房企借报规赠送造反向公摊产品代差加速老旧房沦为负动产

就叫老张好了

新规倒逼新房以超高赠送率拉开产品代差，叠加隐性门槛抬升与缺乏信贷兜底，正令失去教育溢价的老旧存量房陷入流动性枯竭，资产折旧与化债压力完全转由个人承担。

AI-assisted summary of 什么叫反向公摊？房地产市场正式进入买方时代 — original source. Check the original for full context.

Source published: 2026-09-19

Key ideas

楼市政策显著收紧，新房预售门槛提升至主体结构封顶，银行按揭放款节点则推迟至竣工备案之后，开发商逐步转向准现房甚至现房推盘。 (0:00)
开发商通过将阳台、全飘窗乃至北向设备平台全面做成赠送面积，打造实际得房率远超产证的“反向公摊”产品以应对买方市场。 (8:52)
二手房挂牌量激增但出现断代分化：以西安贝壳平台为例，约15万套明确房龄的房源中，5年以内的高品质次新房仅有1.5万套出头。 (11:34)
新出台的40年房贷政策在一线遭遇冷遇，购房者因极度排斥利息翻倍并倾向保守还款，几乎无人主动选用。 (16:32)

Detailed notes

## Background 该内容由Bilibili博主“就叫老张好了”于2026年9月19日发布。视频简介以“有价无市：你挂你的价，但市面上完全卖不出去”精准概括了当前的楼市现状，并说明点赞过3000将在播客平台上线38分钟未剪辑音频。

## TL;DR 博主老张与一线房产中介小哥深入对谈，剖析了房地产市场正式进入存量与买方时代后的真实生态。内容揭示了在预售及放款门槛大幅收紧的背景下，开发商如何通过打擦边球的“反向公摊”（大幅赠送面积）极限迎合买方，以及新一代产品对传统次新房造成的代际碾压。两人还拆解了40年房贷等刺激政策在实操中的鸡肋本质，直言无学区的老旧资产正在走向无人接盘的“负动产”陷阱，其本质是高位接盘者的“个人化债过程”。最后，嘉宾建议年轻刚需群体放弃普涨幻想，在市场严重分化且信心不足的当下手握现金耐心观望。

## Atmosphere & style 整期对话的基调坦诚、冷峻且充满现实主义色彩，呈现出资深一线从业者与高位站岗业主的真切碰撞。两人完全抛弃了宏观专家的套路话术，以犀利且略带自嘲戏谑的口吻拆解报规“偷面积”与40年房贷等市场怪象，听感犹如置身私下密聊，信息量极大且毫无防备心。随着对谈从离奇的产品内卷逐步切入有价无市与坏账自担的沉重现实，氛围逐渐转向深沉与骨感，结尾中介苦笑着预判房价“可能还要再往下走”，更给观众留下了极具冲击力的清醒与无奈。

## Bulletin - [00:00](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=0s) 楼市政策显著收紧，新房预售门槛提升至主体结构封顶，银行按揭放款节点则推迟至竣工备案之后，开发商逐步转向准现房甚至现房推盘。 - [08:52](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=532s) 开发商通过将阳台、全飘窗乃至北向设备平台全面做成赠送面积，打造实际得房率远超产证的“反向公摊”产品以应对买方市场。 - [11:34](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=694s) 二手房挂牌量激增但出现断代分化：以西安贝壳平台为例，约15万套明确房龄的房源中，5年以内的高品质次新房仅有1.5万套出头。 - [16:32](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=992s) 新出台的40年房贷政策在一线遭遇冷遇，购房者因极度排斥利息翻倍并倾向保守还款，几乎无人主动选用。

## Key takeaways - [00:00](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=0s) 期房预售与放款门槛被大幅拔高至竣工备案后，烂尾风险倒逼行业加速迈向现房销售模式。 - [08:52](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=532s) 开发商利用报规灰色地带推出“反向公摊”，90多平米建面可做出130平米以上套内面积，体现出买方市场下房企的产品倒贴。 - [04:08](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=248s) 住建部定调“存量时代”，核心城区二手房成交量已达新房的2至3倍，而远郊新盘认可度骤降。 - [04:08](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=248s) 由于主城新房赠送后实际面积偏大且多为毛坯交付，刚需上车总成本与装修门槛不降反升。 - [08:52](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=532s) 买方市场形成的根源在于市场预期受挫，购房者普遍担忧刚入手即遭遇降价背刺或买在半山腰。 - [11:34](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=694s) 市面上二手房看似海量，但5年以内的优质次新房严重稀缺，且在梯户比与赠送面积上被第四代住宅大幅拉开代际差距。 - [16:32](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=992s) 公立名校分校全面泛滥后，只有中考高升学率的对口初中才能对核心板块房价形成实质托底支撑。 - [16:32](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=992s) 40年超长房贷因导致总利息翻倍且限制高龄购房者，被一线中介和刚需客户普遍视为缺乏吸引力的鸡肋政策。 - [21:05](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=1265s) 无学区的老旧楼梯房与停摆远郊新区的资产正在沦为“有价无市”的负动产，挂牌价虽在但长期缺乏成交接盘。 - [21:05](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=1265s) 在旧资产无法顺畅转公积金与托底的背景下，高位接盘的债务沉淀实质上是一场由个体自行承担消化的化债过程。 - [25:12](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=1512s) 楼市普涨格局彻底终结，非紧急刚需应保持现金耐性等待，并在选房时警惕宏观微跌数据对老旧资产贬值的掩盖。 - [25:12](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=1512s) 中介机构全面转向线上获客并主推免买方佣金的新房，中介价值从“提供房源”转变为替客户筛选剔除开发商营销话术。

## Detailed walkthrough ### [00:00](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=0s) 预售收紧与“反向公摊”的兴起

视频开篇，房产中介小哥与博主老张直接切入当下楼市政策的剧烈调整。在此前行业盛行的期房预售模式下，开发商盖楼施工进度只要达到地上三分之一，就能申领预售许可证并开盘销售。购房者交完首付网签后，银行的按揭贷款放款完全不卡时间节点。但如今，在频发的烂尾楼事件倒逼下，行业规则发生了颠覆性逆转：新房预售门槛被大幅拔高，必须达到“主体封顶”；而银行放款的时间节点更是直接被卡死到了“竣工备案”之后，几乎等同于快交房的准现房状态。8月28日住建部出台的政策文件，更是在业内掀起波澜，其核心意图正是逐步扭转以往激进的预售体系，鼓励后续新拿地项目优先以现房形式推向市场。

面对冰冷的市场行情，开发商为了促成交易更是“招数频出”，甚至演变出令人咋舌的“反向公摊”神操作。所谓反向公摊，指的是开发商在规划报规时打擦边球，大幅度赠送实用面积。过去的小区通常只赠送阳台的一半面积，而现在的新房报规不仅保留阳台赠送，还将所有的飘窗设计成不落地以计入赠送；更有甚者，直接把北向的一个卧室规划申报成“设备间”或“设备平台”，堂而皇之地做成全赠送面积。最夸张的设计，甚至沿着户型外立面整整一圈往外飘出20至30公分，全部包装成赠送空间，让购房者买到的套内实际使用面积远远超过产证上的建筑面积。

```mermaid flowchart TD accTitle: 传统预售模式与当下新规模式对比 accDescr: 展示房地产预售及放款门槛在新老政策下的关键节点变化

subgraph 传统激进预售模式 A1["工程进度达地上 1/3"] --> B1["取得预售证并开始销售"] B1 --> C1["购房者交首付并网签"] C1 --> D1["银行直接放款 (存在烂尾风险)"] end

subgraph 当下防风险现房化模式 A2["项目主体结构封顶"] --> B2["取得预售许可"] B2 --> C2["工程推进至竣工备案 (准现房)"] C2 --> D2["银行核验后正式放款"] end ```

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[04:08](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=248s) 存量时代与供需关系的大转变

住建部正式定调中国房地产市场“进入存量时代”，且“供需关系发生重大变化”。老张回忆起自己2017年刚大学毕业时的切身感受，那时市面上的高楼大厦无休止地拔地而起，大家唯一的焦虑是“自己手里没钱”，从未觉得房子供大于求。而小哥透露，官方所谓“进入存量时代”，在行业一线其实只是“捅破了最后一层窗户纸”。从小哥所在平台（贝壳）西安东北大部的内部成交数据来看，这一区域成交量能占到整个西安市的三分之一到四分之一，而在该区域内，每个月二手房的真实成交量早已经是新房成交量的2到3倍。

与存量时代相伴随的是住建部再提的“好房子”概念，这也宣告着城市供需结构的深层洗牌： - **土地供应外溢但市场抗拒**：核心城区可开发的优质宅地已所剩无几，新盘只能不断往西咸新区等城市外围拓展，但当前置业人群对外围板块的认可度极低，很多直接被买家一票否决。 - **主城新房上车门槛畸高**：目前在西安主城区，手握150万元总预算选购新房已属勉强，若预算降至120万元以下，市面上几乎没有合格的新房房源可选。 - **刚需产品不再“刚需化”**：虽然市场上主流标称是95㎡至99㎡的刚需户型，但加上报规赠送后，实际套内面积往往做到了110㎡甚至130㎡以上；加之当下的新房全为毛坯交付，后续至少要面临几十万元的刚性装修成本，外加两年的租房过渡成本，实际综合购房门槛反而比当年2020至2021年精装交付的高位期更加沉重。

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[08:52](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=532s) 偷面积操作背后的“反向公摊”与买方市场

谈及“反向公摊”，老张惊叹于90多平米的建筑面积如何能做出140多平米的实际套内空间。小哥解释，这种报规手法本质上是地方监管部门在市场下行压力下“睁一只眼闭一只眼”的结果。以老张当年买下的小区为例，该户型当年的发票价格为160万元，如今二手市场实际行情已跌落至130万至140万元之间，跌出了整整一个首付。而同地段同等面积的新房门槛价依然要170万至180万元左右，即便单价看似未大跌，但购房者买到的实质上是套内面积巨大的毛坯房。

这种产品层面的“极限倒贴”，充分印证了定价权与话语权已彻底倒向买方。小哥指出，所谓买方市场的形成，根本原因在于**市场信心不足**。真实的居住需求并未凭空蒸发，只是购房者普遍害怕“被背刺”： - 害怕开发商转头降价或推出产品力更强的新户型； - 害怕自己自以为是在抄底，结果却“抄在了半山腰上”。

老张提到，现在的年轻打工人（尤其是刚工作不久的20多岁年轻人）看待房产的态度非常理智甚至带着戏谑，每每看到专家或中介预测“房价到底、不会再跌”的保守言论，大家往往报以“嘿嘿一笑，我且看着吧”的态度，事实也证明市场确实一跌再跌。对此小哥分析，00后等初入职场的年轻人并未到成家立业的真正刚需购房节点，手里握有充足的“等待时间成本”；目前一线真正成交的客群依然是以90后为主力，年龄段已悄然从92、93年出生的群体延后到了97、98年。

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[11:34](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=694s) 次新房稀缺性与新老产品的代际差距

许多人认为存量时代意味着满大街都是二手房可以随便挑，小哥拿出平台详实的数据拆解了房源的真实结构。在西安贝壳平台挂牌在售的约23万套有效房源中（已剔除小产权房与无证安置房）： - 约有7万多套房源缺乏明确的房龄标注； - 在剩余近15万套明确房龄的房源中，**房龄在5年以内的“次新房”仅有1.5万套出头**； - 房龄在10年以内的房源总共也只有5万套左右。

这一悬殊数据揭示了一个残酷的现实：普通人在大街上放眼望去满是高楼大厦，但若用“近5年次新房”的硬指标去筛选，很多核心板块一只手都数得过来。比如在西安南部从二号线到高新西沣路的整个西部大道板块，5年以内的优质次新房小区屈指可数。当下被迫选购二手房的客户，绝大多数都是“下半年孩子必须落户上学”或“年内必须结婚入住”等时间紧迫的刚性群体；凡是不赶时间的客户，普遍极易被新房吸引。

正因产品代际之间存在断崖式的差距，二手房中介的传统门店模式遭遇重创。小哥解释，传统中介模式是租下小区底商门店“守房源”，必须时刻盯着三五公里内的二手业主与房源动态；而他们团队通过抖音、小红书、视频号等线上自媒体搭建客源渠道，将近70%的精力放在了带看新房上，带着意向买家全城选盘，甚至把办公室设在写字楼里即可运转。

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[16:32](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=992s) 学区附加值与40年房贷政策的鸡肋

在探讨房产剥离投资属性后仅剩的价值时，博主提到了“教育附加值”。当前新盘周围往往标配各种所谓的名校“加挂分校”，但学区对房价的支撑逻辑已经演变： - 优质小学的价值很难用单纯的分数来考量，家长主要看生源构成与邻里业主的收入阶层。 - 客户在实际看房时，真正关乎决策的核心指标是**对口初中的中考升学录取率**。在普通公办学校（如对口中考录取率仅50%~60%的及格线水准），家长若稍微追加预算置换到高新区等核心学区，学校的中考录取率能飙升至85%甚至90%。“只要这种升学鸿沟与教学质量的断层没有被彻底抹平，教育附加值对核心板块房价的托底支撑作用就依然会长期存在。”

谈及上个月出台的“最长贷款年限延长至40年”政策，小哥从一线销售视角直接给出了“毫无用处”的评价。自该政策推出至今，他手头没有一个客户主动选择40年房贷。虽然官方初衷是通过拉长周期来降低购房者每月的月供还款压力，但代价是整个贷款周期的总利息支出大幅翻倍。国人骨子里对于负债利息有着天然的抵触与保守心态，许多购房者及陪同看房的父母甚至宁愿缩短年限、坚持选择等额本金还款，以求少还利息。

更为讽刺的是，部分城市（如上海）政策规定1991年以前出生的人群由于年龄限制无法贷足40年。老张打了一个生动的比方：这就好比让一头负重的“牛马”在既定道路上奔跑，管理者嫌它跑的距离不够长，于是把背上的担子稍微拿下来一点点，好让它能继续多跑十几年。这类政策对于刺激底层大众的真实购买欲望，几乎没有产生任何正向反馈。

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[21:05](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=1265s) 有价无市的“负动产”与个人的化债过程

针对非一二线核心区域及无学区老旧小区的未来走向，小哥直言这类房源正在走向“有价无市”的深渊。这里的“有价无市”并非传统意义上的“拿着钱买不到”，而是**“原房东自顾自地挂着高价，但整个市场上根本没有人接盘买单”**。

在城市的大盘数据中，10年以上房龄的房子占了挂牌大头，尤其是2000年前后的老式楼梯房，即便地段尚可，挂牌价依然维持在每平米八九千乃至一万元左右，但实际上一整年几乎没有任何有效成交量。这些老房子的真实命运让人联想到日本房地产泡沫破裂后的历程： - 房屋本身受制于钢筋混凝土的自然物理寿命（国内普遍预期50至70年），居住一二十年后，有能力的年轻住户早已搬离，剩下垂垂老矣的住户； - 在日本步入“负动产时代”后，老人临终想将老房作为遗产留给子女，子女甚至会主动放弃继承，因为不仅无法变现出租，还要持续承担高额的房产税等持有成本； - 与此同时，国内各二线城市过去几年轰轰烈烈炒作的各类远郊“新区”（如西咸新区等），如今基础建设普遍陷入半停滞状态，当初跟风购房的业主要么只能打“骨折价”割肉变现，要么只能砸在手里成为动弹不得的死资产。

面对存量房贷无法顺畅“商转公”、旧存量房得不到政策倾斜托底的现状，老张一针见血地指出：“这本质上就是一个把烂账交给个人去承担的‘个人化债过程’。”由于没有任何外部组织或机构会整体接盘这笔坏账，所有高位买房被套的个体，最终只能咬碎牙齿自行消化这笔沉重的债务。

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[25:12](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=1512s) 给年轻人的买房建议与中介业务内幕

在视频尾声，小哥为当代年轻购房者提出了极为务实的忠告： - **不着急就坚决等待**：现在的市场与2020至2021年盲目抢房的疯狂时期截然不同，只要手里握着现金没交出去，真正的选择权和主动权就始终在买家手里，绝无必要陷入焦虑，也无需过度寄希望于宏观政策能刺激房价再次大涨。 - **放弃普涨幻想，接受产品分化**：告别2017年西安那种“新房老房无脑齐涨”的普涨时代，未来楼市是彻底的“一分钱一分货”。150万、200万与300万的楼盘在物业服务、居住功能与核心圈层配套上将拉开巨大的阶级鸿沟。第三方机构发布的宏观微跌数据极具误导性，因为大盘基数里充斥着大量不可逆贬值的老破小。 - **“做楼盘功课”不如“面试中介”**：小哥坦言，普通人与其在网上费心研究哪个小区好，不如花时间多接触几个中介，像“面试”一样筛选出专业、靠谱、能剥离开发商营销谎言的人选，因为在二手买卖中这笔中介费用无论如何都省不掉。

关于中介行业的收费内幕： - **二手房交易**：西安主流标准通常是买卖双方各承担房款总额的1.5%（以400万元以内的房源为例，更高总价可向下协商浮动）。 - **新房代理销售**：正规中介平台（如贝壳）对购房者**完全不收任何中介费**，中介赚取的是开发商支付的“渠道佣金点位”（点数与二手房大致相当）。中介普遍更倾向于带看新房，原因在于新房的签约流程由开发商统一推进、更为标准化，具体的房源讲解主要由售楼处置业顾问完成，中介的核心工作变成了“帮客户把置业顾问强加的华丽外衣一层层剥开”，工作量和流程复杂度远比繁琐的二手房低得多。

视频最后，博主老张追问小哥对自己小区的价格预期：“你觉得咱们小区的房价还会继续跌吗？”小哥苦笑着坦言：“我不敢保票，但很有可能，还会再往下走一走。”

## Notable quotes > 有价无市：你挂你的价，但市面上完全卖不出去。

> [04:08](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=248s) 进入存量时代 — 住建部

> [04:08](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=248s) 供需关系发生重大变化 — 住建部

> [04:08](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=248s) 捅破了最后一层窗户纸 — 房产中介小哥

> [04:08](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=248s) 好房子 — 住建部

> [08:52](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=532s) 抄在了半山腰上

> [08:52](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=532s) 嘿嘿一笑，我且看着吧 — 老张

> [21:05](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=1265s) 原房东自顾自地挂着高价，但整个市场上根本没有人接盘买单 — 房产中介小哥

> [21:05](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=1265s) 这本质上就是一个把烂账交给个人去承担的‘个人化债过程’。 — 老张

> [25:12](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=1512s) 做楼盘功课 — 房产中介小哥

> [25:12](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=1512s) 面试中介 — 房产中介小哥

> [25:12](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=1512s) 帮客户把置业顾问强加的华丽外衣一层层剥开 — 房产中介小哥

> [25:12](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=1512s) 你觉得咱们小区的房价还会继续跌吗？ — 老张

> [25:12](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn?t=1512s) 我不敢保票，但很有可能，还会再往下走一走。 — 房产中介小哥

## Mentioned 老张, 贝壳, 住房和城乡建设部, 西咸新区, 西安, 抖音, 小红书, 微信视频号, 日本

## Video description 有价无市：你挂你的价，但市面上完全卖不出去。依旧是点赞过3000，隔壁播客发38分钟未剪辑音频

[Source](https://www.bilibili.com/video/BV1nRex6cErn)

中文简报

开发商以“反向公摊”争夺刚需，存量老旧住宅加速滑向负资产随着第四代住宅在得房率上形成代际碾压，失去核心地段与名校光环的老旧及远郊房产陷入有价无市的停摆状态，其资产贬值正沦为普通买家自行消化的化债代价。视频邀请了一位西安一线房产中介博主，深度拆解住建部“828新政”后房地产从增量高周转正式换轨至存量买方市场的残酷真相。对谈揭示了新房市场通过设备平台全赠送等违规擦边手段实现套内面积远超建面的“反向公摊”乱象，以及第四代住宅对旧二手房造成的严重产品代际碾压。一线从业者进一步指出40年房贷政策因利息翻倍而无人问津，十年以上老破小已大面积陷入自欺欺人的“有价无市”，远郊新区则沦为个人自行承担的坏账化债工具。最后，嘉宾建议非急需自住的购房者保持耐心，不要被宏观均价误导，认清买方市场中“钱没交出去选择权就在手里”的生存法则。住建部“828新政”鼓励以现房形式销售并定调存量时代，预售放款节点倒逼至主体封顶乃至竣工备案，二手房成交量已达新房的2至3倍。 (0:00) 新房市场出现“反向公摊”与产品代际差，合同建筑面积95㎡的住宅通过全赠送设备间等手段可达110至140㎡套内面积，得房率比5年内次新房高出至少30%。 (5:00) 二手房存量中5年以内的优质次新房极度稀缺，在约15万套标明房龄的挂牌房源中占比仅约15000套，核心板块面临结构性断层。 (10:00) 一线中介透露“40年房贷”因利息翻倍及贷款人年龄红线限制几乎无客户选择，10年以上老旧小区已陷入无成交量的“有价无市”停摆状态。 (20:00)

Reading summary

节目指出，随着监管收紧预售与供需关系逆转，楼市已全面步入买方主导阶段；开发商被迫通过“反向公摊”超额赠送面积进行产品内卷，而缺乏流通性的老旧及远郊房产则加速滑向“负动产”泥潭。预售规则趋严与报规反向公摊 (0:00) 过去楼盘工程达到地上三分之一即可申领预售证并由银行放款，如今行业规则转变为“主体封顶”方可预售、“竣工备案”后银行才予以放款，市场加速走向准现房与现房模式。住建部8月28日文件亦释放鼓励现房销售的明确信号，倒逼房企承担更多资金沉淀风险。为在冷清市场中抢夺客户，开发商在规划报规时普遍采取激进的“反向公摊”策略：除传统半赠送阳台外，将全屋飘窗做成不落地全赠送，甚至将北向卧室报规为“设备间”或“设备平台”实现全额赠送，部分外立面整圈外飘20至30公分。这导致建筑面积90多平方米的户型，套内实际使用面积可达110至140多平方米，反映出定价与话语权彻底倒向买方。存量房真实结构与新老产品代际断层 (11:34) 住建部定调“存量时代”在业内早已成既成事实，以西安贝壳东北大部区域为例，二手房月均成交量已达新房的2至3倍。然而存量房源中存在显著的结构性短缺：在西安贝壳约23万套挂牌在售房源中，明确房龄在5年以内的次新房仅1.5万余套，10年以内房源约5万套，核心板块的次新房源极为有限。与此同时，最新的“第四代住宅”对传统二手房形成了产品代际压制。相较于2023年以前主流的两梯四户连廊房，新房普遍采用两梯两户或两梯三户无连廊设计，配备独立刷卡电梯厅且全部私用，得房率依靠设备平台赠送高出传统产品至少30%。由于毛坯新房叠加装修与过渡成本推高了实质门槛，而传统二手房产品力严重落后，中介机构纷纷转向线上获客并主攻新房带看。 40年房贷刺激落空与学区核心支撑 (16:32) 一线销售反馈显示，新出台的“最长贷款年限延长至40年”政策在实际市场中几乎毫无带动作用，鲜有客户主动选择。原因在于购房者对利息总成本翻倍存在本能抗拒，部分城市更有1991年以前出生者无法贷足年限的年龄限制。老张将其比作给负重长跑的劳动者略微减轻负担以延长其奔跑年限，并未真正激发底层购买力。在投资属性褪去后，房产的核心溢价主要依赖教育配套支撑。比起难以量化的小学教学水平，购房决策的核心指标是对口初中的中考升学录取率。普通公办学校录取率常在50%至60%及格线，而核心高新板块重点初中录取率可达85%甚至90%，只要这种教学质量与升学鸿沟未被抹平，核心学区对房价的托底效力就会持续存在。老旧远郊房负动产化与买方决策理性 (21:05) 无学区支撑的10年以上老旧步梯房及基建停滞的远郊“新区”房源，正陷入原房东高挂售价却全年零成交的“有价无市”境地。小哥对比日本房地产泡沫破裂后的历程指出，此类房屋随物理寿命折旧、年轻住户迁出，极易演变为继承人主动放弃继承的“负动产”。面对存量贷款无法顺畅商转公的现实，老张认为这实质是由于缺乏外部兜底、由高位买房个体自行消化坏账的“个人化债过程”。对此，中介建议当代年轻买家只要无紧急居住需求就坚决手握现金等待，彻底打破普涨幻想并接受产品价格分化。在交易模式上，西安二手房通常由买卖双方各付1.5%中介费，而新房中介费由开发商支付渠道佣金，买方应多方考核筛选中介专业度，剥离营销包装后再行决策。针对老张所购小区的未来走势，中介小哥坦言在买方恐慌“抄底抄在半山腰”的信心缺失下，价格仍有继续下探的可能；在宏观普涨神话终结后，资产风险完全由购房个体承担，手握现金观望成为当下买方最具优势的选择。

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有价无市：你挂你的价，但市面上完全卖不出去。 [4:08] 住建部: 进入存量时代 [4:08] 住建部: 供需关系发生重大变化 [4:08] 房产中介小哥: 捅破了最后一层窗户纸 [4:08] 住建部: 好房子 [8:52] 抄在了半山腰上 [8:52] 老张: 嘿嘿一笑，我且看着吧 [21:05] 房产中介小哥: 原房东自顾自地挂着高价，但整个市场上根本没有人接盘买单 [21:05] 老张: 这本质上就是一个把烂账交给个人去承担的‘个人化债过程’。 [25:12] 房产中介小哥: 做楼盘功课 [25:12] 房产中介小哥: 面试中介 [25:12] 房产中介小哥: 帮客户把置业顾问强加的华丽外衣一层层剥开 [25:12] 老张: 你觉得咱们小区的房价还会继续跌吗？ [25:12] 房产中介小哥: 我不敢保票，但很有可能，还会再往下走一走。

Original transcript

[0:00] 以前的预售阶段是地上三分之一嘛现在是要主体封顶然后以前放款是不卡时间的就是只要你首付交完往前了你就能放款然后现在是放款要卡到了军备之后才能放官金融贝就相当于快的交房了哦就是被那些烂尾楼给看怕了嘛现在的法规是开发商在报件的时候会把阳台原有的赠送剥款保留其次所有的飘舱降不落地然后北向的卧室会给你算成设备间或者设备平台去把它做成全赠送在报归的时候一个卧室啊报上陈曾总对,然后有的甚至更夸张的是整个房子的一周围绕着你这个户型的一圈,往外就比如说这一圈20公分或者30公分的一圈都是算赠送的。为了卖房子感觉就是招数贫出的这种那也就是就是就是就当烂账嘛无非就是这些烂账是你个人承担不是说是由由谁某一个团体全部去承接的或者这样那没有人能够给你也算是一个花债的过程吧啊你这个话说的我说那昨天中午突然刷到一条视频说是驻建部宣布房间市场正式进入存量时代那联想到上个月的几条政策呢我就突然很好奇现在的房地产市场里面到底发生什么样的变化所以我就又拉拉着那位全网近200万人看过的房产中的小哥听他以内人士的角度来讲一讲近期楼市一系列的变化比方说官方宣布进入传量时代意味着什么再比方说什么叫现在的新房不仅没有烂尾锣风险还搞出来反向公差的操作再再比方说啊未来的房子真正回归居住属性之后价格到底会回归到什么水平那么本期视频就来听它一一到来如果你看完视频觉得本期视频对有所启发和帮助的话记得一件三连支持一下十分感谢那我们算不多说直接看影片那你们最近声音怎么样啊?我们还行反正就是可能我们也声音了风化的那一波吧就是可能我们现在还在我们行业里面还算可以的那一波你可能是自己把那个所谓的招牌打抽去了大家如果买房的话更愿意信任你这种这是一方面另外一方面就是我们的作业模式和传统的盟店的作业模式会有点区别就是我不是后面自己开的店吗嗯然后我们现在的模式可能更偏重新房多一点二手房嘛就是也有占比但是在我的整个总的业务量里边可能只能占到四分之一左右二分之一啊对那挺多人买新房的啊这个其实可能也和你的就是你发的东西以及你发的东西吸引来的人有关啊明白行我们聊天这个话题吧我今天确实就是去街坊路上打开手机他直接那公众号直接给我推送了一场那个新闻说什么住建部官方说是什么房地产市场进入全量时代在这个政策之前8月28号住建部还发了一个文儿就当时可能我们业内对这个文的反应会比较大一点因为这个文主要说了就是要改变以往的这种预售的模式了相当于是就以前房地产预售呢施工进度达到地上三分之一的时候就可以给你发预售证嗯就可以开始卖了然后就可以给你预售然后交首付可以放款然后新的文是鼓励后续新拿地的项目是优先以现房形式去呈现去卖以前的预售节奏是地上三分之一嘛现在是要福体封顶然后以前放款是不卡时间的就是只要你首付交完往前了你就能放款然后现在是放款要卡到了军备之后才能放管金融贝就先拿一块的交房了哦就是被那些烂尾楼给看怕了吗所以其实我觉得其实这个也是一个就呼应了你今天发的这个就是从高速增长到重量发展这个我觉得它是一个阶段性的东西吧那你觉得就是朱建物官方宣布这个所谓金融入存量时代那之后的这种市场它后续又发生什么样的变化其实我觉得从可能市场本身就是你早上给我发完之后我还搜了另外一个数据就是我们平台内部按月发一些那个我们平台的成交数据吗?嗯,因为我们现在算是属于东北大部就是贝壳的东北大部不算全西安市的就是我我只能看到东北大部的那个数据然后我们东北大部的份额大概能占到全市的四分之一到三分之一这样东北大部每个月的二手成交和新房成交大概量的比例的话大概就是二手房基本上都是新房的二倍到三倍其实本身这个数据就是一个偏重量的市场那现在他把这个东西讲出来只是说是把最后一层称呼之捅破的作用对其实可能现实中就是大家本身就已经是同样的就是二手成交量就是已经大于新房的成交量了他那个新闻里面说到两个转变转入存量时代是一个转变还有一个转变是什么房地产市场的供需关系 [5:00] 发生重大变化我刚提感就是我17年毕业之后我一线毙之后就一直看这个所谓的市面上的房子一直在盖就没有说是哪里缺房子只有说是我没钱但是他说的共同区关系变化到底是说在哪种程度上或者在哪个层面上发生变化的828新政里边也提到了一个就是好房子就是又提了好房子这个概念就是以后的新房的供应量肯定不像前些年的市场上的新房供应量占比那么大了因为一方面是土地的供应端的这个量城里边没有这么多地了你要么就只能往外围去走了但是当下的市场大家对于外围的接触度是很低的就比如说西闲呀对吧就大家可能对这些区域本身就已经可能就已经pass掉或者怎样的这是一个另外一方面可能就是咱中午讨论的那个就是新房的门槛确实越来越高了就是西安市你现在的组成区里你说你拿着150万去选新房好像还能选但是你说再150万往下再去说到120万基本上没有什么你能看的信法目前在建设的新房基本都在100平均上还是怎么样我觉得就是当下可能主流的还是在刚需项目上但是刚需项目其实某种程度它已经不怎么刚需了一方面虽然说它可能标称的我的建筑面积是9599但是他的淘宁可能已经到了11112130140了就是我今天吐槽的什么反向公餐这种对对就是这个就可能一方面是大家可能在将来面临装修的时候因为现在当下卖的新房都是不带装修的嘛你后续的装修成本你肯定就得加进去了你不像我们当年20年21年那波山顶上的人买华的时候当时都是带装修的嗯就是你当时买的房你可能你只要考虑说我我这个总入入成本就只要是你的房款加你的这个过渡期间的这个房租这些成本就行了但是你当下你如果买七房你当下买了到两年后交房一方面你又有租房的成本另外一方面还得考虑将来你装修的成本你说的门槛是指后续的装修上的费用所以它造成了更高的门槛就是你前期的入手成本也基本上都到150万了但这个比房地产高位的时候的价格也不算特别高啊但是就是你要说他降嘛他也没降呀但是二手房他就降了很多呀就比如举个例子你们这个小区你当时买的时候多少钱我这个户型我们当时的票价是160现在呢?现在大概在130到140这样130多就同地段的同样的房户型的话它的价格现在能卖出多少说的是新房吗对这个区域同等建筑面积的新房大概门槛价还是在780,旁边就是同时长安期的,有一个就是和这个房子就是户型格局没有,不是说像现在四代的这种,那和我们这个小区成交价基本上是一样的但是他是毛皮这个是在装修的那你们这个地段还挺好的就是新盖出来的这个小区的价格还没怎么往下跌也跌了但是就是还有一个很重要的原因这个区域里边当下没有新增供应量就这个区域里面现在在售的新房还是25年开盘的那波新房所以你和的未来刚需上车新房这个门口会越来越高你也就是说一来是他的套的面积比他的标的面积要大然后他未来的刚需都满大还有其他原因吗还有一个其实就是当下其实网签单价和总价其实并没有说按照单价的预期说是跌了很多或者讲没有可能有些项目反倒已经比较高了当然这个也是分区域的西安市目前有有几个热门的板块吧就新房供应里边一个是城北的团街村大概就在凤城八路往东那一条三环里边那一片的新房现在的预售的单价就是公式的单价基本上也都到了1万7 1万8中高OK比我想要高呀在那块是的,所以就是那一块的单,你要弄它的单价,它好像已经比高新的都高了。但它公式跟它实际卖的价格会一样。实际卖的肯定比公式的要低一点吧,但是这个又回到咱,就是当下你的成交总价加你将来装修成本嘛,就是当下的成交总价,它的门卡价也基本上在150万往上了,就比如说99天的。讲证明啊再见南特炮内很大对你会说这个套内很大比如说他卖我90平他套内140这个多出来的比如说50平到底是怎么操作出来的就是你当时来看我们这小区的房子吗嗯嗯我们这个小区的房子当时的赠送景线阳台的那一半就那么一点点吧我知道对就只有那阳台的一半是赠送的对吧这是当时的法规要求现在的法规是开发商在报件的时候会把阳台原有的赠送部分保留其次所有的飘舱全部落地然后北向的卧室会给你算成设备间或者设备平台去把它做成全赠送在报归的时候你会说 [10:00] 是啊抱上陈曾总对,然后有的甚至更夸张的是整个房子的一周,就是围绕着你这个户型的一圈,往外就比如说这一圈20公分或者30公分的一圈都是算赠送的。为了卖房感觉就是招数评出的这种就是家长不管了哇那现在这种反向公态的现象它是不是说明市场的制造权回到消费者手里现在大家都说现在是买方市场嘛不像前几年是卖方市场其实我觉得这个买方市场也一方面是因为大家的信心不足嘛,就是可能很多人,因为需求其实是一直在的,只是说可能很多人只是不敢下手,是因为害怕被被刺呀,害怕有更新的产品,害怕价格下跌或者怎样的,包括你看咱俩最早24年拍视频的时候,我当时还说我们小区应该不太会跌了,但是到现在也跌了一个手不出来,对啊,对,所以就是大家经历过这么一段时间的这个,市场教育之后大家就是都会害怕自己抄底抄在半山腰或者怎样的都会有这种形态吧我觉得明白因为我跟很多的年轻人,因为我们俩现在可能不算年轻了,过30岁了,就是20人刚工作几年的年轻人来说跟这位年轻人聊的话他们的想法还是比较统一的就都觉得还是会再往下降那些年轻朋友在看你当时那个论教的时候就是你当时比较保守的那种论教觉得不会再接他们甚至都知对吧黑黑一笑,我就听你这么一说,我且看着吧,然后人家就确实看到了这个房地产市场,还是我往下走了一大端。反过来我觉得这个问题,我会从两个方面,我觉得也不算做回应,我觉得只是现状我陈述一下,我觉得一方面是从客源的角度来说,其实你刚才说的这部分人,他可能还没到他的真正购房时间。就拿我当下接触到的这些客户里边实际上还是以90后为主无非就是从9293变成了9798,00后是比较少的行,对,这是一方面,另外一方面就是因为他没有到那个年龄,所以他自然是能等得起的嘛,他是能等得起的,这是一方面,另外一方面从供给端的角度上来说,我经常也会说一个数据,就是我们平台的数据,就是关于房源的数据结构的问题啊,就是我们平台大概挂牌在数的数据房源大概是23万套,然后这23万套是不包含小产权和安置房的,就是那些没有这儿的,不满足交易条件的房的。这些23万套里边有7万套7万多一点大概是没有种确的房龄标注的所以咱把这7万套抛开掉在剩下的将近15万套里边房龄近5年的大概只有15000多一点新二手广并不多对大家在真的要买房的过程中次新房子可选项并没有那么多你可能你在大街上你去看好像哎到处都是王马路两边都是王但是你拿房里一筛可能没有几个小区就拿我当时在这个区域来说整个西部大道从二号线到高兴的西风路那个界线为止一只手都能数得过来就是近五年内的小区那按你这个说法那住建部的那个什么存量时代不就不对嘛,明明次行房也不是特别多呀。这只是五年的,还有一个十年的数据,就是十年的大概是个五万套左右。以我个人来讲的话,我如果要买这个二手房的话,那我肯定要买次行房,我也能买那种稍微新一点的次行房,十年以内的,肯定是五年以内的,我会考虑一下,五到十年这个阶段,我肯定是大概不会考虑的。对,就是这个是一方面,但是还有一个很重要的点是什么,就是当下买二手房的这拨人,大多数都是,是着急娃上学的这拨人和说我就是要今年结婚就要用这个方案的人然后会有一些不那么着急的人他能接受新访这就回到了我们所在的这个就是我当下的主要客群里边也不是说我不做二手的业务只是说可能我的客户过来之后我也会带他去看二手房但是二手和新房就是有产品差距就比如说我这个小区23年叫的就算近5年的私信网了已经算是产品比较好的那一代了但是和当下最新的这种产品相比我们的责防率最少差30%就同样我花150万我在你这买个就买个100瓶我在那边买个能买130瓶对这还只是得防律的问题然后还有一个我们叫提户比的因素就是现在新出来的小区就先目前从大概去年下半年到今年新工地的小区基本上盖的都是两梯三户两梯两户的产品了因为很多人不是当时看我们这个房子的时候都会介意说北边是有连郎的吗嗯不管是以影私呀或者什么其他反正大家都觉得这个东西不爽对吧所以现在他们都把这种产品做成了两提两户的那我就没有这个问题了大家都是辩护而且两梯两孤还给你额外又赠送了一份空间这个是不在你的产权和那个赠送面积里边算的就是你蒙前的电梯厅空间因为你一梯一共上来蒙前的电梯厅是能共用的 [15:00] 是能自己私用的但是你像咱以前我们现在这个小区里边当时是一梯两户上来的就是一部电梯上来是两户人你门和门是要么是对着的要么是并行的你的电梯听门听空间就这么大你两户人谁都没法用明白按你这个说法未来二少皇掉的更厉害了呀就是回到就是他客户的需求是有丰层的还有就是不同的区域他的产品风化也很严重你像我所在的这个区域你当下你说你想要找这种产品最新的这种两体两的产品有吗只有一个项目他28年交房很多人是等不住的28年交给你个毛匹你住进去可能得29年了30年了谢谢。那你那些卖二手房的同行生意都很惨淡反而你这种70%克全都在买新房的这种生意反而还可以那这个原因是什么呢对就是一个是我的就是我的作业的篮位心房更多一点另外一个就是我们是属于在我们同行里边算自媒体做的比较好的就是我和我们店里同事现在就是B站可能现在负额还是会比较小因为毕竟B站的受众会少一点主要还是在抖音上或者说小红书还有视频号呀就这些上面我们是属于走线上做客源的这部分其实贝壳是把二手房是拆成了房源和客源两部分的就如果说我在一个小区楼下开了一个盟店在以前的作业模式里边我在这开盟店我是为了守这的房源的但我当下的这种模式其实我店开在哪都无所谓的我甚至都可以租个鞋子楼去办公因为我是带着客户全程去看房的所以我在哪办公没那么重要但如果我是做传统模式的我是把电开在这个小区楼下我是要守这个小区以及周边三公里五公里范围内的房源的时候那我必须是仍在这个小区附近的因为我得能及时的跑过去陪看呀及时的去和业主去沟通呀或者怎样的你刚提到了很多人买房现在还是给孩子上学但是现在越往后现在虽然说已经有那种新政策什么多效画片什么那种还有那种什么可以摇号的那种情况你可能看兴建的小区周围都有所谓的名校家的学校在见或者怎样的我的意思是原版的房子它可能在居住属性之外之外还有两种属性一种投资属性一种是教育附加值现在这两种情况投资属性我们就不谈了投资属性现在没有人除了买房子为了投资就是这种这个说法找你过去教育附加值它慢慢的在往下掉那房子逐渐回归原本的这种居住属性就是因为这个背后的原因是虽然说每个小区你完将来都能上学就比如说我现在这个小区定应的是长安第四学校它就是一个普通工办,小学因为大家没有办法拿成绩去衡量,可能只能说我说我这个小区的学校的生源是周围哪些小区,大家可能通过这个小区的价格大概能判断这波业主是什么样的一个收入水准和对吧能提供到一个什么样的支持之外其次呢就是回到我们在客户看盲的过程中,大家可能会更关注的一个点是,我这个学区初中对应的学区中考录取率能有多少,就比如说我在这一块的可能中考录取率只有50% 60%就是一个几个线的普通的水种大多数的房子可能都是这样的一个水种,但如果我稍微加点钱,我可以换到高薪或者换到其他区域的时候,我这个学校的中考录取率就能提到85,90的时候,那你愿不愿意花这个钱?你的意思就是这个教育附加值还是会对房价的支撑作用要维持很长一段时间?我觉得最起码当下是,他这个不是说当下立马就没有了,不会是这样的,除非女学学校教学质量发生质的变化,但这个也不太现实说实话这边还有一个问题就是上个月听出了一个那个40年房贷的政策相比原来30年代,你从一个凡尾销售的角度来看,你觉得这个东西真当刺激大家买房子吧我觉得没啥用,反正我截止目前,那个政策出来之后,到现在我没有一个客户说是选了40年了,没有。所以你觉得上面出这个政策,它到底出于什么考量?政策的解读里边说是为了因为拉长了之后,你的月供压力就变小了吗?但我花的钱变多了呀。对,因为你拉长了之后,你的总利息变多了吗?对啊。整了一遍的但是就是可能从他们的角度来说,他们会觉得说,那我把你越共总是给你降下来了嘛。但是实际现实中大多数人都会,尤其是在像我们父辈母会比较保守的那部分人来说他们本身他们对利息就会有天然的抵抗抵触心理所以他们都会想着说我要缩短年限我要选等额本金就是他本身就是倾向于利息少的一步所以这个政策我觉得从实施层面上来说没有太大的意义对,就是包括你看上海还出了一个说是91年之前的人是待不了40年的吗?就很幽默,反正。对,但是这个和之前的政策是连贯的 [20:00] 为啥呢就是在之前的时候就比如说男性商贷他的贷款截止年龄是75岁他意味着就是你75岁之后你基本上就没有劳动力和固定的收入来源了所以他就你就肯定不会让你去再被贷款了嘛你做一个比喻就相当于是你让一个牛马他要驮着一定重量的货物要跑一定程度的路上然后你之前觉得他跑太短了然后你把他身上蛋烧给他卸一点点然后跑久一点对于实际操作过程中,我觉得没有什么作用,而且就这么说的,可能大家提到这个政策的时候都会觉得为什么会出这样的政策。对,大家都只能会心一笑。包括可能我们在日常过程中,就以前在30年贷款的时候,如果说咱们的同龄人带着父母来看的时候,我们可能还对对给人家父母解释一下,我们大多数人都是选等额奔系的,而不是选等额奔金的。但是有些父母就是坚持要,我要做等额奔金,我要做年限短的。啊明白按目前这个市场的趋势的话你觉得未来就除了一二线城市的核心板块以及刚才我们聊到的某些具备交易附加值的那种方格其他地区的这种房价格它会有这么一个变化换种说法就是他会到达一个什么样的水平我们不能说它一直降一直降没有止境的降对吧它大概有个什么样的水平回到刚才总房源数据结构里边刚才不是说了吗大概10年以内的房大概只有5万多套吗?对然后十年以上的房很多小区当下成交量慢慢的就没有了甚至于说00年前后的这些房楼梯房它还是挂个八九千一万而且这些房其实可能位置还都比较好但是这样的房子它没有成交量所以这个价格某种程度上它是一个有价无市值状态那你说它有这个价格有意义吗好像也没有什么意义因为就是你刚才说了就是他你把房子本身的什么教育附加值跑去了它基本上也就只剩个居住功能了但是这些你这个有价无事这些有价无事的正解其实好像有点出入一般我看有家胡是你拿这个钱你买不到这个东西,现在说的是你挂这个价格我不买这个东西。是的包括之前日本到这个阶段的时候就是他的房子因为房子也讲房龄嘛虽然说产权是70年,但是可能大多数国内大多数钢筋混凝头的结构寿命可能只有50年,或者说你就真的有70年,但是可能大多数人在这个房子里边住个10年20年之后可能就大多数都搬离了,就剩下那些老人或者怎样的了,然后这些房子到最后如果说房产税一出来的时候,这些房子你就,处于一个没有人要的阶段了日本的房产税就很多老人最后临终前要把他的老房子要给子女做继承的时候子女是不要的因为我继承过来我还得交税,但是这个房子我又没办法处理好日本是有这样的先例的,就是之前有一个副动产时代他们的现状就是那样的你对于这匹王子预估他是之后会走那个日本那边那种老路对就是你现在老城里边的这些老房子那就是最后等到它摊掉烂掉吗那其他的呢?其他的呢就是你总有这些老的变老的过程嘛,然后在这个过程中政府在不断的建新的嘛,又不是说当下政府在往后,从此往后一个新的都不见了。嗯嗯嗯嗯。它总有新的吗?国内之前有很多二线城市它其实宣传的很多的那种新的什么新区包括西安有西闲新区,成都那边可能也有些新区,武汉那边也有些新区当时那些新区都宣传挺好的那现在我们回头来看的话那些新区的建设好像都应该它属于半停滞状态吧对对对对如果没发展起来之后的话所以现在买那些地方房子的人都都是烂在手里的还是怎么样那就是滥在手里用的就是你打股折价变现要么就是你要不忍心你觉得我贵这么多我就我就把它放在那会怎样那就那你就放着所以未来买房子还是得买所谓的核心地段尽量靠近核心地段就是当下也有一些人是看那些便宜就是那些区域的便宜房子因为他的工作和生活就是在那个区域的他能接受然后就是我刚才想补充的就是你看最近所有的政策里边没有提关于从量房子说我给鼓励从量房怎样怎样的没有是什么样的,包括我们这些从量罚带,他既不能上转功,也不能说是从量罚带再继续往下降或者怎样的,没有,都没有。默月我不不搭理你,不管你坏也好,好也好那也就是,就是,就是,就当烂账嘛,对,无非就是这些烂账是,是你个人承担,不是说是由,由谁某一个团体全部去承接的或者怎样的,那也没有人 [25:00] 也算是一个花债的过程嘛你这个话说了行行行也算是一个化验的过程我感觉今晚聊的内容差不多就是去了你对于今晚聊的内容还有什么要补充的吗我觉得其实你刚才聊了一个就是说大家年轻人买房要注意什么,我觉得就是一个首先是,如果说你当下不着急,你可以再等一等,没必要当下去,说你在没有想明白这个事之前,去慌忙,因为当下的市场不像我们20年21年那个市场狂热的时候说你拿着钱去买买不到然后你就非常焦虑当下是你只要有钱你的钱只要没有交出去那你的选择权就在你的手里所以就没有必要去焦虑就是你想买任何时候都可以买然后也不太需要去过度的去关心说这些宏观的政策对于未来房价会不会刺激到上涨或者我觉得也不至于可能未来的房子会分化就是你什么样的能力你就匹配什么样的房子比如说我就150万的预算那就有符合你150万预算的房子当然这个房子肯定就和200万的房子和300万的房子它的在配套上的差异和在居住功能上的差异和在物业服务上的差异可能就会比较大就是一分钱一分货的那个模式了而不是像前些年那种扑长的模式就是17年开始西安市所有的房子在涨价老房子新房子都在涨但是往后可能就不是这样了,就回到咱刚才说那个数据结构的问题,你如果说你看的是宏观的数据,因为现在个人客户不管是在贝壳呀还是说在其他的数据上,你很难看到具体小区的具体成交嘛,不见啊,你怎么看到一些什么第三方的什么克尔瑞啊或者说中指研究院发的一些总的数据变化,就比如说这个月又增长了0点几,下个月又降了0点几或者是1点几这样的数据,但是这样的数据是基于,总体的就是这我们先是来说就是这20多万套或者说那十几万套里边,但是这十几万套20几万套里边,它大多数都是那些老房子呀,它的价值就是一直往下走的呀。OK。所以从这个角度上来说,就是到微观操作层面,就是当你真的需要去买房的时候,可能需要做功课的就是一方面找着靠谱的中介,然后往上了解一下你,就是你先把你的需求得足够明确。拍视频的时候我也有表达过一个观点就是你与其在那自己做功课说哪个房子好哪个小区好哪个区域好你还不如做做功课多找找中介去多面试面试中介看哪个中介靠谱这样的能力强或者怎样的我觉得这个可能会更有帮助因为这个钱你必定是要花掉的嘛那你们现在卖房中介费是怎么说的内系的中介费都是统一的就是买卖双方各一半然后各1.5就是400万以内的单子都是这样然后400万以上的可以对应的往下调就是西安的政策是这样然后各个城市好像也会有区别不不我说心房心房我们被可是就是所有的中介都是不收中介费的新房我们中介赚的是开发商的渠道费一般有几个点和二手房差不多明白只是说可能为什么我们喜欢带新房是因为新房我们相对于二水房来说因为我们都是从事罗不出来所以我们会办起来流程各方面会更熟一点另外就是新房整体的代看和讲解更多的是职业工去完成的我们只要给客户去梳理清楚和把职业工给他强加的那些华丽的在外衣给他去一层层的拨一下就可以了所以我们的工作量相对来说会少一点有啥说啥那我问一个问题你觉得你们小区的房间还会这样吗我不敢说,可能还会往下再走一走吧

房企借报规赠送造反向公摊 产品代差加速老旧房沦为负动产