黄奇帆驳斥楼市过度调控论

聊一波·#黄奇帆独家解读房地产# — 指纹

指纹

中国房地产历经八大机制与十个指标的深度逆转已迎来根本性结构转变，必须通过企业自救、国资入股、政府回购土地与存量房等五大重组路径实现软着陆。

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Key ideas

  • 黄奇帆指出中国房地产已迎来根本性拐点，总人口见顶、城镇化率放缓及人均居住面积达50平方米等十个核心指标已全面触碰天花板，指望刺激政策重回繁荣是不切实际的。 (0:00)
  • 全国未来年新房建设量预计从峰值的17亿平方米平稳回落至10亿平方米左右，与全国550亿平方米存量房的年度折旧更新需求保持大体平衡。 (20:00)
  • 未来5至10年国内房企运行模式将面临五大重塑，包括资产负债率降至40%至50%、企业法人数量从9万家大幅出清至约1万家，以及向租售并举转型。 (15:00)
  • 化解当前房企违约潮需依托破产重整而非简单清算，黄奇帆提出企业自救、优势企业兼并、国资入股、政府打折回购土地及收购存量房转为保障房等五大软着陆路径。 (25:00)

Detailed notes

## Background 该视频由 YouTube 频道“指纹”于 2023 年 11 月 5 日发布。页面未提供具体的节目简介，视频内容为围绕恒大暴雷背景下展开的“黄奇帆独家解读房地产”深度访谈与对话。

## TL;DR 黄奇帆系统回顾了改革开放后推动中国房地产爆发式增长的八大机制，指出当前房地产面临人口、城镇化、老龄化及人均面积触顶等“十个指标全拐弯”的不可逆新阶段。他严厉驳斥了将房企困境归咎于“调控过头”的观点，强调过去高周转、高负债模式已走入死胡同，未来房企必须经历负债率下降、数量大幅出清及租售并举等五大重塑。同时，鉴于房地产对国民经济和民生财富的支柱作用，他提出了包括企业断臂自救、优势企业兼并、国资注资以及政府回购土地与存量房在内的“五大重组路径”，并呼吁设立不计入三道红线的专项资金支持，推动行业实现稳妥软着陆。

## Atmosphere & style 对谈整体呈现出极强的专业洞察力与政策推演感，黄奇帆以其标志性的宏观数据架构和条例清晰的推论主导全场。他的言辞犀利直率，毫不留情地用“脑子起疙瘩”等接地气的生动比喻击碎市场盲目乐观与推诿调控的幻想，同时又兼具操盘者的务实与理性。随着从历史回溯、指标拆解层层推进到开出五大重组药方，对谈从严峻的危机审视逐渐过渡到清晰的破局方案，最后在傍晚打趣“该吃晚饭了”的轻松随和氛围中收尾。

## Bulletin - [00:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=0s) 黄奇帆指出中国房地产已迎来根本性拐点，总人口见顶、城镇化率放缓及人均居住面积达50平方米等十个核心指标已全面触碰天花板，指望刺激政策重回繁荣是不切实际的。 - [20:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=1200s) 全国未来年新房建设量预计从峰值的17亿平方米平稳回落至10亿平方米左右，与全国550亿平方米存量房的年度折旧更新需求保持大体平衡。 - [15:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=900s) 未来5至10年国内房企运行模式将面临五大重塑，包括资产负债率降至40%至50%、企业法人数量从9万家大幅出清至约1万家，以及向租售并举转型。 - [25:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=1500s) 化解当前房企违约潮需依托破产重整而非简单清算，黄奇帆提出企业自救、优势企业兼并、国资入股、政府打折回购土地及收购存量房转为保障房等五大软着陆路径。

## Key takeaways - [00:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=0s) 改革开放后通过农村三大制度突破（家庭联产承包、允许离土离乡、户籍逐步破冰）释放了3亿富余劳动力，奠定了城市化与房地产发展的底座。 - [05:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=300s) 城市土地批租、公房出售改革、按揭贷款、城投平台与经济开发区等五大城市端机制，共同推动年建设量从1000万平方米飙升至2017年的17亿平方米顶点。 - [05:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=300s) 人口总量见顶、城镇化率接近极限（考虑农村劳动力抽离后相当于欧美75%水平）、老龄化急剧加速构成房地产需求逆转的前三大根本性指标。 - [10:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=600s) 全国开发商一年以上未售一手房达6亿平方米，居民投资性空置房约60亿平方米，高企的库存堰塞湖阻断了过去的单边上涨预期。 - [10:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=600s) 我国人均住房面积已达50平方米欧美成熟期水平，且二十年间房价与地价暴涨超16倍，这种极端宽松的温床助长了房企高杠杆囤地囤房的恶习。 - [15:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=900s) 将房企困境完全归咎于地方政府或宏观调控用力过猛是不合理的，旧有高负债、高周转模式在供需基本面见顶后撞墙破产是必然规律。 - [15:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=900s) 国内9万家房地产法人企业在未来10至12年内将大规模出清至约1万家，企业资产负债率将自主回落至40%至50%的健康区间。 - [15:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=900s) 房企开发销售模式将由纯快周转转向租售并举，未来或有一半面积转为长租公寓，并借助基础设施公募REITs与ABS债券覆盖资本金。 - [20:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=1200s) 全国550亿平方米存量房每年约有1.5%至2%的自然折旧，未来每年新建10亿平方米房产即可实现供需平衡，房价涨幅将长期低于同期GDP增速。 - [20:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=1200s) 房地产具有国民经济支柱（占GDP约5%-10%）、民生财富载体（居民财富占比约60%）、准金融属性及产业链龙头四大特征，必须防止系统性硬着陆。 - [20:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=1200s) 出险房企的资产实质属于购房业主、施工方与金融机构等全体债权人，简单破产清算会造成剧烈社会动荡，必须坚持破产重整路径。 - [25:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=1500s) 通过受困企业自救、优质房企兼并、国资战投介入、政府打折回购闲置土地以及政府收购存量房转作保障房人才房五大途径，可实现行业软着陆。 - [25:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=1500s) 化解危机配套资金建议通过专项债或专项贷款单独列支，不计入房企原有的三道红线指标，实行体外循环定向纾困。

## Detailed walkthrough ### [00:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=0s) 恒大违约风波与房地产的历史起点：从“五平方米”压缩饼干说起

对话伊始，背景提及恒大集团在香港联交所公告无法履行一项 2.6 亿美元担保义务，引发市场对债务加速到期及是否会重演日本“失去的二十年”泡沫破裂的极度担忧。面对外界对房企爆雷和老百姓恐慌情绪的蔓延，黄奇帆直言，如果现在还寄希望于政策一刺激、房企一变样就能重回蒸蒸日上，以为全国年建设量能从 16 亿平方米一路冲到 20 亿，“那都脑子起疙瘩”。他指出，中国房地产已经迎来了根本性的结构性转变。

谈及当下房地产到底是不是“到头了”，黄奇帆将时间轴拉回到 1980 年。当年中国 1.8 亿城市居民的人均住房面积仅有 5 平方米。“三口之家五平方米就十五平方米，又吃又住”，黄奇帆回忆自己三兄弟当年挤在 15 平方米的房间里，人均同样只有 5 平方米。在极度萎靡、需求被高度压缩的背景下，中国经济就像干柴烈火，一旦外部机制松绑就会爆发式增长。

黄奇帆总结了改革开放后推动城市化大发展的八大机制，前三项来自农村制度的突破： - **家庭联产承包责任制**：种地的农民从 5 亿人缩减至 2 亿人即可满足需求，释放出 3 亿富余劳动力流向沿海。 - **允许离土离乡**：打破几千年、几百年森严的户籍管制，允许农民进城打工。 - **户籍制度逐步破冰**：在城市打工一定年限后可以在不同规模的城市落户，推动城镇常住人口由 1.8 亿激增至后来的 9 亿。

黄奇帆对当下盲目乐观者的判断作出了极其尖锐的评价： > “如果现在还认为中国房产叫政府政策刺激、房产商调整行为方式，又可以变成蒸蒸日上，还以为我们16亿还要到20亿或者什么，那都脑子起疙瘩。”

[05:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=300s) 八大机制释放爆发力与房地产走向拐点的十个指标

城市端的制度改革则构成了另外五项动力。第四是城市土地批租制度的建立，直接催生了现代房地产开发商；第五是 1992 至 1993 年推行的公房出售改革，各企事业单位的职工可以按每平方米 150 至 250 元的极低价格买下公房产权，黄奇帆称其为“共同富裕的伟大改革”；第六是按揭贷款的引入，为老百姓购房提供了根本性的金融杠杆；第七是以上海浦东为代表的政府城市投资平台崛起，土地出让与旧城改造深度融合；第八则是全国数以千计的国家级、省级开发区应运而生，每个园区都成为经济增长极。

这八大机制一松绑，被压抑的需求迅猛释放：1990 年全国商品房年建设量仅为 1000 万平方米，2000 年达到 1 亿平方米，2010 年达到 10 亿平方米，到了 2017 年则触及 17 亿平方米的顶点。然而，2017 年之后全国建设量未再攀升。黄奇帆指出，这标志着中国房地产进入了新阶段，全国楼市呈现出“十个指标全拐弯”的不可逆趋势。

```mermaid flowchart TD accTitle: 推动中国房地产爆发式增长的八大制度机制 accDescr: 展示推动中国房地产过去三十年高速发展的农村、城市与政府三类共八大机制

subgraph Rural["农村制度突破"] R1["家庭联产承包责任制<br/>(释放3亿富余劳动力)"] R2["允许离土离乡<br/>(打破户籍限制进城打工)"] R3["城市逐步落户制度<br/>(推动城镇人口升至9亿)"] end

subgraph Urban["城市市场制度"] U1["土地批租制度<br/>(催生房地产开发商)"] U2["公房改私房改革<br/>(150-250元/平米赋予产权)"] U3["按揭贷款杠杆<br/>(解决全款买不起问题)"] end

subgraph Gov["政府与空间载体"] G1["城投平台与旧改<br/>(浦东模式土地资本运作)"] G2["经济开发区兴起<br/>(成为区域经济增长极)"] end

Rural --> Release["打破压缩饼干状态<br/>年建设量从1000万平米飙升至17亿平米"] Urban --> Release Gov --> Release ```

黄奇帆随后系统拆解了决定行业拐点的“十个指标”： - **指标一：人口总量见顶**。14 亿总人口基本被公认为天花板，人口总量开始面临拐点与减少。 - **指标二：城镇化率见顶**。中国城镇化率达到约 65%，由于农村青壮年劳动力已被高度抽离，实际水平相当于欧美的 75%，未来最多仅剩 5 到 6 个百分点的增长空间。 - **指标三：老龄化急剧加速**。老龄化率已达 21%，预计 2035 年将超过 30%，未来甚至达到 40% 至 50%。老年群体对新房需求极低，同时死亡率提升会倒逼大量二手存量住房释放入市。

面对市场所谓的“调控过严”论调，黄奇帆指出整个市场的底层基本面已经彻底逆转： > “那么现在我要跟你说的就是你刚才说的，眼下中国房地产市场进入了新阶段，这个新阶段中国房地产这个指标出现了拐点，所以都拐了，都拐了，十个都拐了。”

[10:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=600s) 库存高企、人均面积饱和与土地房价格局的极限

紧接着，黄奇帆继续梳理了后七个支撑拐点成立的供需与金融指标。第四个指标是庞大的存量库存：截至去年，全国房企手中建成超过一年未售出的一手房库存高达 6 亿平方米；全国 1990 年以来建造的 300 亿平方米商品房中，老百姓用于纯投资而空置的住房比例达 20%，相当于 60 亿平方米。过去房价年涨 20% 至 30% 时，空置是“划算的待涨资产”，一旦房价停止上涨，这 60 亿平方米的空置与 6 亿平方米开发商库存便成为严重的积压堰塞湖。

第五个指标是人均居住面积触碰天花板。1980 年人均仅 5 平方米，2019 年统计达到 48 平方米，2020 年已达到 50 平方米。在欧美发达国家，人均 50 平方米通常就是天花板，空洞的泡沫化需求已无处释放。第六个指标是年建设总量过载。2017 年全国年造房量达 17 亿平方米，而当时全球 70 多亿人口一年的新房建设量仅约 20 亿平方米左右，中国以全球不到 20% 的人口建设了全球近一半的房子，在人均已达 50 平方米的背景下，这种强度不可能再持续。

第七个指标是房价与地价二十年翻两番（涨超 16 倍）。以上海衡山路为例，20 年前房价从六七千元涨至如今的 14 万至 15 万元；北京王府井、新疆乌鲁木齐二道桥（从 700 多元涨到近两万元）均呈现 16 至 20 倍的暴涨，每亩地价也从 100 万元飙升至上千万元。正是这种“三年翻番、二十年翻两番”的单边上涨狂热，纵容了房企不计后果地囤地、囤房与疯狂借贷融资。第八与第九个指标则是旧城改造的大规模需求已基本释放完毕，城市学校与医院等公服配套已达饱和。教育部规定大学在校生人均用地 50 平方米，全国 3000 多所大学已全面达标，不可能无节制扩建至 4000 所。第十个指标则是金融杠杆到头，国内主流房企资产负债率普遍高达 80% 至 90%，杠杆空间已被彻底榨干。

关于过去支撑房企疯狂扩张的温床，黄奇帆总结道： > “所有房产商都会囤房，哪怕造了房子卖不掉，过个五年就涨价了，都会囤地炒地，所以大家都不怕库存、不怕规模，然后就拼命地融资贷款，这个规律是前面那个20年如此的七个指标这个温床给宠出来的，给惯出来的。”

[15:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=900s) 破除“调控过头”论：未来房企运行方式的五大重塑

针对市场上关于“地方政府与宏观调控用力过猛、出台太集中导致房企崩盘”的声音，黄奇帆给出了极为严厉的驳斥。他指出，主流房企早在 1995 年、2005 年乃至 2010 年就是高举债、高周转、超级大盘、炒地皮的打法，当时之所以能运转，是因为整个市场处在五年翻番的上升周期中，资金链得以循环。而在供求关系全面触顶的新阶段，若依然一根筋沿用旧逻辑，撞墙破产是必然结果。

黄奇帆预判，未来五到十年，中国房企的常态化经营方式必须发生“五个重大调整”： 1. **资产负债率大幅回落**：欧美房企负债率普遍不超 50%，香港房企全行业负债率不超 40%。国内房企过去在三道红线（70%）前止步，未来在市场倒逼下负债率会自主下行至 50% 甚至 40%。 2. **拿地与开发模式收敛**：告别高地价拍地、大体量盘盘铺开、积压天量库存的模式，转为实事求是地根据细分市场有效需求进行结构性开发。 3. **杜绝盲目跨界**：彻底停止依靠地产利润盲目跨界金融、商业、制造业等无序扩张行为，回归“术业有专攻”。 4. **企业数量大规模出清**：中国目前拥有独立法人的房地产公司多达 9 万家（相当于每 1 万城镇人口就有一家），而全美开发商注册数不足 500 家。预计未来 10 至 12 年内，中国房企数量将通过注销、倒闭、转行大幅压缩至 1 万家左右。 5. **销售模式由纯周转转向租售并举**：不再搞“造 100 万平方米、卖 100 万平方米”的单一快周转。房企未来若建 50 万平方米，或将转型为 25 万平方米商品房销售，另外 25 万平方米转为长租商业性公寓。长租物业可通过发行基础设施公募 REITs 或 ABS 债券覆盖一半资本金，结合适度银行贷款，形成健康的低负债循环。

对于外界将责任甩给政策调控的说辞，黄奇帆明确反驳： > “现在我们说房地产出现的困境，有人去把它归结为是我们地方政府、国家的法律上调控政策过头啦，太集中啊，太厉害了把他给打压了，这是不公平的，是不合理的，是不对的。”

[20:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=1200s) 行业减速与折旧平衡：支柱产业地位与防范系统性风险

在房企经营模式转变之外，宏观层面的投资与价格走势同样需要客观厘清。黄奇帆指出，未来每年向房地产的实际开发建设量不会断崖式下跌，而是平缓下行，由峰值的 17 亿平方米逐年缩减至 10 亿平方米左右。全国约有 550 亿平方米的存量房屋总面积，按每年 1.5% 至 2% 的物理与功能折旧率计算，年自然折旧更新量即达 8 亿至 10 亿平方米，未来年造房 10 亿平米即可与折旧维持大体平衡。至于价格，拐点意味着告别过去暴涨神话，未来房地价涨幅将长期低于同期 GDP 增速，但绝不等于在五年或十年内直接腰斩。

黄奇帆强调，面对暴雷潮绝不能听之任之，因为房地产具备不可替代的四大战略特征： - **第一，国民经济支柱产业**：房地产业直接与间接占 GDP 比重达 5% 至 10%，其正向增长或负向收缩对经济整体影响弹性极大。 - **第二，根本性的民生产业**：中国普通居民 60% 的家庭财富沉淀在房产之中，牵动千家万户切身利益。 - **第三，准金融属性企业**：背后绑定了体量庞大的个人住房按揭贷款体系，一旦发生无序崩盘将直接冲击银行金融体系稳定。 - **第四，产业链龙头产业**：上游链接水泥、钢铁，下游带动家电、家居等数十个工业与消费品行业。

针对房企爆雷资产的权属，黄奇帆特别澄清了法律本质：一旦房企濒临破产，其名下资产在实质上已属于全体债权人，包括发放按揭但未交楼的普通购房老百姓、垫资施工的工程劳工、金融机构及民间集资者。若直接走清算式破产，必将导致社会剧烈震荡，必须依靠“破产重整”而非简单清算来实现软着陆。

黄奇帆在阐明房地产业的分量与托底必要性时强调： > “房地产是支柱产业，它差不多要占GDP 5%到10%的分量，增长可以影响你10%，负增长也影响你10%，一上一下就是20%，所以房地产是支柱产业，要稳定。”

[25:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=1500s) 软着陆五大重组路径与专项资金保障

为了避免硬着陆引发系统性金融危机，黄奇帆提出了推动违约出险房企有序重组的“五大实操路径”：

```mermaid flowchart TD accTitle: 房地产违约出险化解的五大重组路径 accDescr: 展现出险房企通过企业自救、优势企业并购、国资入股、政府回购土地与存量房五大路径实现软着陆

Troubled["出险受困房企资产池"]

subgraph Restructuring["五大重组软着陆通道"] P1["1. 房企断臂自救<br/>(剥离非核心资产保主体)"] P2["2. 优势房企并购<br/>(未出险龙头吸收兼并)"] P3["3. 国资平台战略入股<br/>(国有资本运营公司注资)"] P4["4. 地方政府打折回购土地<br/>(回购近5-10年已批租土地)"] P5["5. 政府收购存量闲置房<br/>(转为保障房与人才房)"] end

Troubled --> P1 Troubled --> P2 Troubled --> P3 Troubled --> P4 Troubled --> P5

Fund["外部资金支持机制<br/>(专项债 / 专项再贷款，不计入三道红线，体外循环)"] -.-> Restructuring ```

五大重组路径具体为： - **路径一：受困房企断臂自救**。出险大型房企通过自我重组、处置边缘资产与股权断臂求生，保全核心经营主体不至于全盘休克。 - **路径二：优势未出险房企收购兼并**。利用财务稳健、流动性充裕的优质房企作为主力军，吸收合并出险房企的优质资产与项目。 - **路径三：国有资本运营公司战投赋能**。国有资本作为战略投资者参股优质房企或联合设立重组基金，专项支持行业兼并整合。 - **路径四：地方政府打折回购土地**。地方政府视市场实际行情打折收回房企过去 5 至 10 年内囤积未开发的批租土地，为企业补充流动性。 - **路径五：政府收购房企存量商品房**。政府出资回购开发商积压的存量房源，中低端房源定向转化为保障性租赁住房，中高端房源转化为城市人才公寓。

黄奇帆建议，推进这五项重组举措必须配套定向融资支持。国家层面可通过发放专项债或开设专项贷款提供流动性，并将此类债务单列、不纳入房企原有的“三道红线”指标进行体外循环。通过“五管齐下”的稳妥重组，推动房地产业与宏观调控模式共同实现良性软着陆。

在阐述危机化解方案的关键时，黄奇帆总结道： > “那么就要用重组的办法，重组是一切危机中解决危机的一个重要的软着陆的一种方法。”

长篇论述结束后，现场时间已至傍晚六点，黄奇帆与同行人员轻松打趣“该吃晚饭了”，对谈在融洽的气氛中结束。

## Notable quotes > [20:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=1200s) 房地产是支柱产业，它差不多要占GDP 5%到10%的分量，增长可以影响你10%，负增长也影响你10%，一上一下就是20%，所以房地产是支柱产业，要稳定。 — 黄奇帆

> [15:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=900s) 现在我们说房地产出现的困境，有人去把它归结为是我们地方政府、国家的法律上调控政策过头啦，太集中啊，太厉害了把他给打压了，这是不公平的，是不合理的，是不对的。 — 黄奇帆

> [25:00](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM&t=1500s) 重组是一切危机中解决危机的一个重要的软着陆的一种方法。 — 黄奇帆

## Mentioned 黄奇帆, 中国恒大集团, 香港联合交易所, 中华人民共和国教育部

[Source](https://www.youtube.com/watch?v=cWR4FZXUEUM)

中文简报

黄奇帆驳斥楼市过度调控论 中国房地产历经八大机制与十个指标的深度逆转已迎来根本性结构转变，必须通过企业自救、国资入股、政府回购土地与存量房等五大重组路径实现软着陆。 黄奇帆系统回顾了改革开放后推动中国房地产爆发式增长的八大机制，指出当前房地产面临人口、城镇化、老龄化及人均面积触顶等“十个指标全拐弯”的不可逆新阶段。他严厉驳斥了将房企困境归咎于“调控过头”的观点，强调过去高周转、高负债模式已走入死胡同，未来房企必须经历负债率下降、数量大幅出清及租售并举等五大重塑。同时，鉴于房地产对国民经济和民生财富的支柱作用，他提出了包括企业断臂自救、优势企业兼并、国资注资以及政府回购土地与存量房在内的“五大重组路径”，并呼吁设立不计入三道红线的专项资金支持，推动行业实现稳妥软着陆。 黄奇帆指出中国房地产已迎来根本性拐点，总人口见顶、城镇化率放缓及人均居住面积达50平方米等十个核心指标已全面触碰天花板，指望刺激政策重回繁荣是不切实际的。 (0:00) 全国未来年新房建设量预计从峰值的17亿平方米平稳回落至10亿平方米左右，与全国550亿平方米存量房的年度折旧更新需求保持大体平衡。 (20:00) 未来5至10年国内房企运行模式将面临五大重塑，包括资产负债率降至40%至50%、企业法人数量从9万家大幅出清至约1万家，以及向租售并举转型。 (15:00) 化解当前房企违约潮需依托破产重整而非简单清算，黄奇帆提出企业自救、优势企业兼并、国资入股、政府打折回购土地及收购存量房转为保障房等五大软着陆路径。 (25:00)

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黄奇帆认为，中国房地产当前面临的危机并非调控过激所致，而是行业在经历了由八大制度机制释放的四十年高增长后，底层基本面已全面触及历史天花板；行业必须告别旧有高杠杆模式，通过破产重整与资产重组实现平稳软着陆。 发展红利耗尽与供求拐点的十个指标 (5:00) 中国城市住房在1980年人均仅5平方米，在家庭联产承包责任制、允许离土离乡、户籍破冰、土地批租、公房改私房、按揭贷款、城投平台和经济开发区这八大机制推动下，需求如“干柴烈火”般释放，年建设量由1990年的1000万平方米飙升至2017年17亿平方米的峰值。然而，黄奇帆指出行业目前已出现不可逆的拐点，具体体现在十个指标上：人口总量见顶、城镇化率接近饱和（实际水平相当于欧美75%）、老龄化急剧加剧并加速二手房释放。 供需与金融层面同样亮起红灯。全国一手房库存达6亿平方米，居民投资性空置房约60亿平方米；人均居住面积已达50平方米的欧美成熟期天花板；2017年中国建设量占全球近半，不可持续；过去二十年地价与房价普遍暴涨16倍以上，滋生了盲目囤地与借贷恶习；此外，旧城改造与学校医院等公服配套需求已达饱和，而主流房企资产负债率高达80%至90%，杠杆空间彻底见顶。 破除调控过头论与房企经营的五大转型 (15:00) 针对将房企爆雷归咎于地方与宏观调控过猛的声音，黄奇帆予以明确驳斥。他指出，高负债、高周转、炒地皮的打法此前之所以能维持，依赖的是房价五年翻番的上升周期；一旦供求基本面见顶，沿用旧逻辑必然撞墙破产。任何寄希望于政策刺激让年建设量重回16亿至20亿平方米的想法都是脱离实际的。 面向未来五到十年，黄奇帆预判房企运营必须做出五个根本性调整：一是资产负债率从以往的警戒线水平大幅回落至50%甚至40%；二是放弃盲目抢地与大盘模式，转为根据细分有效需求进行理性开发；三是严禁依赖地产利润进行无序跨界投资；四是通过市场化出清，使全国9万家开发商在10至12年内大幅精简至1万家左右；五是从单一快周转销售转向租售并举，通过REITs与ABS等金融工具实现长租公寓的健康低负债运营。 支柱产业底线与年造十亿平米的折旧平衡 (20:00) 黄奇帆强调，虽然行业见顶，但开发体量不会出现断崖式崩盘，预计将由17亿平方米平缓下行并稳定在每年10亿平方米左右。以全国约550亿平方米存量房屋、年折旧率1.5%至2%计算，每年自然更新折旧需求即达8亿至10亿平方米，年建10亿平方米即可维持动态平衡；价格走势也将告别暴涨，长期涨幅低于GDP增速，但不会直接腰斩。 面对违约风波不能听之任之，因房地产业具备四大不可替代的属性：直接与间接占GDP比重达5%至10%的支柱产业地位、关乎普通居民60%家庭财富的民生属性、绑定庞大银行按揭贷款的准金融属性，以及带动水泥、钢铁、家电等上下游的产业链龙头地位。黄奇帆指出，濒临破产房企的资产实质属于购房业主、施工方与金融机构等全体债权人，清算式破产会引发社会动荡，必须坚持破产重整而非破产清算。 化解违约风险与推动软着陆的五大重组路径 (25:00) 为了防范系统性金融风险，黄奇帆提出了推动受困房企实现软着陆的五大实操重组路径：首先是出险房企剥离边缘资产与非核心股权进行断臂自救；其次是由财务稳健、未出险的优质龙头房企主导收购兼并；第三是引入国有资本运营公司作为战略投资者注资或设立重组基金；第四是由地方政府视市场情况打折回购房企此前囤积未开发的批租土地，注入流动性；第五是由政府出资收购房企存量商品房，定向转化为保障房与人才公寓。 黄奇帆建议，推进这五项重组举措必须配套定向融资支持。国家层面可通过发放专项债或开设专项再贷款提供增量流动性，且此类资金应实行体外循环、不计入房企原有的“三道红线”负债指标，以此保障风险出清与行业平稳过渡。 黄奇帆论证了中国房地产告别暴利膨胀周期的必然性，并给出了以资产重整、债务单列和政府收购存量房为核心的化解框架。然而，该方案的落实高度依赖地方政府的财力与发债额度，优质企业在承受市场下行风险时并购出险资产的意愿亦有待现实检验。

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[20:00] 黄奇帆: 房地产是支柱产业，它差不多要占GDP 5%到10%的分量，增长可以影响你10%，负增长也影响你10%，一上一下就是20%，所以房地产是支柱产业，要稳定。 [15:00] 黄奇帆: 现在我们说房地产出现的困境，有人去把它归结为是我们地方政府、国家的法律上调控政策过头啦，太集中啊，太厉害了把他给打压了，这是不公平的，是不合理的，是不对的。 [25:00] 黄奇帆: 重组是一切危机中解决危机的一个重要的软着陆的一种方法。

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[0:00] 恒大集团昨晚在香港联交所发布了公告称无法履行一项2.6亿美元的担保义务可能会导致债权人要求债务加速到期就是你说最后不会形成像日本那个失去了20年那个泡沫忽然崩了央行有关负责人表示说恒大集团的风险主要源于自身的经营不善盲目扩张我现在怕老百姓忽然某一天他意识到往上走也是叠加效应就如果大家一叠加不 银保接会的发言人泽表态称不会对我国的银行业保险业的正常运行造成任何负面的影响如果现在还认为中国房产叫政府政策刺激房产商调整行为方式又可以变成真真日上还以为我们16亿还要到20亿或者什么那都脑子疾瘩这句话 可观了 对吧音乐现在中国房地产可能就走到一个叫结构性的转变了然后你包括成人化好些地方你盖那房子东北了什么之类的那人口绝对减少 人都往南方走所以你都搞不清楚有些地方早都过剩了那房子 在东北什么黑龙江那你就解决不了 那都是结构性问题留不住人好哎 谁忘了 你忘了这样子没变啊对啊 你也没变啊我说本来我就跟他两个人聊聊天好那个麦克风房地产这么多年来各种政策 包括金融了什么对房地产还是相对的是限制但是房地产行业对经济的促进作用又是不可忽视的啊这个他的作为投资里头啊当然了几个头部又出现了问题啊负债太高你是怎么看待房地产今年短期的甚至到明年是不是到头了这个问题怎么这件事呢你要这么看1980年中国这1.8亿城市居民的人均住房面积是多少?很小 五平方米五平方米 我都觉得不可思议的太多了不不不 你也别说太多 五平方米 你看你三口之家五平方米就十五平方米又吃又住我们哥仨我记得也到五平方米上我们挤在一个十五平方米的房子那也就五平方米你要从现在的五十平方米人均和五平方这个地方看到那时候的非常的就是压缩饼干压缩到非常饥饿的状态。整个中国的商业主义就不缺义。是中国经济极度萎靡不振嗯诚实地住在需求极度小的背景下因为你是被高度压缩的你看有外部条件就像干材烈火爆炸时的发展邓小平80年以后改革开发一开始其实就释放了城市的机制嗯第一项承包制把五亿种地的农民搞得只要2亿就够了三亿农民释放出来到沿海第二个呢农村的户口因为户籍制度几千年下来几百年下来农民不能到城里边工作的户口绝对管制那么在八十年代初期中期就可以离土离乡可以到城里打空了第三个在城里边只要打工十年以上就可以在小城市中城市大城市相对落户就有了户口那么我们1.8亿变成了9亿不断的农民户口落进来了所以这就是三个制度一个可以落后的制度一个可以离土离乡的制度一个承包制释放劳动力的制度这都是为城市化大发展基础性动力这四个呢就城市 [5:00] 有了土地批住就有了房产商了第五呢老百姓开始有了自己拥有产权的家庭居住的房子当时我们所有的人单位都是工房九二 九三年开始所有工房可以变成司法一官工房 贵有企业基本上出150块一平方到250块一平方可以买下来这是伟大的改革啊共同富裕的伟大改革啊这个是92年全中国推行的这就是第二条第三个安机贷款出来了嗯安接贷款是使得中国房地产市场产生的重要杠杆老百姓如果要全款买房是买不动房子的所以这就是三条所以农村的三条加城市的这三条 六条一和城就变成了巨大的推动力然后政府再出现了像上海浦东这样的投资平台那就把房产商来买地搞开发区就成改造就出来了这个制度然后呢 国家就出现了开发区每个开发区都相当于一个经济发展的增长级千千万万的工业开发区城市开发就起来这都是造成城市化运动的根本我这就讲了八个有了这八个机制一松动就把前面压缩饼干压得紧紧的 饿得扁扁的肚子一下子撑开了这一爆发是什么概念呢九零年中国一年造的房产面积是1000万但房地产市场一起来到10年市场化由房产商为主建的建造面积一年建了一亿嗯2010年又过了四年我们房产商建的房子十亿10亿平方米- 获胜价值的 - 一个级数一个级数的吗?然后到了2017年中国房产商造的房子当年建设量17日17亿平方米然后到头了后边三年没有再涨如果按照每年一个亿一个亿涨到2020年理论上可能应该20亿但是到了17年17亿打坐嗯 好这是讲了波兰帐户的30年40年房产发展的嗯情话那么现在我要跟你说的就是你刚才说的眼下中国房地产市场进入了新阶段嗯这个新阶段中国房地产这个指标嗯出现了拐点所以都拐了 都拐了 十个都拐了随着今年以来多项楼市调控政策出台 上海楼市降了明显没有了往年金九银食的火爆今年十一黄金周已经落幕9月份百江房地市前单运销售金额 市场所期待的7596亿元 传统下降本来是今年第十一年 传统下降了 房地产行业下行压力加剧大家基本上认为14亿人是天花板总之人口在减少这是第一个Gain第二中国的城市化力嗯已经到了65了似乎等同于欧洲美国的75原因是什么呢因为中国的城市化力实际上是把农村里边的青年人 中年人给抽出来了这要增长也就增加五六个点到头这是第二个指数第三个 中国的老龄化现在再加去年已经到21%预计2035年会到30以上甚至20 50 60以后到百分之四五十都可能那么这样一来的话老龄越多呢它需要防治越少反而死亡率增加会退出许多房子来这就三个都影响住房结构的都会对新房子需求大幅下降第四个指标呢到去年为止中国的房产商手中造好的房子一年以上没卖掉的有六亿哎哟这就是一个扩存叫一手防扩承然后中国老本性买下来的房子没住闲置只为投资有百分之20中国这些年来总的房屋400亿平方米新建的商品房90年以后卖掉的在老百姓手中的有300亿 [10:00] 这300亿呢 有60亿平方米是空观闲置的那么这种闲置在市场如果每年涨20% 35% 年翻一翻那么我就算有一套房子 两套房子闲置 我也不怕我觉得在涨价心里是高兴的房产商房子没卖掉但是房子在涨价他会觉得没卖掉反而划算但是在房价如果不涨了这个库存都是积压会造成新造房子就需求会大幅萎缩这就第四个指标了对第五整个中国目前人均住房19年统计48平方米到了2000年已经到50全世界发达国家 欧洲美国人均50就是天花板四十年前我们五平发现在变成50嗯上了天花板啊在空洞的需求想泡沫化需求都泡不出来的这就是第五个指标了第六个指标就是年度的投资2000年是一嗯然后呢到了2011年16月17年17月这个17年里边造房的建设量嗯长了十六倍二十年翻了四番也是个天花板到了因为到了16亿已经等于多少你知道吗?全世界70多亿人嗯去年或者前年或者2000年新建房子就是二十亿平方中国等于全世界的一半也就是全世界中国之外造了21亿 中国造了17亿中国14亿人凭什么20%的人凭什么如果你有这个需求你在过去三十年有这个需求扩张到了人均50了已经人均50了 还这么着没这个可能 也没这个需求 也没这个内在要求了这就是讲了六个指标了吧三个是人口指标在土出房子而不是增加需求三个是现状房产的量的积压也好,人均素也好或者建设量也好嗯好 六个 然后再来个第七个就是中国的土地价格和房产的价格二十年翻了四番你一定要知道上海最贵的地方横山肉那时候的房子是六千多块算七千块涨20倍的话也就是变成14万现在那边的房子就是14万15万所以就是20倍那么反过来在北京王富姐最高的地段你用20年前去算现在也要死也是总观16倍以上讲新疆乌鲁木齐二道桥那么在2000年的时候它那个地方就是700多块一平方 那么二十年以后呢 一万几千块 两万块也到了所以我讲这个话的意思全国在原来基础上二十年翻四番基本如此土地价格也是每一摩从100万变成1000万变成2000万也是十倍十几倍的涨那么当一个地方有这个三年 五年翻一翻 二十年翻四番的趋势存在的时候所有房产商都会囤房哪怕造了房子卖不掉过个五年就涨价了都会屯地草地所以大家都不怕扩承 不怕规模然后就拼命的融资贷款这个规律是前面那个20年如此的七个指标这个温床给宠出来的 给灌出来的这是讲了七个指标第八个指标卫救房改造城市、旧城改造基础设施建设大规模的也差不多了没有这个需求了第九个呢城市的学校医院也到头了现在大学过剩了因为在80年我们大学生在校生的占地人均只有十平方嗯教育部当时定了个制度大学在校生人均学校用地50平方现在整个中国三千多个大学在校生人均50平方已经到了所以也不需要再扩张也不会变成4000个大学所以教育 [15:00] 用设施也到头 这就讲了第九个了 第十个指标 说把配套设施都到头了 到头了 第十个金融房地产金融中国的房地产商负债率都在90%全世界你总不能零资产所以房产商杠杆从百分之十二十三十的负债力到八十九十的负债力上天花板了再过十年也不会变成105的在这个意义上讲呢不管是举债还是公共设施基础设施 旧层改造还是房产的四五个指标还是老龄化城市人群这个概念到这儿我们可以这么说新阶段新常态要出现了所以现在我们说房地产出现的困境有人去把它归结为是我们地方政府国家的法律上调控政策过头啦太集中啊太厉害了把他给打压了这是不公平的 是不合理的 是不对的从中级的供需求关系 从供需求关系这30年的演变来看它不是政府调控过头造成现在的困难因为这房产商85年 90年或者95年或者05年10年他们都这么个行为方式为什么当时不破诊这回集中的龙头骑的多破产原因就是当你这样的行为放射在九十年代末新世纪初2010年在扩张的时候在五年翻翻 十年翻两翻的势头下他们这种高举债 高周转超级大盘 炒地皮利润呢 都是可以循环的但是到了这会儿你继续一根筋的按这个逻辑来你就要碰壁了所以这个就叫做理性的分析 客观形式那么下一步呢今后五年十年中国房产开发的新常态房产商运行方式的新常态就应该出现五个调整第一个一定要明白全世界的房产商欧洲美国房产商负债力没有超过50的香港的房产商全部的负债率不超过40%中国到了80、90%是过去这个山高地价房价、市场需求量,二十年翻三番四番那么一旦这个需求没有了他们就会进入到一个新常态负债率会从90到80到70%甚至40%也就我们现在的三条红线70%是因为他们都在八十九时我们提了个七十等到他们自己一趟要降下来了你七十也挡不住它 它自己玩五十四是这样的 这是一个这是第一 第二个呢 高地价的买地嗯大楼盘的造房嗯造了大量的库存的这种状态会收敛会实事求是的根据市场需求结构性的来开发 这是第二个第四三个呢就房产商跨界又搞金融 又搞商业 又搞工业 又搞制造业觉得房产商赚了钱以后就可以到处去搞的树叶有专攻他们就不再胡闹了这是这个方面也会收敛这第三个状态第四个状态呢房产商乱生子公司房产商多入牛毛这个状态会解散了中国房产公司独立法人的有9万个哦那么我们9亿城市人口一万人一个嗯那么整个美国的房产公司法轮登记的造房子开发房子的开发商没超过500个嗯嗯那么我们的开发商比全世界开发商加起来还多嗯那么以后呢 实际上中国房产商用不到这么多有一万个不得了了所以今后十二来年9万个变1万个 法人登记里不断注销有的是倒闭 有的是自己转行 关闭等等第五个房产商的卖房就不是造一百万卖一百万大周转以后就可能变成了造50万有25万是商品方卖掉有25万呢是商业性的租赁房 就变成商 住常住公寓销售那它资本金哪大啊?资本金很容易恰恰是三注两用哦 那银行会支持你 [20:00] 不不不 它就变成了负债率就下降了它什么概念呢一旦是租赁它的租金就可以去发ABS债券就是叫瑞资瑞资债券一发那么资本市场的债券资本就来了覆盖它一半的资本然后银行贷款造房子卖房子又产生一半反而变成了一个均衡那么这五个变化会是今后房地产常态的经营状态所以你一点不要担心这一次的房地产阵痛这个阵痛恰恰是中国房地产发展到了这一步必然带来的一个拐点拐点过后是房产商良性循环的开始而且这个开始不仅仅是靠政府预售政府预售是个导向政府哪怕拼命运缩房产商房产商还是五个草五个大周转到了土壤转轨的时候它自己就会转到我刚才说的五种状态政府在旁边又正常的进行引导这个时候真正房子拿来住而不是这么炒形成量性循环这个土壤一到位我们今后十年的房地产的状态就会进入量性状态没有这样一次痛苦的阵痛房产商的行为方式是转不过弯来的我还要问两个很重要的问题那你问你刚才是讲地产商的未来的新厂商这是未来的新常态往后走的话第一 每年向房地产的投资会大幅度的下降当然 一年17亿 以后可能一年10亿对这个借生量下降短辉不是一个忽然间下去它是一个中间消减的这么下去第二 我还得问你的房价拐点是讲15年20年翻三翻这样的房价地价在往上涨现在我到头了我不往上涨或者以后十年也会往上涨但是上涨每年上涨的幅度低于GDP增长率那跟以前五年翻翻十年翻两翻这个势头就拐过来了他并没有说他五年第一半十年第二半 没这个概念因为房产总有折旧折旧的话呢我们如果有五百五十亿平方米每年折旧2%或者1.5%差不多折旧就是十亿你不要去造二十亿这个时候形成的可循环的持续的状态就是以折旧状态为平衡那来说有个大体平衡是会平衡的这是又一个概念我们现在对眼下房产商崩盘也好或者有些爆雷也好由于房地产的形势出现了拐点它怎么生意一下子怎么办呢大体上应该这么说房地产是资助产业它差不多要占GDP5%到10%的分量增长可以影响你10%负增长也影响你10%一上一下就是20%所以房地产是资助产业要稳定第二呢 房地产也是民生产业中国老百姓的财富60%是房产也该稳定第三 房地产是半金融企业因为里面大量的安接贷款它崩盘的话对金融机构也是问题第四房地产还和大量的供应链上的工业企业它是龙头产业带动几十个工业的销售产品消费品那么这又是一个方面那么在这个意义上讲追求房地产业的稳定不大起大落就是在限制土地价格房产价格建设量这么炒作翻番对政府来说当下对这些困难房产商我们不是简单的要去救一旦他要崩盘他的债务就实际上进入破产重整的保全他的资产不是房产商的是债券人的这个债券人包括银行包括非银行或者老百姓集资款的债主也包括老百姓买了安居贷款的房子还没拿到房子他也是个债券人还有许多施工队 施工欠款如果简单让他破产造成社会震荡所以怎么样使得他卵巢 [25:00] 那么就要用重组的办法重组是一切危机中解决危机的一个重要的软着陆的一种方法那么这个虫子有五种第一种大型的房产商出了问题的房产商自救自我重组 上势断壁 保存最主要的一个机体不使得整体上瘫痪这是第一个第二优势的房产商没出问题的房产商然后去收购兼并重组出问题的房产商这是第二种第三呢我们国有资本运营公司也可以拿出它的成为战略投资者入股到那些优势房产商去收购兼并第四种 地方政府也可以拿出一定的钱拔过去十年五年批租给的房产商的地嗯可以根据现在的市场行情打个折回购第五房产商扣存的房屋政府也可以回购一部分回各的中基端的成为保障房中高端的成为人才法这也是一种总之武馆齐下 稳住局面那么为了稳住局面这五个渠道进行重组的时候当然要资金这种资金国家可以有专项债或者专门的贷款这种债务不放在三条红线里 算体外循环 平稳落地 软杂落 房地产业也好 政府的调控方式也好 都会随着新的形式进入良性循环的涨态是这个 已经到了六点钟了 对 我们该吃饭了 这个对对对字幕志愿者 杨茜茜