚焦点转向AI、机器人与新能源等高增长领域时，普通家庭的资产配置仍深陷于以钢筋水泥为主的“旧经济”，未能有效捕捉科技发展的斜率红利。杨天楠将其与美国401K及IRA养老金被动配置标普500头部科技股的模式对比，指出缺乏高增长权益资产配置的家庭面临被财富浪潮边缘化的风险。年轻一代需根据自身现金流属性重新平衡配置，例如职业自带稳健“债券”属性的公务员可配置弹性权益资产，而收入波动大的大厂员工则应偏向稳健防御。同时，代际债务分化加剧：加杠杆高位购房的80后面临人均约70万元的高负债，而低线城市年轻群体则受到便捷网贷与消费贷侵蚀，婚姻市场也随之演变为强调资产防守的“拒绝扶贫”。 家庭权力博弈与理性处置实操 (33:15) 房产处置往往涉及家庭内部主导权与情感伦理的博弈，长辈在面对亏损时极易产生抵触心理。面对日益严峻的老龄化与高昂的“长寿风险”，杨天楠建议子女通过引入外部顾问或日常闲聊等温和方式，分步骤与亲生父母梳理财务，而非陷入阵营对抗。对于处置节奏，杨天楠提出三类必须果断卖房的情形：房贷债务压垮日常生活、房产占家庭资产比重过高（70%至100%以上），以及缺乏后续人口与配套支撑的远郊海景房、养老盘或文旅盘。这类文旅与大型纯养老盘往往因高昂的交通、维护成本及老龄化运营悖论，最终沦为低效沉没资产。 存量分化下的老破小红利化与刚需策略 (65:00) 在当前买方市场中，产品迭代与规划通融（如提高赠送面积与装标）使核心城市的高品质次新房对周边老盘造成了“降维打击”。不过，核心城市的老旧住宅正出现资产属性的转变。以2025年底至2026年的上海为例，约60%的二手房成交价位于300万元以下，老破小价格重回2013至2015年的两百多万元区间。杨天楠指出，得益于过去十年人均可支配收入增长75%，其租售比已回升至2.5%至3.0%，使得老破小从追求资本利得的“成长股”转向提供稳定流动性与租金回报的“红利股”。对于长期自住的刚需群体而言，不必过度执着于等待绝对低点；而改善型群体在面对30%至50%回调的板块时，则应通过充分看房明确真实居住需求。 该讨论促使普通家庭从预测短期波动的焦虑转向理清底层资产。面对代际传承与老龄化冲击，家庭成员应以工具梳理真实的资产负债构成，坦然承受已发生的沉没成本，并以理性的资产重组应对长周期变局。

[4:07] 杨天楠: 刚开始的时候是不敢提，怕家里的老人不高兴，但到现在大家就淡忘了，甚至假装这个事不存在了。 [10:01] 杨天楠: 很多时候大家在理性上面早就已经想明白了，大家是在感情上和决策上面大家没有办法去下决定，他需要一个外部的人去帮他去避责。 [28:50] 杨天楠: 你的所有的家庭资产负债表拥抱的都是以钢筋水泥为主的旧经济，这是严重脱节的……主要的生意已经发生变化了，但是你的整个家庭资产负债表拥抱的还是旧经济，其实这个是个巨大的风险。 [33:15] 杨天楠: 卖不卖房不只是一个经济决策，更是家庭重大决策的权力王座的问题。 [47:32] 杨天楠: 在动态的市场里，没有哪条认知能永久有效。 [50:14] 杨天楠: 即便是自住，也没有人想看到自己的房子一直下跌，甚至最终失去流动性。 [65:40] 杨天楠: 遇到合适的房子，可能比跌到合适的价格更重要。 [69:00] 杨天楠: 我们不是要做一个正确的人，而是为了把生活过好。

[0:00] 欢迎来到知行小酒馆这是一档有知有行出品的播客节目我们关注投资更关注怎样更好的生活我是宇白今天这一期是很多听友一直在催更的一个系列没错就是房产万事屋可这一期我们想聊的其实不是买房卖房的技巧也不是市场预测我们想聊的是一个更现实的问题当时代发生变化一个普通家庭到底该怎么重新理解自己的房子在过去房子在中国家庭的资产里往往占到六七成甚至更高可这几年很多人突然发现我们过去理解房子的那套逻辑好像不再那么确定了有的家庭在考虑要不要把房子卖掉有的家庭在犹豫自己还要不要买房也有很多家庭开始第一次认真的思考我们家的资产结构到底是不是合理的所以这一期房产万事屋我们邀请到了大家喜爱的老朋友天南老师一起来聊聊这些问题希望这期节目对你有帮助我们为什么会有今天这一期请男士过来我觉得其实是和我自己春节的经历非常有关系然后在这里也和大家分享一下就是我梳理了一下我们最开始做房产班师傅其实也没有很早我们是二三年初二三年一月份对我们从二三年初开始做我们二三年其实做了很多期因为那个时候房地产市场还很热然后随着它的一些走势然后我们的更新频率就越来越低但是这次过年发生了什么事呢就是我回家和我爸妈聊天然后他们就说我们家之前好不容易卖出去的那套房子现在那个市场价是腰斩的价格我当时就觉得很震惊我的震惊来源于哪呢来源于其实在我跟天南老师录第一期房产万事务的时候当时天南老师传授了一套如何卖房的一些方法以及如何评估自家房产的一些技巧我当时一盘算想就坏了就我爸妈当时住的那套房子我就觉得说它一定是在房地产市场里的劣质资产然后随着我们一期一期的录下去我跟我爸妈聊他们都很不乐意就是因为大家都知道折腾一套房子其实挺烦的你现在跟人家说哎呀你这房子不行你得卖他们就很不高兴就每次提我和我爸妈都不欢而散直到应该是到24年有一天我爸我妈突然说哎呀这个房子终于有人愿意买了那个时候其实我的心情是觉得我们房子卖晚了那套房子我们肯定是以亏损的就是危亏的这样的一个价格然后卖掉的我想说那其实止损也挺好的但是我真的万万没想到它居然到了26年初它居然出现了一个腰斩而且可能也不一定有流动性就这一切首先我觉得先感谢男士和感谢房产万书这个系列因为如果没有这个系列我觉得我们家不一定有这个魄力能把那套房子以一个亏损的价格卖出去另外一个我觉得是给我提了一个很大的性为什么过去这么多个月我们没有继续更新房产万书屋系列是因为可能对于绝大部分人来说大家的房子也许都出现了不同程度的这个价格下跌其实很多时候大家是不愿意碰这个事的我们也会在想说如果聊这个可能大家都不高兴但是这套房子的故事给我提了一个很好的醒就是我们应该时刻的直面这件事情而不是闭口不谈因为就像我们之前经常说的房子在中国人家庭中平均下来它的占比是70%它不像是你一个股票账户现在跌多了就60%了跌多了是吗这个太残酷了就是它不像一个股票账户或者基金账户嘛你不看就不看嘛因为它在你的总资产的比例对于绝大部分家庭可能不超过10%就是普通家庭所以我就觉得说我们这个系列还是非常有必要定期的跟大家聊一聊交流一下就是逃币它不仅可耻它有的时候也没有用因为房子对于中国家庭来说还是太重要了对我是过完年以后我跟身边很多的90后95后的人来聊因为他们可能老家里边有一些炒房氛围很浓郁的一些城市比如像南京这样的一些城市我说现在回去有什么感觉他说最大的感觉是再也没有人提房子了我说是大家不关心了还是大家不敢提他说最开始就是像南京的很多地方像江北的地方已经跌了75%以上了就刚开始的时候是不敢提到现在的时候75%这么夸张吗对就可能在定峰是长太多了就是刚开始的时候是不敢提怕家里的老人不高兴但到现在大家就淡忘了甚至假装这个事不存在了其实还是挺痛苦的对于一个家庭来说过去的三到五年全中国的中产以上的家庭资产负债表迅速的不能叫衰退 [5:00] 但是是蒸发了这几十万亿的资产我们很难说当做这个事情真的没有发生过但其实很大程度上也对我们的经济消费带来挺多影响的那当时你的那个朋友是说就大家其实是不敢提也确实也不关心了这个真的是和几年前形成了非常鲜明的对比不只是几年前就是在我有记忆以来尤其是当我们家搬到广东之后在我的记忆里广东人逢年过节大家很爱的一项活动就是去看房尤其十几岁我看到非常多的叔叔阿姨他们周末的业余活动就是去各个楼盘去看房因为觉得看新房看样板间很有趣人家服务又很好又有茶水又有茶点但是这个东西它就好像就远去了在过去的20年当中就是你看98年房盖开始公布商品房的规范以后开始上海就是以虹桥作为试点开始在出售那种一千两千元就是以千元价格为单位的一个商品房开始出售当时普遍上海人的感觉是傻子才会去买这房子太贵了我们这一套房子两万块钱粮食一厅你现在告诉我说要2000块平米所以就是从98年到00年的那段时间上海房子是严重滞销的严重滞销到什么程度当时推出了一个政策叫蓝硬户口所谓的蓝硬户口就是说我这个户口就是外地人通过在上海买房我就可以送户口给你你买一套大房子我可以送你三个户口我身边真的是有好多的朋友他们可能是父母从事着这样美好的日子真的存在过对对对二十多年前真的是这样你看是理发的做裁缝的做装修的可能就是为了给孩子安排学校通过做小生意得到了第一桶金在上海买房从此以后他们可能家族的命运就改变了这个就是每个新兴市场国家的第一次房地产大牛市他都是陈正化就是先到就红利叫做先到咸阳为皇上就楚怀王说流亡相遇你们谁先到咸阳你们就是王了他其实就是这么一个状态因为陈正化率当他从十几到六十多到七十过程当中先发者的红利其实是巨大的这种百倍以上的红利到了2022年其实就是戛然而止了但是身处其中过去的这么多年的过程当中很难会有人把这个事情就当做完全没有发生过但是一旦它结束了大家都必须要意识到说它就真的结束了很残酷就虽然现在大家也是像98到00年那时候的上海人一样说谁要去买房子不是说所有人只是说很大一批人但是这两种心态是完全不一样的对两种心态和两种状态已经就是人无在少年就这种状态通过买房子这种东西发大财这个不太可能了但是我觉得有一点就是你前面说到是广东的情况不仅是广东就温州包括像北方的很多城市它也有这种集中买房的这种习俗嘛上海最近发生了一个非常搞笑的一个堪称笑话的一个事就有一个开发商呢他房子卖不出去于是呢他就想了一个歪招他就从那个租车公司啊租了好几辆这C牌照的豪车像什么劳斯莱斯啊马沙拉蒂啊然后他就谎称说让销售散播消息说你看啊这个温州看房团看到上海出了户七条的这个房地产政策就连夜开豪车到上海来参观新房看来这个市场是有救了脑子好灵魂对但是呢就是有好事者呢就查了一下这个车牌后来发现都是来自于某个租车公司后来就知道这车都是老演员了这就是魔高一时到高一丈但是在历史上就是在20年前2001年的时候当时温州人就是坐着绿皮车带着现金到上海来一个小区一个小区的扫房短短几天里边的上海可能几百套房几百套房的买就是给当时的上海人因为当时上海还是主要是国企员工你相比较民营经济比较发达地区其实财富的量级是比较低的就留下了巨大的震撼但现实经营你在用十几年前的老套路去欺骗现在的投资者或者买房者其实就很难了所以他其实没奏效什么很难因为现在的人太聪明了讲话出去刷什么都有了对对对所以我觉得就是说就买房这个事它不仅仅是一种经济行为它也跟文化系俗有关中国人说叫跟读传家就是给孩子读书花再多的钱这个事情都是有合法性的然后如果你是做生意问亲戚借钱有合法性还是买房问亲戚借钱有合法性买房买房买房问亲戚借钱这是一个正当的理由这个事有很高的合法性那么买学区房就变成了最合法性的一件事对吧这个事情就在说买房他某种程度上他不仅仅是一种合乎理性的一个经济行为同时也变成了一种在道德上有正当性的一个事情所以过去的10年到20年当房子一直涨的时候其实大家就对这个事情是 [10:00] 毫无质疑的可是到现在一切都发生了改变不管是大家是不敢谈还是说就不想谈就是很多人他的状态我觉得是比较迷茫的他不知道该怎么样直面目前的这个事情比如说自己家的这些房子他到底在市场上的价格是什么他未来的趋势或者是什么他到底还有没有竞争力以及所在的片区未来会往哪个方向发展再结合人口变迁的这样的一个大背景然后很多人就觉得说这个东西太复杂了因为以前都涨嘛我感觉买什么都好像都可以但现在的话难度一下子从一个普通难度到了一个地域难度大家就觉得说很迷茫虽然焦虑但又很迷茫那么就只能说那我要不就先逃避我可以说我现在在享受生活享受当下对这个回避既来自于说我们信息上的一种缺乏某种程度上也是来自于我们现代其实很多的家庭它对于家庭的财务责任投资决策的财务责任他没有履行就是我们读小学读初中读高中没有人告诉我们说一个家里边如何商量去做投资大人的事你小孩少管对吧大人的事小孩少管跟钱有关的事父母也让孩子参与比较少然后父母做的重大的财务决定某种程度上也父母就是暗暗的去承担了但是这个事你终有一天需要去面对但你面对的时候第一是你缺乏经验第二是你不知道谁来负责你害怕去负这样的责任我觉得这个是我遇到的很难的就是我在刚创业的前半年其实还接了很多房地产的卖房的一些咨询我觉得很多时候大家在理性上面早就已经想明白了大家是在感情上和决策上面大家没有办法去下决定他需要一个外部的人去帮他去避责其实我看到不管是社交媒体也好还是我们的用户反馈也好其实很多就是子女辈嘛还是偏年轻他们就会分享非常多类似的经历比如说劝爸妈或者是劝甚至是劝爷爷奶奶因为关系比较亲的话很早就劝他们卖房或者怎么样然后他们就是不听我的就是最后的落点都是非常的无奈然后眼睁睁的看着自家的资产不断的在缩水我觉得这个很难解决不太一样啊就比如说对于爷爷奶奶来说就上海以前有个节目叫老娘舅这老娘舅呢其实是当家庭调解类的节目调解的呢更多的就是五六十年代的这代人嘛你会发现十次吵架有七八次是因为房子要么就是拆迁分房要么就是老人过世了遗产没有切割干净就是房子既然是一个家庭最重要的一个资产但是如何能够处理好这个资产其实它一直是一个比较难的问题就是在中国的传统意义上来说一个小辈比如说我前段时间因为有一套房然后我跟我爸妈我老婆一起去了宝山区的房地产教育中心因为那套房子在宝山然后你进了那个教育中心以后你会发现说原来熙熙攘攘的大唐应该会有很多的中介带着人去签约但是呢一个是现在的很多大中介有了自己签约中心你会发现最常见的排队的组合是什么是爷爷和孙子爷爷和孙子对就是为什么就是他很多的这个签约呢是他也是个交易但他交易是家庭内的交易是爷爷把份额卖给孙子很多想得开的老人他自己先意识到这个问题了以后他就会想办法就是既保证自己的居住权又能够保证遗产税的份额比较少最简单方法叫做划分份额这套房子我爷爷占1%我直接把我房子的份额99%给到我的儿子或者给到我的孙子这样我拥有1%我就可以永久居住在里边因为你孙子不孝顺比如说你出去赌钱了或者你欠了网贷了你要把我这房子卖了因为有1%的份额是爷爷的你卖不了爷爷可以一直居住着但是又因为我的产权的99%属于孙子所以以后交易产税的时候只会按照1%的份额来交他就规避了这样的一个风险所以你这时候到房地产交易中心看的时候你会发现一个很有意思情况爷爷带着孙子到房地产交易中心去卖房就爷爷把房子卖给孙子但是在以前的这个交易中心其实这样的情景会相对比较少对吧相对比较少这个当然每个城市不一样但是你想想看改革开放40年第一代买房商品房的人差不多你也得90年代末吧那时候的人差不多是多少岁20多岁30多岁可能还是得3040岁才有一点积蓄或者再早的话就是福利分房或者怎么所以大规模的转移潮并没有产生但这个过程其实是一个渐进式的过程比如说以上海为例可能有接近600万的老人户籍老人他年龄已经跨过了60岁那你相对来说你跨过80岁上的老人可能就是80多万这80多万人对他来说这个事儿就是一个达姆克里斯之间那我不管今天明天没有面对我身边无数的例子都会持续的去应对这个问题的这问题天然就是存在的这80多万的或者90多万的 [15:00] 多万的80岁以上的老人他可能就会去面对这样的一个问题对这个也是在我们没有录房产万事屋这几个月市场发生了变换这一趴我觉得是我觉得最值得跟大家好好聊一聊的就是男士说其实现在正在发生就应该算是史上最大的一波财富转移所谓的这个房产的继承冲击波我觉得这个还蛮明显的当然这个东西它是规模最大你想想看中国人拥有财富也就短短40年这短短40年我们积累了相当多的财富那第一代拥有财富的人其实是62年到75年这代人现在如果你打开所有的论坛或者所有的小宇宙的音频大家都会说什么90后00后都会抱怨什么红利都被80后吃掉了就是在我们年轻的时候我们读大学的时候上所有的论坛去上人人网去上猫铺大家所有的人都在说红利都被70后60后吃掉了但是60后一定不会说50后吃掉因为50后真没红利那有退休也算有一点吧但其实还是差的因为你现在看50后他三年困难时期然后上山下降又没有学知识的这个机会但60后至少高考恢复了他至少有一定的比例你读中专读大学都是有一定的比例了那接下来后面改革开放啊各种各样的红利展开啊然后如果这个时候你进城了无论是招工考学参军下海到八九十年代你进入到了北上广深这样的核心的城市你参与到了房地产的巨大浪潮那你在当中是很有可能获得一杯根的这个的比例其实就是再往前的人和再往后的人他可能都享受不到就是说这波的人数有多他们在市场当中占据的生态位他们拿到的钱也相对比较多而他们的子女很多就是8590无论是作为企业家也好还是作为家庭也好它实际上是形成一个比较大的一个继承就是一个中产的继承者们会在未来的10年到20年当中会集中的出现而且他们往往都是独生子女没错你像美国的继承潮他们平均是两到三个孩子但是因为我们其实到了80年代开始起独生子女的政策就比较的严格了所以那个时候往往就是一个人所以这个时候就会财富传承的规模就会比较大而且我觉得还有一点是比较特殊的就是50年代和60年代的中国人总体来说还是比较传统的我前面吃饭的时候一切为了孩子对还在跟宇白说说如果像玩一个游戏那什么时候家长会觉得自己毕业了就是50年代的人和60年代初的人会觉得孙子孙女出生了就是我的下一代有了下一代以后我才算毕业我以后无论怎么玩天天打麻将 唱卡拉OK我也是一个非常好的一个玩人了对吧 因为我已经人生主线任务完成了主线任务完成了我已经毕业了 对吧所以他们是一个相对还是比较传统的那个状态他一切为了孩子还是都愿意留给孩子但是80后再往下他不一定会这么觉得可能都会觉得说我钱房还是拿在手上比较好我自己的认知还是比较高的对 我觉得这个还是一个就相对更现代一些嘛所以就这一代的接班其实还蛮特别的就是因为80后90后他们在现代性上是超越他们的父母然后他们在知识上面也超越他们的父母所以他们的接班会更顺利一些怎么这样一讲好像8090后还是吃到了不少时代红利但是它不均匀啊你大城市和小城市南方和北方你体制内和体制外它差别还是蛮大的啊我觉得我们回到说其实在之前吃到时代红利的这一批也就是说赶上房地产大潮的这一批从可能五几年50年代末50年代末到可能70年代的这批人那么他们其实现在在年龄在慢慢的增长就像你刚才描述的这个爷爷把份额卖给孙子一样其实他们也要再考虑说把自己的房子是不是要继承给自己的子女更何况说有一些就像大家经常会刷到什么发现自己的同龄人在逐渐的去世一样就大家可以想见的是可能未来的10年20年就这些50后60后的房子他会集中到他们的下一代的手中如果再叠加一个独生子女的因素那么可能确实会出现以前大家在社交媒体上看到的一个独生子女他手里有着从父母或者爷爷奶奶姥姥姥爷那里继承的N套房子对啊我老婆那个生孩子的时候隔壁那个床就是上海一个拆迁户交期的一个拆迁户然后是一个拆迁户和另外一个拆迁户结婚这孙子出生的时候就是12套房12套就是一边6套房吧两边12套房对吧就是这节目能播吗但是但是这个逻辑就是这个我们再说一个事实我们再说这个事实就有的是六个全包去供一套房有的人是一个孩子继承12套房那中间他其实肯定会有差别的嘛而且你像北京你西城区的一套房你要在东北你可能能买几十套房这个的贫富的差别 [20:00] 还是蛮大的我觉得这个是第一个特征第二个就是说8090对他们父母这一辈在观念上有了很大的区别就父母他有老三句第一句是说我要这套房养老的第二个是什么这套房我不是留给你的是留给你的孩子的第三句课是什么我就算死也要死在这套房子里就是我们不是说这个观念一定是旧的我聊了那么多家庭或者怎么样如果落实在房子角色上来说老人最常说的就是这三句话你能给这里的老人最下定义吗那往往是60岁甚至更高的60岁到70岁以上老人因为像我自询的可能就是30到40之间的嘛跟你自询怎么样跟自己的父母都是都有是吧对对他们肯定是有这样的一些需求的但是很多的一些老人他就是这个决策他并不仅仅是一种纯粹的经济行为比如说安土中签他可能觉得70岁在换地方不好甚至觉得我觉得我卖亏了房子我有羞耻感甚至我觉得说我自己不愿意跟孩子一起住我不自由对吧就是他可能跟你讲的那个理由只是一个表面的理由他实际上他肯定有个更深的隐藏的心理的开关他不愿意被人情感控制或者他觉得亏钱卖有羞耻感或者他觉得这个事情不吉利跟身边的亲戚不太好解释而且他经历了完整的这个房地产逐渐上涨的这个大潮而且在家叠加像男士前面讲的就是中国人传统对房子的观念他就觉得就房子放着就放着嘛房子就不会放坏对吧你有这个资产还挺好的看得见摸得着不比你炒那些股票好多了对那毕竟是一个跟读传家嘛这几千年的这个中国传统买房读书种菜它是一个非常非常强韧的一种惯性我之前还跟男师分享过一个例子我有一个阿姨她年龄也是60多岁嘛然后在学校里当老师她在就是华北的一个人口大省她有七八套房子听起来是不是特别特别有钱但其实并不是她的每套房子单价都极低散布在那个省里的各种的小县城或者是那个乡村地区所以他现在有七八道房子但那些房子都不值钱而且一个人你肯定也住不了那么多套房子我就很难想象说比如说他的小孩比我还大几岁到时候继承这七八道房子他该怎么样处理这些资产非常非常的困难事实上来说大家对于房地产的那个价格的底部是没有一个标识的大家听过很多的故事啊就比如说北海道或者是东京的郊区距离市区几十公里以外的地方这房子价格就归零了甚至白送了大家也听过底特略会怎么样的房子就卖一美元是因为它的各种持有成本相对会比较的高一些但是我觉得这个地方的确是这样就比如说对于任何一个开发商来说他如果在一个县级是要开发新的房子那一个基础的条件是他的二手房的价格还在5000以上就如果这个地方的二手房的房子只有三四千我开发新房子我大概率是连本都收不回来因为土地要有点成本建筑安装还有一些成本5000是一个业内默认的一个标准如果是低于5000的话开发商都不会进来那么作为普通的投资者或者是一个普通的家庭他是不是也可以把这个当做一个标准假设自己所在的县城二手房的平均价格低于5000那你抓紧卖就无脑卖其实不光是说这个无脑卖了就实际上你们这个现成已经没有需求了就很多人觉得说我一个1万块钱的房子我卖不掉我40005000就能卖掉其实不是这样的因为我们举个例子比如说在中国的超大型城市北上广深它的那个房子的库存新房的库存比如说10个月到11个月那我就说我现在停止招牌挂我剩下房子我10个月10个月就卖完了卖完了我这城市就没有房了我房贷就可以很稳定的在涨了甚至不需要这11个月就能卖完但是我们在现成可能是库存就40个月就是说我没有任何的开发商进来我剩下的这个房子卖我都花四年五年才能卖完这房子实在是太多了人均的住房就是1.5套到两套左右就是当这个城市的每个人都有很大的居住面积有很多套房的时候你房子卖的再便宜只要他们有涨价的需求很多人就不会购买了因为我一个人住不了那么多套房这时候你就会发现说这个城市里边的比如说县里边最好的中学所对应的学区就只有他有交易量有货位度剩下来整个城市的交易都会陷入四季他的流动性就会变得很差很差你卖也卖不掉租也租不出去他就会长期的处于这样的一个状态那么对于现在还持有一些类似房产的听友来说那他现在最应该做的是比如说不计一些代价把这些房子卖出去 [25:00] 还是说也许这个事情已成定局,不如就想开一点就好好住着,还是有些其他的可以解决的方法。我觉得还是得分开来去讨论,比如说你在大城市小城市南方北方,就是老城区开发区,他肯定都要分开来去讨论嘛,我们想一个最差的一个状况,就像当以前朋友的那个状态,他应该就在当政策出来流动性相对优点宽裕的时候,应该不计一切代价,只要有人愿意去接手,他就应该以这个价格卖出去而且就是我觉得这里还要再给大家提一个行我们不是说是无脑去卖而是说当你真的非常客观的评估你持有的这个资产它各方面的价值确实不高你已经判断说它确实没有增长空间了那么或许这是你可以采取的一种方式嗯这个你会发现有些房子看是价格跌了很多但还能租出去如果它还能租出去就证明它的需求还在那只要市场回暖比较好的情况下你是有可能能够卖出去的但是有的小区它的供给结构就在于说它可能连租也租不出去了但如果连租也租不出去情况下的话实际上这套资产它的价值就非常有限了那这个时候就没招了就有的时候是真没招了其实我们看到二二年底二二三年初的时候我们说到的那卖房的那几招三招就能卖掉一套房对吧瞪大眼睛交钥匙握住店长的手跟他说我这房必卖然后时刻盯着他发消息就能卖然后隔了半年以后你就要想出各种各样的策略那些PV你得发传单你得做VR的Vlog短视频你得去假装中介看店待看你得给他加热点流量那也能卖出去这些招你都没有传说给我们对对听众掌声里面有就是你实际上就说你每隔半年市场都会不断的在恶化那恶化之后能用的招就越来越少你到了2425年的时候可能就只有靠那些短视频的那些博主才有机会说能让更多人看到大家图便宜简陋才能来买就是其实对于很多城市的非核心地段房子来说其实状况过去的两年其实还是持续的在恶化但是如果你本来的房子在北上广深行或者是在省会大点的省会城市哪怕是在之前你猛跌了很多的南京啊武汉啊这样的一些城市但还是有基本盘在的它的确跌了很多但这个时候你可能还是需要去择实去观察一下因为它不是一个毫无价值的一个资产对就是我觉得房地产它是一个它每一套房子的情况都不一样这就导致我有时候特别喜欢在社交媒体上看大家讨论房子然后基本上聊聊都吵起来一个说市场低的另一个说我家房子涨了然后你一问大家聊的不是同线的城市即便是同一个城市也是在不同的片区所在的环境也不一样所在小区也不一样楼层朝向都不一样当大家在讨论房产问题如果你不是把彼此的信息了解得这么透彻你是很难站在对方的角度去思考问题的只会觉得说这个人的观察很片面这个人对市场怎么这么没有信心所以第一个是你得了解你的房子所在的这个维度比如说那个所在城市的能及啊然后产业啊房龄啊在聘区里边的老旧程度啊供需关系啊与此同时你还要关注另外一个点就知道房子在你家庭资产负债表当中的比例和解构这也是我们之前聊的比较少但我觉得越来越重要的一件事当然亚洲有个特点就是亚洲人喜欢买房所以就是亚洲国家和亚洲地区它的房产的占比会更高一些那可能英美就会很低英美可能金融资产全业类资产占比是非常大的那房子占比可能就是在三成甚至三成以下但在中国是倒过来最高可能有70多现在可能也是59到60之间而金融资产占比是非常低的这会带来一个什么问题呢就是你会发现你今年看春晚或者是看所有市场当中需求大家在谈机器人在谈AI在谈新能源车在谈中国奔腾向前的一个新技术但是与此同时你的所有的家庭自然负债表拥抱的都是以钢筋水泥为主的旧经济这是严重脱节的就是过去20年很多人拥抱房子是因为房子就是那个立在潮头的这个弄潮儿因为城镇化一网无钱所以你拥有房子你就拥抱了这个时代的一个主要的生意但现在主要的生意已经发生变化了但是你的整个家庭自然表你拥抱的还是旧经济其实这个是个巨大的风险那是帮我解答了为什么我看这一届春晚我会觉得不寒而栗春晚它在送阳的东西好像跟我的生活的直接关系它就越来越远了就是普通人可能更熟悉的还是消费啊地产啊这些东西那些高薪科技我们看了也会觉得很兴奋觉得很提气觉得中国在繁荣富强但感觉好像跟自己的生活工作都扯不上太大的关系然后就会很迷茫就会在想 [30:00] 说这个春晚我在哪前段时间晚上不是有个段子吗说20年后你的孩子怒斥你说20年前AI浪潮奔腾向前那个时候的你在哪里对就像我们兴斥我们的父母90年代下海潮你们怎么不去做生意对就是就是我觉得第一个是惯性太大第二个是当局者迷吧就是我觉得这个也很正常你这说的难道应该要all in什么新能源all in AI我觉得倒不是all in AI这是我把屁股一点点的往那边去挪这个是很重要就是每一个时代的人他做对了什么事情很大程度上是因为他跟邪率更高的站在了一起他跟增速更快的站在了一起那只要跟他站在一起你会留在一个于对自己有利的小环境里面这个小环境会裹挟就是你不断的去探论更高的一个增速就是我们说个更极端的例子就是美国这一代的人就分成两类人第一类人是有40k计划的人第二类是没有40k计划的人有40K计划的人在他的养老金账户他的IRA账户里边持有了可能60%的标普500然后他被动的跟上了美国的互联网新科技AI的浪潮他的负债表里边他被动的持有了英伟达对他它被动的看着我的账户怎么钱越来越多 越来越多然后在美国那些人可能没有读过大学或者仅仅是因为不够幸运他没有上大学没有正式工作然后所以他没有40K计划和IRA的那些人他被动的错过了这一切他们没有做错任何东西他们只是身处不同的结构当中就使得他们的财富命运发生很大的变化那我们在过去的20年或者00年到20年之间的人一些人他因为80年代可能比较勇或者风月偏好比较高他被动的进程无论是招工参军下海就业他抓住了这个机会他花2万块钱买了未来可能几百万的房子他享受了浪潮他获得了很高的养老金他现在退休了另外一波人没有拿到这个当然是不公平的但与此同时对于年轻一代的人我们还是要努力的让自己家庭的这张表慢慢的往更高邪律的方案上去去挪这是我们唯一可以去做到的一些事情这过程当中跟父母的交流当然很难因为它其实很大程度上是一个感情的问题父母不希望被控制父母不希望改变父母不希望示弱这个过程是很难的尤其是现在很多的一些子女因为长期的他并不和父母生活在一起就是熟悉的陌生人我们一年见四次每次聊一个礼拜两个礼拜的时间我们没有那么的信任从而去做出那么重要的一些决定这是非常现实我遇到许多个家庭其实碰到了都是这样的一个状况对 而且尤其像房产买卖这么重大的决策我觉得这涉及到家庭权利就是这个王座我要不要交给你的问题如果父母判断这个孩子他并没有取得足够让父母心悦诚服的这样的一个成绩那么父母他自然从情感上理直上他可能都不愿意所以就特别需要我们这种第三方播客分享偷偷分享一下给爸妈对最好就是水滴石穿水滴石穿然后你看你父母姓什么吧如果你父母姓豆包你就让他问豆包那几个问题有个第三方的话他就不会容易感觉到自己是被胁迫或者控制的他会觉得是自己得到了这个结论所以就是为什么所有公司都要请外部顾问对就外部顾问他会创造一个全新的一个外部的视角能够把你从一个敌对的状态当中拉出来但即便是中青年人其实大家也并不知道怎么样真的把自己的屁股一点一点挪到这个新时代比如说像男生你刚才举的例子那是指卖房简单做来讲就是卖房去买代表新科技的股票或者基金吗我感觉应该不是这么简单粗暴的不是这么简单首先得评估就是我随便举个例子一个公务员和一个互联网大厂的从业者谁更愿意去买科技类的基金公务员其实肯定是公务员因为公务员的他的现金流的结构就相对平稳的他这个人他就是一个债性的人他就是一个永续债当他资产配置的时候他就应该配那种弹性大的他的职业生涯虽然错过了但是他的权益的资产配置没有错过但是假如说他本来这是个大厂员工他本来就是跟随了这个科技的产业周期在走这时候他的投资他相信自己的判断all in了因为他那当然固然更好对吧如果年轻时代这样固然更好我们不作为任何投资建议但是与此同时他的权益他就可以配得更加的中性或者更加的平稳一些更稳健一点更稳健一些我觉得这个就是我们所谓说我们要意识到说自己的生命滚滚向前自己的这个现金流量表和自然费债表家庭的这两张表其实也是滚滚向前的我不可能规避所有的风险我也不可能逃避所有的选项因为风险不在这里就在那里对吧我所有的钱都放在债里边我就是做空其实也是非常危险的对包括还有一个非常典型的观点比如说跟父母被聊他不耐烦的说 [35:00] 到时候我就全卖了然后都变成那个活期存款我就存钱我也不做投资但是把钱全部放在活期它也是一种投资选择也代表一种看空对其实也意味着一种看空但实际上来说在我观察下来普遍的一个中国人卖掉几套房拥有大量的资产他既不可能全部放在活期存款特别所有的60后70后他是经历过90年代的通胀时期的就是经历通胀时期的那一代人他对于通货膨胀有个天然的这种恐惧然后经历过00年到1315年的这个资产价格泡沫的人他对于资产价格泡沫他是有天然的这种恐惧的所以他大概率他发现那个活气利率那么低他就会焦虑那慢慢的他大概率还是说我无论是买债买理财产品他还是会配置下去或者就是转头过了段时间又去买了另外一套房这是我看到的很多的一些例子就是其实你前面说到的一个命题是个非常重要的命题你让父母卖房或者你让配偶卖房最重要的要解决他一个问题就是我卖掉干嘛我们在这里反复提卖房的这个话题我们不是在鼓励大家全部去卖房而是在从一个资产配置的角度再跟大家讨论说怎么样把资产配置到一个更适合你家庭情况的这样的一个位置对所以就是说你肯定还是需要去解决这个问题比如说你们要一起评估说预估我们未来的现金流然后预估房地产在我们资产负债表当中的一个占比然后我们要共同规划说也许五年十年以后我们家这个占比多少才会更加的一些健康然后预估我们的现金流的状况和我们债务之间那个比例就当这些过程都是两个人共同完成的之后他才更容易去做出那个对他最有利的那个决定但是这里往往会牵涉到一个我觉得更偏心理因素的就是当提到这些话题的时候很多时候你会面临你的家庭成员的反应是不愿意提不愿意直面就觉得不想聊他会变成一种应急甚至是有一种吵架和不愉快面对这样的情况你也会觉得说算了算了就不提然后就把房产的这个话题你继续的搁置然后不断的往后拖延然后过了几年后假设这个房子真的出现很大的跌幅就会返回头指责当时我就说要卖你不让我卖于是如何如何如何很多时候就是你得先跨出第一步我们需要好好谈谈就跨出第一步是很重要的或者是很难的一件事情比如说我举个例子这18年19年的时候我们家是怎么卖在外地的那套房的但是我父母也是抱着这个叫海岛梦就抱着说我老了度假在这里那个文旅盘对文旅盘能住吗我说你不会住的他说我会住的我说好那我们周末就去住然后我们就抱着养老和那个状态周末去住你会发现会有很多问题第一个是你如果一周去一次路上就要两个小时的时间你就会很累你没有放松然后去了以后呢你实际待不了几天因为那边的基础设施各方面也没有搭建好第三呢是在享受之前你还得先打扫因为你是隔几周才去一次导致那边的灰尘各方面又很大你刚刚适应调整下来了没多久你就得打到回府了就是你体验过一次以后他就会感觉到说好像这不是我要的生活好像说我原来买房想象的那个东西和现实是不一样的那完全是我共享出来的那个世界这个时候再去推动说服就会容易很多大家也可以去观察一下中国是世界上极少数的又有温带又有亚热带热带的国家在这样的大国或大洲当中的话它是很容易形成某种走廊的就是每到冬季的时候北方的有钱人或北方的大城市的人会到南方的海岛来度假对于美国来说可能是纽约到佛罗里达欧洲也是一样的最典型的就是英国人到西班牙或者西班牙的南部但实际上它依然是这种潮汐式的可能过了三四个月它都得回去所以就是它享受的是南方的相对比较低的物价比较多的阳光海滩和文旅的一些资源但是对当地的房地产的真正的抬升的作用是很有限的但是对中国的这些房地产财生作用挺大的呀之前那些养老房产卖的很好但是你又有多少人在当中赚到钱的呢其实是非常低的开发商是赚到钱了对就开发商赚到钱了就是所谓的那种文旅大盘最终能有比较好的收益的只来自于个别的运营良好的绝大多数90% 95%以上的运营不好的那些文旅大盘都是比较糟糕的那如果是一个养老社区就是那种万人以上的超大养老社区那在海外也是被充分验证这个东西是不可行的从去年到今年我其实访问过很多的一些商业化的养老社区他刚开始建立的时候可能一期他来的人往往就是刚退休没多久可能都来自于某些高校的退馆会60多岁70岁之间的一些年轻的活力老人他们有知识有文化社交程度也比较高 [40:00] 谈笑有红乳往来无白丁了有感觉就跟大学一样但是等到第二期第三期第四期的时候老的人只要一直住在那边整个社区的平均年龄就会不断的增大越来越老以后有一些人就开始失能半失能了甚至有的瘫痪了走不动道了然后你把自己带入为居住在这个社区里面老人你看到的都是每个人的身体变得越来越不好整个社区的一些氛围管理运营的成本各方面也是会增大的就是比较好的状态一定是混居的其实老年人蛮喜欢跟年轻人生活在一起年轻人生活在一起就比如说我是一个东三省的老人我条件还不错那我退休了以后我也比较好的养老金那我到深圳去其实是非常好的医疗条件也还行然后可能气候也还不错年轻人也很多他肯定会比如说我待在一个纯粹的我不知道云南或者是哪里的海南某一个地方的纯粹的养老社区更好一些以这个会让我想到哎呀我们家族里的一个例子而且涉及到还不止一个人就是我有几个仪但是都是那种远房的我老家是东北的嘛他们的购房也非常有东北特色比如说他们青桃也买了在海南也买了但是海南买的肯定不是什么三亚呀或者是海口它也是在一个博鳌啊 领水啊就相对比较偏的地方就完全记不住名字的一个地方的盘然后北海也买了但是现在问题就在于说我这几个姨他们有的还在老家还在工作都是非常本分非常勤勤恳恳的人平时社会很简朴但这些房子一来他们其实没太有机会住他们现在可能每年就去海南一家人去度个假但尤其像北海的房子好像到现在都没有办法顺利收楼就因为各种各样的原因站在这几个姨的立场上他们一辈子勤勤恳恳赚的那些钱积蓄都砸在这几个养老盘里了甚至就是完全被套牢也拿不出来了太多了对 我感觉我这几个姨其实也有点逃避面对这个问题因为可能都是互相商量着的就是一旦谁挑起可能大家都不愉快另外一方面我的这些表弟表妹表哥表姐们我也不知道他们该以什么样的心情去面对父母留下来的这样的一个摊子对所以这一代接班其实也挺难的因为你如果接的是英伟达的股票对吧那相对比较如果你接待一对竟然接纳竟然接纳你接的是一对全国各地的一个钢琳水泥这很难对所以他这个浪潮当中会有这样的一个风险吧我觉得这个风险其实还是蛮大的而且我觉得这个风险分几部分一部分作为当事人其实面对这些东西会非常的头疼也许自己的父母当年心血来潮以一个比较低的价格在一个非常糟糕的位置买了一套房可能自己都没有去过然后但是你不得不处理这部分的资产另外一方面我觉得是这些继承者他们对这些房子可是没有那么多感情的我的那个有七八套房子的那个阿姨他的小孩可能就会比如说如果真的到他的手上他肯定第一时间想着就是变现他才不会想着说我还省游我哪一套去住一遍那假设这些房子全部都涌入市场那对市场的冲击会不会也会非常的大他一定是这样的如果你隶属最近的几十次的大的房地产的周期你平均下来六点几年到底对吧你说是中国的周期还是全球全球的差不多你说房地产大周期第一次见底就是6到7年可能就10年才能慢慢的从底部爬出来就是我说我们现在在10年的哪一年比如说如果我们以21年为定我们差不多走了4年到5年的时间但是问题是在于什么是这个方差很大有的可能两三年三五年就支愣起来了个别的国家比如说像08年经文危机之后的美国它都是V型的反转对吧也有可能像日本那样它一躺就是一个二三十年的一个世界因为它不是一个基本面或者是一个问题它更多是需求萎缩了就是人口老龄化人口萎缩之后的这个需求萎缩了很多的需求就一个人吃饱他就是真吃饱了当然人均的住房面积中国40多已经超过了很多发达国家之后你要再增长它就非常非常有限了但是一定是一线城市先到底如果是真的指稳了如果是真的有了起色那也应该是大城市先有起色大城市先见底那对于很多的一些低线城市来说它的确是遥遥无期了你就各凭本事看有没有办法能够找到人卖掉或者找到人租出去我觉得再往后看如果一个城市本身基建也不错未来可能还是会有些机会的吧我就想到就我爸妈都是收藏还要折最近他们也做了一次资产方面的一个清理吧就是我爸当年收藏过什么紫砂壶啊有票啊我妈还有什么金币银币啊茅台啊什么红木家具啊还是挺多的很疯呀就各种各样乱七八糟东西挺多的就你会发现说很多的符合这一个代际偏好的某一类的 [45:00] 行情它就真的只炒一波会迅速萎缩迅速萎缩比如说像唐三彩的马可能都是来自于日本的80年代的那一波爱好者他们特别喜欢这个品类把这个马的价格炒得非常非常高等到这波而老去以后他们的子女对他们来说这类的股玩是毫无意义的那这个品类在股东市场当中它可能就会跌90%甚至跌95%它可能就再也不会回来了那如果你在90年代00年前后去买了一些红木家具当时这些红木家具可能比一套房价格还高但是现在就再回不去了就是这类小众的一些收藏爱好品当这个代际的偏好过去以后它可能就永久性的蔑视了就我们现在看到就是没亏的还在赚钱只有黄金白银茅台剩下来的如果你糕点没有跑完就是全部套牢了但茅台其实现在已经有人在开始动摇了这个信仰对就是你会发现说真的能够穿越代际的偏好和那个东西其实并不多现在大家唯一的共同答案就是黄金对啊但是你要知道在相当长一段时间可能在十年的时间里边黄金是作为一个著名的老登资产存在的黄金可能五六年七八年没怎么涨过大家都会觉得说是大妈才会买黄金买黄金是要被华尔街耻笑的在家里谁买黄金谁拥有话语权所以就是这个时代很多东西都会发生很多变化的就是当你孤注一掷去买了一个时代偏好的资产如果这个产品的流动性又不好的话它可能对于家庭财富是毁灭式的打击这个毁灭式打击其实在上海的房地产市场当中有的时候也会出现的上海每年二手房3000万以上的豪宅差不多成交几百套全国加起来不会超过2000套上海可能占了一半但是现在上海新卖的一年新发的3000万以上的豪宅差不多3000套如果还在按照这个供给量来增加的很快这个市场就没有任何的接牌下了那上一次你和Nick老师说只有买5000万以上的房子才保值增值这一句是不是要被证伪了我觉得其实已经被证伪了这么快吗对这还没过一年呢嗯就是我们要接受说这个市场已经发生了一个变化因为它的供给太多了而且它供给的房子的质量太好了它对于老的产品的杀伤力太强了所以就即便现在是5000万以上的它也不一定能保值增值是的因为某种程度上来说房地产它的市场它是动态的每半年每一年这个市场都会有新的玩家或者是一些新的玩法所以就是你很难客州求见说我听到了一个洞察或者认知这个东西可以两年三年依然奏效可是买房真的很麻烦它不像你买机机你手指动两下你就买进去了而且经常你还得持有比如说满五年你肯定希望说我现在获得了一个认知我希望它能不说它永久成立它最起码能在我持有的这几年成立结果现在它成立的有效期可能还不足半年因为市场在变我举个最简单的一个例子我们想象这边有一个片区最好的小区是A小区那A小区的房价供求关系都是相对比较稳定它这是个小区最好的如果政策一直不变也没有新的供给那这个结构是相对比较稳定的但是很快比如说这个区发现说这边的房子好像长得挺多的那这边的地一定好迈那我在这边开块地开了这块地说开发商说那么现在这个市场也不好我要为了卖这块地能不能通融我一下把我得房率搞得高一点对吧原来的房子可能一个阳台现在送我三个阳台再送我一点然后我把工区建的漂亮一些当这块地成立的时候这个片区的供求关系就发生了根本性的变化就这个房子会比边上的房子好很多那么如果这个房子价格是低的那边上的房子价格就会砸得更厉害我家那套腰斩的房子就是这样本来那个小区各方面都挺好的包括居住体验也很好然而就在从大马路到我那个小区中间修建了新的楼盘价格还更低地理位置还更好环境还更优然后当想说这还玩耍就很难这个因为对于地方上来说始终还需要的是一个政府调节性基金它需要的是土地财政的收入对他来说把这块地卖掉是低位的如果为了把这块地卖掉开发商就会跟我谈条件的那这个条件里面就涉及到它的装标它的定价它的得方率这个时候某种程度来说是你的居民的资产负债表和这个区政府的信息流量表在做对抗他为了拿到这块地拿到这个财政收入某种程度上来说它就会影响边上的这个房子的实际的价格这个时候肯定有很多听我心里想说这不就是说好的房住不炒吗你们这些想靠房子赚钱的人这不就要吃亏了吗但是我家一套房子当时也是为了住呀就即便只是为了自住也没有人希望看到自己的房子价格在下跌甚至是失去流动性对房地产市场就 [50:00] 一个基本的一个悖论就是说第一个你希望自助的时候有可能赚钱你抱着投资的心态去的时候一定就会有大量的人跟你是抱着同样的心态他们为了倒挂为了所谓的规划觉得金额合适就下手那当市场发生变化的时候他们就会给你抢着卖但如果大家都是为了自助进来的话他天然的早期的放盘就会比较少一点这时候房价会相对来说会更稳一些这是第一个悖论第二个就是无论是开发商还是购房者来说很多时候叫做基小胜为大败我前两天碰到一个91年的一个人他是原来开发商还坐到一个比较高的位置他说90年和95年的人是有一个比较大的区别就是很多人说90年的人会更像80后而不是更像90后为什么呢说我们毕业以后是赶上过好儿子看到过好儿子也相信好儿子的人甚至在里边还是抢到了第一波红利的人然后当我们开始希望说下定决心捞一把大的时候慢慢的是栽了一个大跟头那很多95后或者更年轻的人像9798年的人看到前面的人倒地上了他就躲过一截对啊因为你想在21到23年买房的人很大范围就是85到93或者到95的这一拨人是90年结婚的人和80后二胎的人对就是又要面临这个可能生活成本的增加同时又要面临这个房价的下跌我就在想说如果到自己身上真的不敢想它是个比例问题就央行有过一个很明确的一个数据我们前面说到的都是资产就是资产背面肯定是负债人金背债的角度它是一个很有趣的一个数据就中国背债最多的肯定是80后就是50后60后70后90后00后背起来所有的债的占比其实就远远比不上80后80后人均要负债70万人均负债70万人均负债70万但是80后的负债结构和90后的负债结构是完全不一样的80后主要第一是房贷第二是车贷但是90后当然房贷占比还是高一些但是有相当一部分比例是消费贷网贷比如00后可能就是全网贷你像90后的话人均负贷才十几万就相对是比较低的就是他看到前面栽了个大跟头他就脚一赶快刹车就是赶快刹车了但是80后和90初的时候有相当一部分的比例是他因为得到过前面的好日子所以他就是计小胜为大败就是在志德义满然后年富丽强结完婚生完孩子的时候下个决心买了个大房就套得比较深所以80后某种角度来说他们的负债的状况还是比较严重的但90后是另外一个局面我前两天跟我精神教练在聊我在回老家也是一个安徽的小城市见到一波同学逢年过节聊一聊发现有相当一部分比例的人都负债了我说那你们欠了钱到底是欠了银行的钱还欠了网贷的钱我很敏感这个事因为欠了银行的钱可能是经营可能是买车有可能买房他说大量的人欠了网贷的钱可能就是过去两年借钱太容易了太轻松了你打开人脸识别头转转眼睛眨一眨框击五万十万就到手了你没有感觉可能就是我美团点个外卖我京东买个东西甚至我滴滴打个车我不小心就借了一笔钱我借了这笔钱以后一开始我还得很轻松后面我可能换了个工作我就还不上了那这样的情况其实还挺普遍的我觉得可能90前这几年的人成长的过程中他经历过那个从没有手机到有手机从傻瓜机到智能机的这个转换所以其实他对实际的钱是有概念的但是越往后大家接触虚拟世界的年龄越低那其实就是个符号了就是个符号就是个数字对我觉得是这个差别真蛮大的我读大学的时候那时候都是取款机排队取钱你取100 200你得塞卡你得输入密码框机取了200现金红的你在手上摸半天这个钱你得花一礼拜现在除了压岁钱大家都不用现金现在早就不用现金了嘛现在对他来说就是一个数字符号花钱花的就非常厉害所以很多的95后或者00后他可能就是在现在的这个消费观念和寄钱那么容易时代负债问题都没有解决当然他也是两极化了从很多外资投行的研究来看他的储蓄率也在增加但一次同时他的负债率也在增加对就是听到这里的年轻朋友可能就觉得说我可没负债我附近的小伙伴大家都很努力的攒钱他首先意味着你所处的这个圈子可能比较健康另外一方面就是你和你的同龄人其实大家的分化是越来越极端的负债的人可能就已经习惯了这种状态包括我在网上也会看到那种帖子就类似于比如尤其是结了婚生了小孩的同时也欠了很多的消费贷然后说赚了那点钱根本不够养孩子所以就借了各种各样的贷款然后自己其实也没有特别大的压力和焦虑感因为可能就习惯了这种日子对他可能对于这种负债状况已经去魅了50年代60年代的人或者是 [55:00] 80前的人他很多都是有借钱修持的欠了一笔钱他是会难受的我记得很清楚我刚毕业一两年第一次拿到尼容奖的时候老同事就问我说杨太良你这个拿着尼容奖打算干嘛我说还信用卡呀他们大惊失色就会觉得说消费理念很不好嘛居然会去借信用卡就是开信用卡都被他们看成一件没有那么道德的事情对对对对所以其实这种差别其实还蛮大的但是对于普通中国家庭来讲消费贷的这个问题严重性可能还没有到房地产这么大的地步远远没有那么严重而且中国是属于家庭互助组织嘛你可以用家里要的这就现在没有人说肯老是个负面词了大家都把当了一个中性词我也觉得是个中性词儿子是老子天天地义嘛特别是你享受过红利的父母这一代但最害怕的就是父母没有享受过红利然后孩子也没有办法躺平这个就很糟糕而且中间还有一个难点是在什么原来待机的流动除了说经济发展技术进步资产价格甚至有的时候还空过婚姻但现在婚姻也会变得越来越难你去看现在的很多的大城市的年轻的父母比如说我的孩子初中高中大学你就问他们说你对孩子期待是什么四个字不要扶贫就你可以结婚也可以不结婚你可以找个条件好的也可以找个条件跟自己差不多的都行你不谈恋爱也行我都能接受什么不能接受扶贫我不能接受也就意味着说你看整个中产的这是你们上海人上海人真的是这样大家都不肯扶贫你在我这一代比如说80后父母期待说你找一个正派的找个有学历的找个有正当工作的找一个比如说孝顺的因为大家资产没有拉开差距的时候不会把不要扶贫这个事情当做一个头等大事来解决但现在但凡你现实一点你打开一个抖音的乡亲的博主的链接或者你打开个小红书的一线城市的一个妈妈的聊天这很大程度上大家就是会有这样的一个期待的也就意味着说通过婚姻来实现资产代际之间的转移的这条路越来越难父母有养老金的找父母有养老金的体制内的找体制内的有一套房的找有一套房的这个状况就会使得说如果我本来就面对着代际之间的一个不公的分配我父母在农村他们没有养老金他们也没有上海的房子我也大概率很难找到一个父母有养老金的他在大城市工作有房的家庭结婚哇 男生你在跟我们讲鬼故事回身冒寒气怎么说呢我觉得如果这个真的是未来不可改变的趋势的话某种程度上它也算是中性的因为它可以帮你排除掉很多错误选项让你不得不只靠自己的勤奋劳动靠你自己的努力来获得财富享受过时代红利的80后说这个话会很老登但是换个角度来说的话就是只能走出自己的路跟更高邪律的站在一起然后去不能说捞片门吧但是至少你希望规规矩矩的走绝大多数人的拥挤的路去获得一个超越式的一个提升这是很难的就是你希望和大多数人一样的去仅仅通过勤奋这个因素走出一个独特的人生这将是非常困难的一件事情这个让我想到录制之前呢是打去的那句话嘛就是之后的这个分化的强烈的程度有的人继承四套房子有人继承四个老人对啊不好没有养老金我觉得这太恐怖故事了呀但这个确实我们也没有解放我前段时间去看了一部剧嘛我们现在那个杭州录制在看一部五代十国的一个剧叫太平年对吧太平年它讲述的肯定是中国历史上最为动荡甚至黑暗的一个阶段就是唐末送钱这北方是打了一片惨烈对吧然后是兵强马撞者可以为天子而南方是另外一个看似桃花源样的一个小世界吴越国就在我们现在所处的杭州这个地界但是你进了一个小朝廷一看你会发现薰贵外戚宗族还有世家大族短短的几十年的时间平和的安逸的一个小环境当中你看到了是一片繁荣但是在繁荣的背后它就会有分化有阶级的固化有许多的一些不公因为如果是在动荡的年代有的时候就财富的蔑失又掠夺但是在和平年代分化可能就是一个我们必须要自然而然的事情对而且这一代人或者是这一波我们说的继承者就继承者中产和继承者高产的这拨人他们的审美他们的偏好他们的观念他们的风格也会塑造或者说是影响很大一段时间中国的经济或者是消费的一些偏好就是80后的审美80后喜欢的偶像明星无论他们70岁75岁他们还会活在舞台上面不断的开演唱会跳舞因为他们的粉丝最有钱他们高中大学时候喜欢 [60:00] 那个游戏可以有不断的复合版网络版不断的去有人下载和课金那么我觉得问一个非常实在和扎心的问题就是那些真正在承受房产价格不断下跌而且自己还在持续还房贷的人现在比较好的选择是什么第一个是如果你的债务已经压得你喘不过气了那么这类群体他们无论如何他们要考虑说是不是要卖就已经给你生活带来很大负担了无论是赚还是亏那都是沉默成本你就是得承受这一点第二个是如果说你的房子在你的资产负债表当中极高了可能70 80 90甚至100甚至有的人可能150以上那这个时候无论如何你应该能卖的房你就先卖掉了第三类必须要卖房子就是说如果你的房子是显而易见的没有未来了比如说你在北方的那些所谓的文旅盘所谓的养老盘所谓的海景房对吧远离城市的中心的一些房但这种东西就知意行难了如果身边有一个人就是要坚定的陪着他聊清楚然后帮他去做这个决定我在想就是如果有听友像前几年的我一样对家里站庄其实有一点感知但是没有那么清晰尤其是父母可能也到了五六十岁那么我觉得是可以趁着回家的机会跟父母好好坐下来聊一聊辅助他们把家庭的资产盘点清楚算清楚房产在我们家的资产负债表里到底占比多少很可能这个答案让自己吓一跳也可能让爸妈吓一跳是而且很多的父母某种程度来说就是中国这代老人他其实还是存在着一个养老风险的就长寿风险的所谓长寿风险就是说一个70岁的人是不知道自己老了要花多少钱的就是因为养老的成本它不是线性的比如说你有慢性病或者是当你如果不幸有了癌症癌症的中国其实会花很多钱的它不是线性的成本所以即便是一个人他到了65岁70岁他依然不知道自己养老可能会花多少钱因为他也不知道自己要活多少年所以这个时候要尽可能要多预留一些孩子也是有责任和父母去谈清楚这件事情的你现在70岁你看着就很健康你也可以吃可以玩你现在呢是有资产的但是你的现金流是有这样和那样的一些问题那我们盘清楚如果现在按照健健康康的我们70岁如果活到100岁活到95岁我们可能要花多少钱如果你的养老机没有办法覆盖的时候我们应该怎么办我觉得这些问题都是很现实的对于很多的中国人来说不能叫谈钱羞耻吧但是的确在这方面其实聊的会比较少但最终还是需要去面对的我相信大家听到这儿也会意识到说可能大家一开始听的时候以为我们要盘点什么互七条的影响聊各个城市的房价的走向和变化但其实我们一直在聊我们如何把自己的小家庭的资产盘点清楚如何让大家统一战线来面对自家房产的价格变化以及把它更好的统筹起来我觉得我们讲的更多的是一个具体到实操层面我们该如何处理房产的问题而不是在点评市场而且我建议说这个聊天和谈判如果你有配偶有孩子的情况下先和自己的父母先聊因为很多的家庭父母他还是会有自己孩子的一些私心他害怕说我现在卖了房比如说给你去投资或者是你来统筹管理最后你跟你另外一半离婚了或怎么样那么会有各种各样的一些风险父母操心的真挺多真的是会非常多的就是很多父母都希望说无论如何给我自己孩子留一点他们都会有这样或者那样的一些想法所以这个沟通的技巧其实还挺长的而且就是说很多生活的机会或者生活的问题解决都要在这种small talk都要在闲缘碎当中去解决的就是你要和家人多交流稍吵架多说一点闲话聊的时间足够的长你再去推进这样的一些议题才能会有更好的效果因为我觉得我们这期节目聊卖房天赋有点大对于那些有在计划买房的人可能有点劝退我觉得在最后我们还是可以给这些有在计划买房的人一些建议我还是觉得我更加熟悉的例子就是我在2010年的时候那时候到上海财经广播到低财经去做电台主播的时候我还做过一段时间房产节目的一个电台就call in打过去为多少房子价格多少钱怎么卖如何如何然后你给他们建议吗我会有估价嘛但是现场可能会有估价师还有什么就是上海各个地方就会去盘嘛然后会有各种各样的数据嘛我记得很清楚在那一年我才意识到说看上去上海的豪宅林立但上海的平均的房地产的成交的中位数二手房的平均中位数才200多万那时候我感觉好像也不高啊对不对相比较新方这个价格不高但是现在到了2025年底2026年又回到了200多万老破晓 [65:00] 成了市场交易量的中流地主的确是这样其实60%的房子它可能都是在300万以下成交的第一个感慨是什么就是说如果我们往前发只算了2015年2015年到2025年10年时间上海的人均可支配收入增加了75%很多的一些蓝领的收入是翻倍有余的但是我们的很多的一些二手房特别是这样的一些老房子其实它的交易中是没有提高也就意味着说到了今年为止第一次一个好消息是外地的一个蓝领家庭在上海他是有能力独自供齐一个房子了这以前可能从98年开始起他们都是没有这样的机会的但到现在他们其实是有了这样的一个上车的机会了是因为这几年市场下降还是因为市场下降市场跌得非常厉害很多房子已经跌回到接近十几年前价格像很多老房子已经跌回到13年14年前的价格了就是平均可能跌到1516年因为16年货币化盆改嘛也就意味着说实际上上海的很多的一些老房子虽然它从投资的角度来说依然没有很大的空间但它还是受益于第一是它的租数比下来了很多就是当它从一个成长股跌成红利的时候对于一些自助客来说它就已经有价值了第二个就是它相比较一些改善性住房它的结构上是有利的就是它是不断的在缩小的我记得我们在2023年两月份我们做过一个基本的盘点和假设就是上海有870万套房其中有500万套房是2000年之前的老房子有300万套房是新房你应该买新房不应该买老房但是现在出现了一个有趣的变化是什么新房越盖越多越盖越大每年多盖10万桃而老房子每年有稳定的洞签拆签然后有些美丽家园和改建所以老房子的数量变少了慢慢慢慢的它会跌成一个红利的一个价格它是一个票息租售比2.5到3左右的一个红利股它的流动性非常好非常好卖它的租售比相对比较稳定它可能没有那么高的一个涨价的预期了但是对于一个希望在上海落户安家的人来说它是有价值的对于一些可能好几年前就希望上车的人来说终于跌到了一个我能接受的我能接受的价格而且他也受够了租房市场我真的需要买然后我真的有条件买我真的想住那这样的人而且我长期来看也一定会在这个城市生活下去是的那对于这样的人来说它肯定是个比较好的一个选择对就是不太需要被市场的一些短期的信号而自乱阵脚就是说是不是还要再继续往下跌那对于这部分想买房的人来说其实遇到合适的房子可能比跌到合适的价格更重要我觉得是这样第二类就是说如果这个时候你吃不准你可能还是要买改善型的住房你可以先看起来因为毕竟很多的板块已经跌了30 40 50了可能看了30套50套房子以后你就会对自己的真实的需求和感受有更加清晰的一些了解但是你不用担心它会到底以后马上就涨我觉得这个概率是很低的那若若问一句前年买房后悔了吗我还好我这个房呢我现在看了一下如果卖的话也没亏钱因为它毕竟是个新房嘛而且它还是属于那种不太容易跌的那个位置但对我来说其实很难有所谓的后悔对于人的决策是这样那个决策它一定是当下你综合所有的条件你自己觉得最好的一个决定了所以就是只能持续的往前去看然后最重要做到的是不要去责备自己不要让自己的这个投资的行为和自己的这个人去解恶不要因为自己做了错的决定就认为自己是个失败的人不要认为父母是一个失败的老人这只是一个错误的投资决策而已这样的事情会一直的出现只不过它代价真的比较大而已我觉得你很厉害你还能回顾自己几年前就开始做房产万书下了一些判断而且还是错误的判断你也不怕打脸这是很简单我觉得就是当一个人回到40岁以后他如果还能相信自己预测市场就证明这个人也没什么会跟我们可能对于各种各样的资产价格我们可能都会有一个见地或者有普遍的一个判断但我觉得重要的还是时刻更新自己我觉得这个是作为任何一个人你都必须要去面对的一个事情因为我们不是要做一个正确的人我们是为了要把生活给过好对所以你看我们这一次聊天我们也不再去聊那些短期中期的事情而更多的聊一些长期有效的事情怎么样做家庭的重大的财务决策因为这个房子对各个家庭来说还是太重要了是的我再回想到一个画面我印象很深刻是2022年的三月份那时候我们小区刚刚封禁起来然后我的儿子被关在我父母的这个小区里面那时候我就很焦虑我们到楼下去那个厕所 [70:00] 对我就有个巨大恍惚我就整个小区的一条长容里边只有我跟我太太头发是黑的所有的人都是满头白发的一个老人实际上你所看到的上海的老龄化的程度已经很高了如果这期节目很多的一些朋友你们要给身边的老人来听的话我就想到就是说可能父母觉得非常珍视的一个资产对于孩子来说他真的不需要这个时候如果他的价值有很大的话就真的应该彼此的商量一下到底应该怎么解决这个问题起码开启这场对话它就是一个很好的开始对好呀那我们就先把这个祝福和这一点点行动的小建议给到大家然后我也觉得任何的事情其实最重要的是你要去直面它你要去关注它而不是避而不谈或者是视而不见所以我觉得我们这个系列还是应该定期更新定期更新一下听听男师更新的这些认知行那我们今天就聊到这儿好的谢谢男师以上就是本期房产万事屋的全部内容如果你觉得这期节目对你有所启发欢迎你把它分享给身边也在关心房子问题的朋友或者是正在和家人讨论房产问题的人也许这期节目里的某些视角可以帮助大家在面对这些问题的时候多一点理解也多一些从容坦白说其实在过去几次入房产万事屋的时候我的内心多多少少会有一点担忧因为房地产市场这几年分化的太厉害了每个城市每个家庭面对的情况都不一样当我们在节目里侃侃而谈那些数字的涨跌那些城市之间的差异有的时候我会在想也许有人听完之后会庆幸自己的决策正确但也一定会有人听完之后感到失落甚至是焦虑所以每次聊这些话题我都会提醒自己要很谨慎因为房子对中国家庭来说往往不只是一个投资标的它常常是一家人几十年积累下来的资产也是很多人生活安全感重要的一部分可这次录完节目之后我获得了一种安心感因为这一次我们讨论的不只是短期的房价涨跌也不只是市场上的各种判断我们尝试去讨论一件在更长时间里对很多家庭都非常重要的事情那就是当时代发生变化一个普通家庭到底该如何重新理解自己的房子感到焦虑不安其实这是非常正常的该不该买该不该卖房产在家庭资产里的比重究竟该怎么调整这些问题都很复杂也不会有一个标准答案但至少当我们把它当作一个家庭需要一起面对的选择而不是一个个人必须压对的市场判断的时候人也许就不会那么焦虑也不会感到那么孤单了而对于一个家庭来说真正重要的也许从来不是某一项资产本身而是这个家庭是否能够一起面对变化一起做出决定以及一起承担选择带来的后果所以当我录完这期节目的时候我的内心有一个很清晰的信号这就是我想要做出的节目不是因为我们给出了确定的答案而是因为我真的相信这样的讨论是可以在某个时刻给大家一点点帮助或者一点点行动的勇气而如果想要开始行动很多时候第一步其实很简单先把自己的家庭资产情况看清楚在这期节目里天南老师也提到关注房产在家庭资产负债表中的比例和结构其实是一件越来越重要的事情如果你也想更清晰的看见自己家庭资产的结构推荐你尝试一下有知有行的家庭资产记账功能打开有知有行APP点击有行模块你就可以看到了你可以把房产金融资产现今这些资产记录进去可以很直观地看到自己整体有多少钱家庭资产是如何分布的以及房产在里面到底占了多大的比例很多时候当这些数字真正被看见之后一些原本模糊的焦虑反而会变得慢慢清晰或许它也可以成为一个很好的契机找一个时间和家人坐下来好好聊一聊我们家的资产现在到底是什么样的状况以及未来我们希望它成为什么样最后也请记得订阅知行小酒馆这会成为我们前行的动力我是雨白每周晚八点我们在知行小酒馆不见不散