西安高新四代宅推高得房率至120% 老业主三年亏掉50万首付

西安高新四代宅推高得房率至120% 老业主三年亏掉50万首付 新盘凭借大露台全赠送与挑高错层挤压老一代高摊产品，但容积率锁死导致楼距收窄采光承压，叠加名校指标剥离与一公里价差，加速楼市资产分化与价值折损。 老张在中介朋友的陪同下，深入走访了西安高新区的核心板块（软东、软西）及周边外溢区域，横向对比了100万、200万至300万、以及400万至500万三大预算梯队的代表性楼盘。内容涵盖了从早年27%高公摊的限价刚需高层、近年跌幅达数十万但得房率超100%的初代第四代住宅，到挑高6米跃层的新一代高端大平层，全面揭示了产品“偷面积”迭代、居住空间品质、名校指标溢价以及板块间一公里差价百万的真实图景。 西安高新区楼盘代际演进带来极端的“反向公摊”：老一代限价房公摊达27%、套内得房率仅约70%，而最新一代四代住宅通过挑高大露台与外凸飘窗申报，实际综合得房率可飙升至120%。 (0:00) 四代住宅“偷面积”带来建筑体量膨胀，在同等2.8容积率约束下被迫压低建筑高度与楼栋间距，导致室内侧向采光被邻栋严重遮挡。 (25:00) 名校入学门槛催生西安极端的教育溢价，高新一中99平米指标房成交价达430万，家长为了将中考普高录取率从60%提升至85%-90%，甘愿承担学籍用完后房产净亏130万跌至300万的损耗。 (30:00) 行政区划与板块边界形成剧烈价格落差，高新软西与一公里外的沣东新城同面积段新房单价相差约5000元/㎡，一公里之隔总价直接拉开100万元差距。 (56:00)

博主老张通过实地探访西安高新区不同价位的楼盘，梳理了西安住房产品从“高公摊限价房”到“高赠送第四代住宅”的代际更迭，并揭示了不同预算客群在产业、学区与行政区划边界下的真实置业逻辑与资产缩水代价。 住房产品代际演变与反向公摊 (0:00) 西安住宅产品经历了从传统高层到第四代住宅的快速换代。2020年开盘、2024年交付的初代限价房公摊率高达27%左右，建面89平方米的户型套内实际使用面积不足70平方米，其成因在于早年规划审批严禁大阳台与外凸露台，导致建筑本体偏薄而楼间距偏大。随着近年规划条件放宽与房企内卷，第四代住宅全面普及挑高6米露台、全落地窗及设备平台全赠送设计，得房率从传统的70%跃升至90%甚至120%。 然而超高赠送率也带来了物理妥协。在容积率保持在2.8左右的红线约束下，得房率被拔高意味着整栋建筑体量被动膨胀，房企只能通过压低楼栋高度来达标，直接代价是楼栋间距被极度压缩，中低楼层的侧向采光受到严重侵蚀，且北方秋冬季的雾霾天气也大幅削弱了露台的实际使用频率。 高新置业梯队与预算分化逻辑 (20:00) 高新区因集中了软件新城、华为、数字能源岛等核心产业，成为西安年轻人刚需与改善置业的首选板块。总价100万至110万元的刚需房源，客群以刚毕业数年的年轻人或单身女性为主，多用于置办婚前独立财产或防守托底。该类低总价房源在月租金达2000至3000元时，年化租金回报率可维持在2%以上，优于同业存款且具抗空租优势。 总价220万至250万元区间对应125至136平方米的初代改善四代宅，面向成家立业且家庭月入1.5万至2万元的中产群体；而400万至500万元的185平方米错层跃层大平层，毛坯交付后需再投入100万至150万元精装，仅面向少数高净值圈层。此外，部分前期定位千万级的本地国企高价盘因客户回归理性而滞销，甚至选择封盘停售以规避账面亏损问责。 学区房断层与名校指标资产代价 (30:00) 高新区房产的高溢价底层支撑源于产业人口对子女教育的极端投入。西安名校入学门槛存在严苛分层，交大附中、西工大附中、铁一中等本部名校不设纯粹学区房，仅依靠“点考”掐尖或卡死体制内职工身份（如铁道系统工龄或副高级以上职称）；唯独高新一中、高新一小体系保留了捆绑特定房产的“指标房”。 中介披露的实际成交显示，一套99平方米的高新一中指标房总价达430万元，在学位指标使用完毕后，公允市值将断崖式下跌至300万元左右，意味着家庭为规避初中分流自愿承担130万元的净资产损耗。这背后的核心动因在于西安普通初中的中考普高升学率仅在60%左右徘徊，而高新对口体系初中的升学率可达85%至90%，显著降低了未成年人过早被分流去职高的风险。 板块外溢梯度与一公里百万差价 (56:00) 受高新核心区高房价挤压，买房客群形成了清晰的梯度外溢选择。预算不足的自住买家多转向科技路以北的大寨路延线（150万至160万选四代新房），或转向拥有宜家配套与成熟烟火气的西部大道板块（200万可购入130至140平方米高品质四房）。 行政区划的壁垒在板块边缘体现得尤为悬殊。紧邻软西工地仅一公里之隔的西咸新区沣东新城，同类125至136平方米新房单价便宜约5000元/平方米，总价仅需150万至160万元，仅因地缘行政归属不同，一公里之遥便形成了高达100万元的资产价值断层。 实地看房展现了高新楼市从产品得房率、居住密度到学区溢价的剧烈重构；购房者在享受新型四代宅高赠送红利的同时，也面临着资产折损、楼间距采光受压以及外溢板块流动性割裂的现实考验。

[35:00] 老张: 没有人愿意承认自己小孩不如人了。

[0:00] 比如说你要报规划审批条件的时候那人家主管部门不给你批这种大赠送的这种条件呀就当时那个市场环境下全新闲市都是这样的大家不允许你盖那么好你可以这么理解你看把这个面积来说我当时成交价大概在280左右现在我可能可能在230就50万没了嘛对守护就没了嘛这才是从23年到3年的时间3年的时间50万没如果稍微在大点的话可能780万100万里就是这样像高新一中我们前两天还带了一个客户买的高新一中的指标房99平的43043099平430然后你如果上完学之后这个房子就会成3001100就是交代以外的位置是全赠送全赠送对这就类似于我刚才跟你说的就是咱上次拍那个视频的时候说有的户型它可以外面一圈三四十公棚全部都给你拉成赃送的现在就这种就类似于这种那我老张那国庆回现了一段时间呢先来无事打算去拍一个在西安一百万三百五百万都能买到什么房子的视频原本呢是没有太具体的计划但待我看房子这位朋友呢他自己做了规划分别带我去看了过去那种工摊面极大得房率可能只有70%的房子还有前些年先兴起的那种第四代住宅以及最新一代的挑高6米的大平层产品这一通看房下来之后我就发现越是新盖的房子你的得房率就会越高就之前的100平刨去工摊你可能只有80平现在的100平可能开发上还要送你20平那也是印证了我之前吐槽的反向公摊的趋势但还是得说明本期内容并不是去拍那个现在的房子掉价到底掉的有多狠也没有去找什么老婆小跟种豪宅做反差最比只是在先高薪这样一个大多数年轻人会选择打工定居的地方给大家看一看你花多少钱能买到什么的房子而已底下就跌到这吧反正大家看完内容应该也就清楚了最后呢如果你要问我目前还记得买房的话我只能说如果不急的话你就可以再等等这个是100万的大概就算100这是几年的房子24年交的 开盘是20年开的当时是一个限价商品房限价是什么意思就是政府把它的售价是指导的所以你不能超太高或者怎样就像是偏保障的当时多少钱当时应该是13一万四的样子现在呢现在可能就是一万二一万一一万二那也没掉多少没掉多少因为这在高新核心区稍等我看一下楼位其实你那天说一百三百五百今天可能会稍微有点调整为啥呢就是我把所有的方面你说的那几个价格段我就全部都放在高新了我没有再说高新外围区域或者这样的了咱全部都在高新软东和软西去看就是因为本身可能你的受众也大多数都是这个领域的应该是上边也都在这一圈就是我住的西北大道那个区域它其实也算高清的外溢区域但是咱今天看的都在高清的核心区其实还是很多人包括咱最早聊那个事情你说我那小区租两千个就这小区院子租金也很高多少钱它这个里边的户型最小是70多平80个型的当然是个一加一房就是一个大的卧室一个小卧室应该在两千多间接三千块钱确实不便宜不便宜反正这个小区容积率还挺高的3点几容积率但是它的楼间就很大因为当时你看就这种产品它没有赠送它不是落地窗所以就供摊会比较大这个小区的供摊大概在27左右27啊 那很大了吧很大了这可能就是西安赠送最惨的那一代后面那个300万公网其实都是赠送比较多的对的对还有就是啥就是你看这个院子为啥还要选这个院子我觉得就是它很有代表性而且它这个院子现在成交量很大成交量很大成交量很大因为你100万左右或者说150万以内吧这个在高新区内选这个项目是绕不过的一个项目因为房龄更新你要说100万能找到比这个院子更就是房子更大的吗有有对面宏吉星城14年的小区14年啊14年的小区就差了10年的房龄就可能院子环境就会和这个差距会非常大看着很破旧的那种对对就是你看这个院子最起码它进来很规整而且就是楼间距来说应该现在很多四代宅新房都没有这样的楼间距我在昆明租那个房子租金两圈那个小区算是安置房小区吧然后基本上你在房间里是对面楼就不遮那个太阳这个院子里的就是绿化在这个同家段里边应该是最好的但是它没赠送就感觉有点亏对 就是房子里边会有点亏今天太阳可以今天这个太阳在四代宅的露台上晒个太阳还是很舒服的我们一会看到后两个都是四代宅我今天其实想带你多转几个下去它这不是任何识别吗 直接就罢了直接就拉开了现在这种就是 [5:00] 但是你看他们工区和整洁程度还是比较好的。嗯,整洁程度还是比较好。还是比较单净。对。所以绿城的物业还是很可以的 其实100 300 500这个跨度不算特别大不是说大不大的问题是可能在大家选房的时候是一个比较感觉会比较割裂的一个价格其实西安真的上了500之后其实能看的项目两只手脑手脑管 禅西安市两只手 差不多 之前有很多考量就这儿哎 那都怎么说呢有家无市是吗?对,你看这也是出带的有连郎的,现在一提两户是吗?对一体量其实一个单元相当是274你看这种胶的时候就实体钥匙连个密码所都没配这是一个粮食但是它是名出名位的就做到名出名位了就是厨房和卫生间都是带着窗户的这是一个小房间对,北下有连郎,大家对连郎的顾虑点就是外面一方面,作为起居士来说外面私密性不好这就是北方人都讲难比通通后就是通通性别那么好所以这就是大家会纠结这种互相但是这个产品就是两批四代联牢的产品大概是从1718年到23年基本上都是这个产品啊这个产品可以往上拉可以拉到140亿这房间好小啊对这个房子大概只有七个屏左右七个屏啊啊所以为什么我刚才你说他大概你就把它理解成一加一你说的名头名卫视纸就是卫生间里面它是带窗户的就这个小汤坊是吧 对 这个也算窗户 也算窗户 他能他能塞味就行 因为同驾段的你在这个区域里面目前年,比如说隔壁有个小区叫万科匪翠天狱90平左右的那个不行,它是暗了你因为卫生间有窗户它只是为了散味儿嘛它不是说有太阳能晒进来或者散味儿,它也做不到现实,对。这个面积,建筑面积是个我给你看一下89平89平对建筑面积我怎么感觉不到有898889操力可能只有60多一点不到7060多对就我们说他这个公刊这一代皇后的公刊特别大了这主物也好小啊 对但就是在高新这个区域里边就这种房子它是好租的你的意思现在高新租这种房子一个月2000多2000多哇 那现在租房也不便宜啊?高新区的租房不便宜的 三米的开家其实这就属于比较主流的主卧的开架了三米宽,就是100平左右的可能都三米宽,像这种现价格多少这个户型的成交价大概就在100处点头100零几110左右就是我跟你卡的非常严套内60多平对套内就是60多不到70然后这个院子里边最小的就是这个户型上面还有一个70多的然后再往上有个128岁大的这就会像我说像它以前属于那种限价场变化所以它会把门槛往下压不会像那种重商变化现在买这个房子人多吗?多,这个小区成交量还是很可观的你们都看到唐教授,现在外部人员已经看不到唐教授了?对,我们平台这个外部人员已经看不到了就成交了100多套,这个小学是24年年底左右才交得好成交量已经非常大了 我看9月份到现在多少?10套吧?也不少这个成交量在二手房里面成交量占比非常大买这种房子基本都是小年轻 刚毕业几年或者说可能更多的是以女性客情为主就单身女性给自己买一个混家茶茶单身女性了对 你要截了空其实如果是两个人100万其实在高新上班的100万其实属于非常低的门槛在高新看大家可能都是拿着150、60万去看的啊所以100万可能更多的就是很多人想给自己的玩意留个后路留个退路这种事吧150万我其实见的挺多的因为有很多朋友他因为有国庆嘛对然后有很多人见朋友看了挺多的那种新房的对基本都在140、150、150对就是150、60万是一个西安式的一个主流的门槛起点了而且你看现在世界上新出来的房子八九十天的建设面积可能都运格到123了大肆煌了总管这房子隔音也不太好这是通病这是所有房子通病就是你看这种它毛坯你最起码你后续在装修的时候你还能做点规避的措施比如说我在顶上我掉顶的时候我去做点悬液棉案子对吧你像我那个小鸡它是开发商就给你弄好的,你没得改,你咋改?就你们那个小区歌音也是他们说些 [10:00] 新标房的隔音会好点了不会啊 没有本质期包括说星标里面说什么层高是吧我给你打一下这个小学的层高你就知道他们说的三米都是中线到中线的没有人跟你说是近高三米两米半这已经是非常优秀的近高了这还优秀啊嗯前些年限高100米的高层,有的开发商金灰和曼科会把它盖到34层,100米除34,你再砍掉楼板,你可能净空间就是2米6。而且像这个户型,它是现在把地暖已经做完了吗?电脑做完之后还有2米8,然后电脑做完2米8,后面你在装修的时候你大概可能贴地砖的时候会和门槛接近再减个大概五公分如果说你不想做花里胡哨的调点只是在这个上面刮个镊子那相当于你的镜高可以保持在两米七以上了其实2米7左右就是正常的增高就是这样的现在这房子如果算上贷款的话你最后要多少钱能够把这房子拿下来就是成交界只是一百你可以选择一把腹也可以选择守护家带话哦一般贷款30年的话贷款下来多少钱带个比如说带五十万5030年可能月供下来就是个167的样子我给你再对一下因为现在利率低了 商贷如果说不算公积金的话 商贷是3.15你看现在的APP,我们算价的APP都已经自动默认40年了,实际没有人带40年因为你刚才说了问了一个总成本问题50万30年2001它有27万的利息本息如果30年你不提倡还的话你一共要银行还案77但是大多数人都会提强烦的我感觉这个降落一把缝也行对,所以我们说他的受众就是会偏家里给挖留后弄的这种可取,一百万现在刚才买这种房子,你会觉得不值对吧?我只能说能住,这就是能住,这也为啥我说,一百万其实你就可以考虑不用烹饪,你就租着住,要买你就买个差不多点了。包括这个院子里面最大的128货行可能现在成交加在150-160万但是我觉得也没有什么太大的必要因为你150-160万咱就没必要看这个小区这边确实小区环境还可以对 小区环境是没问题的或者咱从这边绕一下也行包括说他这个楼监局这个楼监局应该是高兴目前在售的项目同价段里面应该没有比这个更优秀的了因为这几年大家都是在说容积率楼监局和这些什么就是概念其实这里面它会有一个问题包括很多人说这四代展楼间距就特别小的原因虽然说三代宅你户内小了 但是你越来越来越来越来越空间就大了就是因为你地块规模是一定的整个这个区域基本上也都是一定的然后容积率和占地规模一样的同时,如果说我这个没赠送就是我户内小了嘛但是你那个有赠送那你户内是大了我挺好奇他们把这做的这么空然后隔这么远然后房间里面有那么小当年的设计规范就是这样设计规范啊比如说你要报规划审批条件的时候那人家主管部门不给你批这种大赠送的这种条件呀当时市场环境下全西安市都是这样的大家不允许你干得那么好你可以这么理解可能也没有那么好的东西去卷你会发现同一个时期可能各家开发商盖出来的东西都大差不差这个东西是谁来决策的 就是你不许赠送那么多 其实也不是说不许吧 就是可能大家都在同一个水平 然后也没有人出来冒间去卷这个东西 明白现在去看那个什么300万是吧对 200到300前两年不是还有那种血统吗必须验姿你常常看哪个小区有啊 咱本来500 600的这两个项目咱今天就拍不了一是人家验姿二是国庆期间人家结家人家也不想结贷咱哦 哈哈哈哈但是就是300到500这个家旦有一个项目它是有300 400这样的产品的明白就是它的产品可能比那边产品还要更好还要更好对只是说地段可能会稍微差一点三环里和三环外的区别但都在高薰嘛但都在高薰你们国际声音好吗我们还行,我们整体其实还都可以,是咱上次聊的,因为我们现在不是完全像传统的那种就是守方圆的就包括我刚才梦头那个那个是我两三个月前这个电影还开着的时候当时代客户还开着我还在接钥匙呢刚去你看刚去对你翻门了倒闭那你的花好惨啊就这行现在怎么说呢也是赢家通吃啊大家认定的那几个好的对对对尤其自媒体更加速了这个28的定律大家可能正前就那一拨扔如果你不改变作业模式可能大多数还是越来越差现在很多人结婚 买房还是更多的是为了结婚吧反正我没有这两三年我没有见过投资客户没有见过投资客户了可能像 [15:00] 这样的项目收留有点像天 它也可以当投资品去用一个是百十两万他放在这儿他一个月还能收2000块钱的租金他回报率二点几他比同款还高一点对吧那这种其实你要说他想投资我也可能会回答推荐但是你说其他的项目你说你花一百5 6 178 甚至200 然后你可能一个月还是租了这么个钱 因为租金高了之后 你的收入就会变小 对就3,500 有人租吗 有 对吧 但是就非常少了 对吧 你可能你房子能一个月就能租5,000 6,000 但是你的房子如果这个客户退租了之后 你找下一个客户可能得空两三个月空租期 对 那相当于就把你的租金就拉下来了 对 对 对 确实在西安你想租个四五千的房子出去还是... 对 就是很挑客户了啊 对 就是你就是说14年小区长什么样嘛 对 也可以看一看嘛 就一进院子看一看老小区 对 12年房子 10年以上的 大家可能能往上到什么样的程度 光看点上部就已经很破了这都忘不出 里面全垃圾以前这个小学没教的时候这条道其实都没太多人至少你现在对面两个边还都焦了人可能会多一些这里面也是小户型为主八九十平七八十平粮食为主没有门禁啊直接厂着 哈哈哈你看电动车就可以直接进了那边电动车就不让进去 厂不在小区外面 那外面人呢你也得停到门口你自己跑进去哇谢谢大家好这边就感觉很窄啊楼跟楼之间啊是吧再就是咱们说的,你这个整洁程度就不在一个水平上了吗?停了乱脚糕嘛,因为人家进来之后,你把你不可能天天去挪嘛?这边人能看得很明显了对 你说这边吧 其实同样的家庭也就是百八十万的房子 也都是八九十平为主你看这个楼就挡后面楼的阳光如果是是 而且因为它这边楼的密度大了嘛 楼的密度大了当然它这个里面有小高,不像那边想不清一说的就是100米的高层33层这种区别确实很明显是吧 就是一静闻你就能明显感受到区别了对对对对对我拉你过来你也能明显感受到区别吗?这边房子还对那边有助力作用?就是这样的其实要么你和那边形成价格差要么你就是你给我当垫脚石了嘛哈哈而且还有一个问题就是你像这种房龄的房子基本上都是业主住过才卖给你的它的生活痕迹很明显你大概也要重新再收拾一遍那我还不如我说在那直接买个毛铁的我重新从头开始收拾一般装油位能有多少啊20啊就是你看你想怎么差的就是买正常价格段的我觉得其实你就一瓶控制在硬装一瓶控制在1000左右就完全够了就还是拿我现在住的那个小区举个例子吧我那个小区的装标大概就是现在做也就是一平一千块钱左右的那意思那种房子刚才装下来也就七八万对 10万块钱肯定就收拾差不多了这是对面的一些吗?对,你看他们一般挂这种的就是属于性价病这就是我跟你说的就是刚才那个货钱里面的编户128平台货钱的货钱就是它北向是两间房南向是一间房哎 你没买电车没卖 为什么这是个二手的,电车你要买个差不多一点的也不便宜我这24年年底买的当时是8万来客家吧电车不是用电吗也是你电车你买个B级车按照当时就买比亚迪汉这种的话16万左右吧我省了一半的钱,我家有点家好几年了哈哈哈哈好你算是比较持家那种了 我看很多那种人不到30岁赚了点钱之后就买了二三十万的车都有我个人物欲没有那么高 远吗不远吗不是很厉害 都在这一片就整个京山咱好的都在这附近确实一路跨过来这边楼间距也就刚刚那个跨挺多的喂哈喽欸我这会在高兴 我让我同事带你去看 可以不 他就在曲江那片就是一会是吧?就下午你要看的话我让他联系你,你们月时间又是买房子?你们这确实还可以啊,国庆卖出去几套?我们国庆期间常常常四单都存在还可以了我们电力还行就是看这个什么春西海棠对春西海棠这个里面最小是120的118 120的这个户型都是你们同行啊都是我们同行谢谢谢谢怎么现在路口蹲着啊?这个小区管的比较严 我还得找一个那个山我说你们这传统作业吗是我们叫助手吗助手就是专业接口就是拉个牌子然后摆摊吗我想摆摊吗这个小区是 [20:00] 23年当时开始卖的 当时成交价普遍在24000、25000然后我摇好23年的时候23年市场还是比较好的我我不是要做什么?响钟谢谢谢谢大家喂同事 你冲锡海棠260万房子我看一下你给我发一下房号密码 然后你给我发一下委托书我给你放好拜拜要不要去哪个 如果要提前看法的话 要提前给业主去沟通让业主要跟我们的微义管家这边说一声才能自己你刚才把我对换的画面掐的好确实 像那种稍微价格上去一点它这个管理也就上去了最起码包括就是你看啊就是小伙子的精神面貌,是吗?不是那种老天老的...你钱花到那个啥,他肯定对应的服务就不一样了嘛他入门的时候感觉也不一样对 这其实还不是最好的这只是初代的四代当时的一个我得到你了谢谢然后我们当时有一个同事也买在这边这是属于当年二三年前这个票期23年前后就属于最好的票期你不要说了 但是呢 这么严峻上的好吗是的你先看一下环境的区别 环境的一下子 一起眼就能看出来 这就是那种城市原类形的嘛 对然后那种原类型也跟你那个小区的身上的原类型是有没想到对 就是代际差异嘛不管是省美还是这种组合就完全不一样了嘛当然也有价格差异在里面 对吧? 价格差异这个小区里边的户型是120和130还有143还有107就这几个面积段200万是在多少瓶?最小的118、120的118、200多万?对,200多万,你现在看到的这都是钱能感受到不一样对 他不是说你只是说房子大了就值钱了或者怎样的因为你买的是从进门以后的所有的东西对吧 包括说周围的 我为什么讲配套就是周围的了嘛讲产品就是从进门一开始的所有的东西了不管是从外里面的规定度 这就是四代宅了但是这是属于初代的四代宅 赠送还没有那么大这就是第四代宅是吧对 这就是四代宅 你看外面这就是漏台 山寨王台就是漏台嘛哦 明白对不过一直都在聊第四代住宅不是很险那咱就拿今天这个天气来说今天这个天气你在阳台上搬个露营椅是不是晒太阳挺舒服那很吃天气的在西安这种大部分它都是一到冬天那种雾霾嘛对人家这个院子绿化本身就能很好就这个绿化水种应该在全市范围内同家边应该都属于头部水中但是就是楼间俱满你能看到的啊比那个要改一点120平289对120平靠内多少?靠内可能就是100出电头那个应该是防向最高的时候了对就是我们说的就是23年相当于是尾声嘛那一部航行尾声嘛这个圆子的成交量是在整个软动这个架段里边成交量最大的圆子最大的 你带我看还是挺有代表性的就是肯定既然咱看本身又不是说全部能看完那就是每一个架段咱肯定能看到的就是最好的院子带你来转一下 这边还都是要么变动门你看人家的物业管家响应也很及时 按了就看 对这种小区物业费一半多少钱?这个应该算2块5还是2块7、8个样子吧你看这也是两期四代莲廊的然后它的露台是要么北向是这一块在莲廊里边这就是初代产品就像它是在我现在住的小区的基础上升级了一下提户比没变 面就拉大了多了多多格局没变相当于把刚才那房稍微往外扩了一点对往外扩往大家了然后加了楼台但总体上没有特别大的信义你在当时那个时段就很有吸引力对它就是最新的产品来如果是等我看完最新的你会觉得说这已经没有什么吸引力了像单纯产品来说但在那个时段它就是当时最先进的呀一下美墙村的大盾然后这是个就是它建筑面积这个院子里边可能很多人能看到去118 119还有120的实际上都是同一个后行套内差距也不大再给你说一下这个层高两米七七 两米八它三米的层高做完就是这样的对 就是它做完就是这样的我以为好小吃会好得 [25:00] 除非他跟你说我这个层高卖的时候是3米15或者3米3就是咱如果说就是看四五百以上那有这样的有这样这个算主卧吗这次我主卧在那边哦这个会这是主卧大一点的吗对刚才那个几米块3米块这个差距也不会太大应该是3米2左右3米3那为什么感觉比那个大体因为整体它长宽都变大哦哦这是主卧的厕所对主卧的文件然后就是卫生间相应的也来打然后这是就是你看露台就是这是北向的一间房一般是最小的一间房北向露台它是这样这个算赠送面积对这就是全赠送然后上面因为这个是挑高六米所以你将来是没法封闭的就属于全赠送空间你看我刚才就说这个楼间距你看到旁边房子对距离都比较实性还是很长是的即便它小区里面格外现在还有那种特别夸张的就是端天后天就是整个你现在咱现在看的话它都是很多墙和玻璃组合的现在有很多货型是那种整个一通铁钻铁玻璃的那种直接就看穿了这个东西怎么说就看你个人对这个的要求但是新产品它就做到这种程度了文版中就单听就是270度采光就是北厢这边墙和东边那边墙它都是玻璃就这种房子现在在西安还是能卖到200多这个户型的成交价大概在20023一平米整合下来就是19,000也不便宜这其实就是属于品质小区了品质小区说实话在底下感受很好进门感受很好一路走过来感受完上楼之后发现好像也没有那么因为现在新房产品空气太大了明白了这个就是时代的严厉但是院子环境真的很好但是人租金是你当有点时间还是坐在一屋里的对你不是说你一天到晚没事下楼溜掉你看人家那边的露台的这种打造那边就是更大阔形了然后你可以看一下它这个阔形的南向露台应该是在这个地方其实也看不到底下其实是大约和私立线杀的在这你也看不到这一层的楼坛对 看不到但是能看到对面对 只能看到对面对 还是看得挺清楚的那是本身楼建军现在就是我话的时候就是这边也是2.8溶基率刚才那个可能也是2.8溶基率但是那边是100米高层这边是80米首先这边就矮了其次你这边赠送比如说这边咱都不是说百分之百分之百可能就是百分之90多但那边只有百分之70不到现在你还得再胖百分之20那你这个体积不就压缩了吗听房子房率你之前说什么百分之100多了140的那种咱今天没有现在咱今天下午能开到最大的应该就是在120左右120%的房率你要说200买这种房子呢只能说中规中矩因为楼下确实你如果只在楼下你不让我不让来你告诉我这个小区买好的我会说这个小区买好的那上来之后你发现这种房子其实我等会可以带你看一下软锡因为这是在软东就200左右就是250以内吧你能买到的就是这样的产品就格局可能就是这样的你看把这个面积来说我当时成交价大概在280左右现在我可能可能在230就50万没了嘛对守护就没了嘛这才是23年到3年的时间3年的时间50万没如果稍微再大一点的话可能780万100万里面对就是这样为啥是这个院子里面带你看这个面积呢因为如果说你在这个院子里面你要看143看175那我觉得咱可以看另外的小区我明白就是有更好的对有更好的院子和更好的产品让你去选咱就没必要拿着这么多钱来这个院子里面去我是这样的罗绩等你直接去看那个500四五百的吗可以那我带你看一个那个大面积的大面积多大185的算大平层吗它就是属于最新的产品它就有月层了月层就是户内有两层局部是有两层的那传统我们的大平层的定义一般是多少频酸大频酸其实这个概念很空泛拿西安产霸那边的频酸来说基本上得在178晚上了咱之前聊过140可能属于一个刚需然后这就可以把它叫楼王位你看回头再住像这栋楼特别近你看它的采光其实是被这栋楼影响的它不是说南向影响它是侧向影响它因为咱是下午了下午是西南往下过来现在太阳已经晒不到太阳了从那个楼里面从那个楼走下来之后你会觉得这个小区挺好的对比还是挺明显楼下环境跟楼上的那种感觉对 而且其实这也代表了你看同样都是大家可能在西安市看所有的房子都说的是35%的绿化但是35%的绿化不同的开发商它做出来是两种感觉这种也是35%这也是35%的绿化我们第一个不会也是35%的就是草坪和种树的区别感觉是 [30:00] 审美的问题对 就是神秘这个东西小开发商他有时候他不具备审美能力他没有审美能力他也就没有兑现能力做不出来500万都不会更难据了吗没有 那个是个新房 其实我带你进社罗部转就行了二手的改善一点的小区确实不太好进谢谢大家这样的一个进门出门的感觉就要比刚才那个好很多对面的是属于三脊,在这个基础上又升级了所以你看整体外立面的质感和从互行起步的面积成交价都比这边要更贵一点风东风西现在基本都没人认了吗软东软西了对风动风气会便宜很多然后我带你开那个项目的时候我会给你指不远车的楼盘的价格差异你就知道了然后软动里边咱今天看的是这儿吗刚才看的是这儿吗属于房龄比较新的两个小区了然后这边是科技路科技路属于三号线也是属于雁塔和高兴区的一个风界线咱现在去软溪里边软溪会相对便宜点对 软溪和软动就是很多人会觉得那你三号里边和三号外面还是有区别的还是有区别的再就是学校的因为高兴比其他区值钱的原因一个是产业人口他们的收入就是会比较高一点这些人对于学校的要求包括说可能对吧的投入本身自身的这个学习能力和学历会偏高一部分所以整个高兴区的学校随便拉一个出来可能它的成绩都会比较好但是也有一个很割劣的点就是你看这些年其实有个不太健康的点是大家了解学校是通过我们这些中介的口去了解学校的好一换我觉得这个就不太健康不是看每个学校会放榜吗现在没有严格的放榜这么一说他没有官方的数量我认识的西工大老师高兴中的老师每年高中高考第一 那个是特例吗 你全西安市这五大就那几个吗 他放榜也就是只放了是我每年清卫上来多少个吗 属于高中嘛 对咱现在买学区房是只管小学和初中吗你初中是决定了说我能不能上高中吗对对对因为你不上高中的话你将来你就得去中转了你自己被风流了嘛对啊所以很多人会考虑学习房或者是怎样的一个很重要的出发点事没有人愿意说我啦连高中都不上直接去干人对吧 出于这种心理 大家回到咱之前说的那种话我但凡有点能力 我肯定想让我玩在一个相对好的环境里边未成年人哪有什么特别好的自制力活动环境很重要的一部分吗也对我刚说的话有点合不吃肉糜了就是我去医疗就是那个顶级学校而且那吴大名校本部他本身他也没有学习方概念呀啊 要么你把钱花给我要么你是人家的职工子弟要么是你资深天资聪颖通过人家这种点考和导考进去的像高兴一中我们前两天带了一个客户买到高兴一中的指标房99型的430430号?99平430,然后你如果上完学之后这个房子就会成?300 1100 1100也贵啊99平 300多啊 那也太贵了但是有些将来他就扔这个呀我就是要静,因为只有高线一中一小有指标法就我买了我就能直接上你像什么胶大本部你西空大的这些还有铁衣的闪是大的 它没有这样的设施 我买了房子直接上的 没有铁一的那个你买了房之后你还得对应得有公灵的要求就是你必须得铁路谢谢同学所以然后你父母还得在这个系统里边工作了多少年以上然后你在这卖房你才能进哎 你要说这个那你们小孩之后是不是人能上校大副小呃本部的那个他得倒一定支撑他才行那到时候肯定行了然后就是如果说这个说不好真说不好现在非常选然后还有一个啥就是如果说不那个啥他医院旁边有一个他们自己的小学和初衷就也算交大戏的但是不是那个本部那肯定还是优先本部嘛对,本部我们说就是人家对职工他也是卡你去比如说你是副高指成你那是参长见这种还要因为小孩之后的教育被迫自己在医院里还要卷到医院所以你想人家学校也在筛娃呀人家也是用各种条件去筛娃呀筛娃和家长呀那人家出来成绩能不好吗 说句不好听的 教育 小学教育开始就阶级分层了 对啊所以回到大多数人能接受的说我花点钱我把居住问题解决了同时我让完就从比如说大多数普通学校的中考录取流可能就是一个及格分60%左右可能有40%的吧得分流如果说我稍微花点钱我在高清区买个房就不管是咱刚才100万对应的那个小区对应的那个学校还是说咱现在看到的这些学校它的中考录取率大概就能到85%到90%了你下提升了20% 30个点 你说你愿不愿意花这个钱那我看我小孩聪明不哈哈哈哈哈哈 [35:00] 对吧但问题是他上幼儿园阶段你怎么就看到他是聪明还是蹦了还有一个点是因为你现在没小孩你会觉得就是就包括我现在我也没小孩然后我和一些有小孩的人去交流大家都会有这种情况没有人愿意承认自己小孩不如人了哦那还好吧,因为你像充电人早就已经承认自己是普通人了不不不不,这只是你在后联上,马上你的这部分受众和你们讨论的话题是这样的大部分人还是那种觉得自己人生还有什么转机变化不是说是自己的人生有什么转机变化,但是就是大家再下一代那我完不成了我就要下个蛋让蛋去完成这软溪就散发外面这个区域是整体19年以后才开始建开始成熟的所以你看这边的城市界面还有规整度就很好它整齐很多对 然后你看这个金色带一点精色的外里面的这个棋派国粤这就是重达平层170以上的面积起步170然后当时卖的时候单价也在24000 25000 26000这样17000乘2你都340了吗?对对对嗯,就400左右了起步现在就是它随随便卖10,100肯定是10了你别说这边劳监局也挺宽的那边是安置房安置房?安置房不是劳监局那么宽?安置房不应该把它盖的很你看这也是安置房现在新的安置房人家其实盖的还挺好的不比那些老房子的商品玩很大这离得太远了 你自己看 是吧那你是侧向看但是它整体密度是比较低的但户型可能就没那么好因为你从外面你能看到这种格局的一般它就属于不是那种南北通透的楼要么从来暗卫 卫生间是一个特别小的窗户这边离高新主区就远一点了对,离什么档巴宾馆离成熟区也会稍微远一点但是城底的城市界面大家对这边还是有预期的因为整个西安市的产业在高兴吗 我带你进这个里边赚一下吧保利我先带你看一下230万两户之后你的格局能不能好一点你可以上去看一下 这个现在就是有赠送了对 这就是露台四代 这也是属于比较早的那一代的露台但是它就是属于两栖两户了 因为听户比也很关键听户比决定了你的这个门前 门厅的空间以及户内的格局嘛你刚才看到那三个卧室是挤在一堆的吗然后你在进这个院子里面可以看一下谢谢大家等一下的刚好溜一圈了上次在客户看的这两套都已经卖掉了多少钱200多大概就是个220左右咱这边和那边相比那边不是118 120吗但是那边是两提四的北厂是在连郎了这边什么是两提两的所以它北厂没连郎了你看它北厂是规定的这个里边院子里边厂量度也够就是楼建计不会像刚才那个稍微那么几像刚才看那个房子因为买那种房子现在属于什么哪个年龄层或者说收入咱就总价上到200以上相当于你现在手负按照手负常规30%五六十万的手负公积金加商业贷款得贷到100%145这样相当你的月供得到七八千了约束起码得一万五左右对就是两个人可能当然在这个片是能看这种房子可能人家收入本身就比较高了可能一个人可能收入都在一万大两万甚至可能都高了对对对人家的这种景观就是也是很好的没有刚才那个好看这就是啥我说刚才那个院子的绿化在全现实来说都算头部了出回怎么还在盖楼啊咱等会去看就看隔壁的那个185的就500的就在那边其实不到500大概就400出点头其实真有500可能也不会去那啥我只是觉得那个185值得你去看一下它的产品在整个软东软西它的格局是最好的从赠送率和格局上来说你的意思那个得防率也是他私代他得防率很高120对我们到120.3了现在已经很少看到有公地有马力全开的这个项目卖的也挺好的就是有钱才能盖 才能一直盖嘛 对进展上来之后这种门前电机听空间,它不算在赠送里边但是是你实际可用的面积哦 我可以吧把鞋柜什么都放上对你的小孩的汽车 滑板车下来下车就可以拼进户了哦~对吧你刚才两层四那一层俩上来就没法用了这个是125的三房两位但是这种格局我们把它叫三叶草四叶草的格局就和刚才那个格局三个卧室不是砸在一起的吗那种叫东建空区的格局就是客餐厅是一体的四叶草四叶草就是四个角式卧室科餐历史证中间?诶?这又是什么东西?这是卫生间吗?同层排水就意味着你将来你的马桶是可以改位置的,有比较好的工艺了你的检修不用去你的邻居家去检修你在你户内就可以完成检修比如说你的马桶多了或者咋以前的麻烦你的这一块的剪袖口是在人家下一步的天花上有影响对懂意思它这种现在就全部都放在你 [40:00] 你了 现在是每户通到统一的外面而不是你这户通在下面 对哦那是好一点 对当然也不是所有的开发生都按这么做的这是郑宋的那个对这就是露台南向的露台你说就像这种天气你在这晒个太阳也挺舒服是吧不是会被晒死会被晒死这个太阳那边就是属于它旧偶硕层嘛咱这是个基础层那偶硕层就在那边然后这是客厅对应的阳台的部分阳台这块你是可以包进来的包进来就这块你封玻璃把这个半玻璃封上去那我能搞成落地吗可以落地啊你就把底下的拆了然后重新封嘛这两面墙垛子也都全部可以砸掉它一直外面送的它送了20%就这个位置是按照一半的面积去送的半开场空间按照半赠送这是5平它就算2.5平送的对然后你像那个如果是5个坪它就完全送5个坪是全赠送的 它没顶嘛然后你说分落地窗就是把这个拆掉然后重新分折面过来这个房子多少钱来着成交加的220比刚才便宜吗他就不大啊那个是最贵的时候三百对 就为什么说300 现在成交就是223这个感觉比那个好一点对 这种格局它就是会比那种格局要好因为是两去两的嘛确实能看出来区别啊对吧新的跟老的对这同样200万的产品但是有些人他就是不愿意说我出这个三万或者怎样你是说开车十几分钟的有些人他就不接受不接受也没有说远到郊区去那倒也没有但是这边怎么说整个软东软西其实能在这买的肯定大概里都是上班在高新区里边的它远也远不到哪去我记得之前风东还是风西炒的概念也挺贵的就风东风西包括说科技路以北的大带路片区域还有说我们住的那个习夫搭档那个区域它都属于高兴的外衣区域就是买不起高兴才去那个区域买说直白一点就是这样的逻辑或者说我在这个钱 我在这可能只能买个小面积粮食或者小餐食我在这可以买个大四方 大三方 我想住得舒服一点明白 这两个比较的话就区别很大对 这就是产品之间的区别了房子还得比啊 货比货得死对所以我说就是你看我们平常带客户的时候也会就是说那你这个预算范围内的那我肯定会带你把这种新的老的不同格局的不同开发商的我肯定都会带你转一圈然后在你的预算发明内我肯定会挑好的带你去装感觉这房子就不是那种刚毕业的年轻人买得起的就是一般如果没有家里帮城他肯定不会说手到帮就直接上到这儿更多还是说已经是第二套了或者是成家立业两个人一起买的那种感觉对 要么就是家里帮城比较多的这种你如果说你自己本身工作就收入有限你光月供你都可能都担不起对 一个月还七八千还是在西安压力比较大在西安来说我觉得就属于很高的压力了吧这本就看400多的400到450吧我觉得它那个格局是属于在当下这个市场里边算比较好的他是现在400到450啊嗯那最高的时候呢?它才开卖 没多久 所以其实价格调整也没有说特别离谱让你很明显体感说 这个房子从开始卖到现在已经降了很多了 没有不过现在就能卖到这个价位所以他的就是大家也会对比吗一会看看怎么个贵法是对咱那边那个高科永天应该是最早的时候说是千万的但是就是卖不动就没有人愿意花一千万元就是蓝色的对玻璃面成玻璃面的千万几啊 谁买啊 这为什么买吗 就买不动吗 对 你就说有钱人再多 他也不是说是 有钱人只是有钱 有钱人也不傻 对对对对你不是什么山西卖老板时代 给他扫楼呢 这一套 这一栋这一栋我都要了那个项子就没应该是23年还是22年那就纯杂手里了呗没怎么卖那后面千万级项目要降到什么700万五六百万一直往下降了反正至今没有说是什么降着去卖他们公司应该也是那属于高清光影会几下的嘛啊?本地国旗嘛,他们应该交不了差,所以就干脆就分盘了吧。我就放在这儿,那他顶多是个烂账嘛。我卖了它就是亏损了呀表面不好看啊你懂这个哦牛奶倒掉对于国企来说它不能算倒掉就是我放在这我不卖我就没有亏损对吧我领导是没有责任的我只是说我卖不动或者怎样的但你一旦说我原本1000万的东西你账面啪啪啪你打我这出去了那你最后你这个国有资产损失这个价不卖出去不算亏不卖我就不亏,但是你卖了之后,谁认呢?没有人愿意去碰这个门嘛,那我就拖着吧对吧体制内的艺术啊都是这再往那边就属于风光了过了那边那些路就是10分钟了不知得が那就更远了嘛就不算高线了这最起码还是高纤所以你想说多个人 [45:00] 现在心得有多痛啊那没办法对折了都那就对折了主程序都有对折项目何况你风动了这楼要盖的什么时候盖好?招房好像是明年底,27年10月份左右。这么快啊?这个里面最小的是132,136这样的。但是都是四房了再就是这边整体的赠送会比那边就隔壁一路刚才那边比较125吗三房这边就是13节然后起步它标的13级然后实际有15级对你等会我带你转一下你就能感受一下户内的区别了反正在卖在售期间你能看到的这个肯定是比较好的好谢谢大家我先带你去185的上面转一次这个开发商是四川那边的开发商然后它的水景占比就比较大四川的开发商 这两年会议搞这么会所吗? 哦 会议 泳池建设房这些 还有这些啊 对刚才那院子也有目前这边的房子你们有卖出去的吗有啊我们店里卖的还挺多的这边产品最好嘛,就是200...这边的136*11大概在245还都是白色大理石结果 现在的色调也变化了咱刚才看的那些都是偏深色的嘛现在这种就是浅色调米色调或者圆木色系这种这个其实不算它的正式的单元大唐本来正式的单约大堂是在这个为止好吧将来交付后的单元大唐若乎是在这个位置单元是从这个位置它这个一楼相当是架空层是商量业主的公共活动空间活动工业对就是业主共用的一个互卫相当于小区里边的一个供取了 就一层它是没住户的他们还知道是搞这个光影造影它是因为外面供替嘛观感不好 所以就会相当于装饰嘛但是你看整个大唐的尺度和更贴质质感就会好很多是而且大棱挑高感觉比刚才那个还高了对 是的还不是吗 其实一个做了一个简单装修的这算简单装修吗这算精装修了吧但是为啥我带你来看这呢?是因为它这个得着我妈户内跳高 两层 这个区域将来交给你的是6米层高 你可以隔成两层 这个镜头里面看不出来 但是人眼看着挺高的 对 而且你进来看就是这个位置这个卧室你能感觉它其实也很大而且卧室也给你做成了全落地窗它装修之后这两边板子一贴还感觉挺大的对就是你想它都把这做完了它这个开架我可以给你再打一下而且这还是北向的卧室,它还不是主我事情答案我站在墙角的时候对 视角看上去3米6的开架 这是做完的3米6了 刚才那就是3米2 3米2 3米3 还是没做完的 没做 毛墙状态 所以你想一想 你可以上二楼干涉 先看一楼的都有什么啊 一楼就是两间 北向两间房嘛 客位 对北向 你看这现在就是我这个大的,我进来这儿就要走运了这么大的开放式厨房就是你家来装肯定是封闭的嘛要么你现在为了好看都一般拉长了嘛这特别适合那种干那种美式自媒体对吧对 搁这 搁这 搁这 直一个那个对 然后这操作台对 直接就直接开干就行了 是甚至于说你都可以横向去切封城中西厨它宽度是足够的吗哇这个路台也很大了对这就是新一代的楼台设计就是这样的就是你看它出来之后它整体的质感而且它也做了一次当大你上面的这些货也看不到你这儿然后转角的哦好哦这样的在这里面你能明显感觉到其实我在客厅里面也没有那么压抑这有点大平衡的意思但是确实还是就是单面啊就是四分之一二分之一一层两户吗这是主观这才是主网主播也挺大的啊这还有个衣帽间是吧卫生间其实这个区域就算着握了衣帽间了将来打柜子是挺单的 足够得有个我给你打一下做完的面块,3米7这光主播才有个50多平方嗯 差不多跟第一个房子都差不多大了二楼我看看是什么情况吧因为这个一层就两户嘛一段楼一层就两户 [50:00] 不嘛 185也是院子的最大的面积看这个项目的主要原因就是因为我觉得这个产品是值得来看一下的400到450这个区间好你看这个房其实它也不小里边还套着微轻间 也不小 也不小对 相当于几个卧室 四个卧室你如果这个区域不可的话它就是个四房,南向北向各两间房这个弧线器,它这个位置装修的其实很有点浪费了都 太宽了 台盆占了2米 其实这个位置即便是想再放个浴缸它也没问题了嗯差不多在这放个浴缸他这个面景是算总的楼上楼下对吧因为这个是他自己你搭好了吗嗯你给你交给你的时候它是不打的就这个区域它是个六米挑高的空间六米挑高就从这儿到这个位置它是六米挑高的空间自己灵活对 整体上它对外宣伤的面积是对吗?就是185 建筑面积185 实际上你能得到多少?这么隔完应该在200万上了 具体我不太牵扯了没算过因为我不是职业供200 400多万其实也就是2万出头单价可能和隔壁差距没有对 单价并不是特别高这种产品是比较新颖的在当下市面上这种产品会谢谢大家这边的你们卖出几套?我们店基本上在这块每个月都应该都有成交总数量有吗? 总数量? 不好透露 呵呵 不太方便 行 嗯 反正就是基本上每月都有人愿意来看一看这个属于在整个软冻软息新房里卖的比较好的项目400多万还卖的比较好这个户型不是卖的最好的这个院子卖的最好的是136多少钱245就跟刚才那边差不多对 然后实际的面积就比刚才那边大挺多对 咱去那边转一下我带你去看一下它的136的户型这个户型不太好卖不太好卖对这个户型不太好卖因为太贵了对总价它上的太高了而且你想这个户型你毛坯你400到4005拿到手你最少给100-150的装修但是他这个不是直接给我装好了吗胶的时候是毛屁啊这个是展示角 对你要这么直接卖400元才新闻好 谢谢金庄兄拜四百其实还行吧他不是金庄兄你不认为最少的一百万上差不多也就是500万买的包子了你想我都买这么大面积了我不可能说是随随便便潦草潦草都这么装修吧我肯定得用比较好的材料吧我就装个北欧那个寂静风对吧我家里什么都不弄我客厅扔一个栏沙发放个电视哇 也行最后看到这个其实就是卖最好的那个是吧对就是他这个院子里面成交量比较大的你看就是人家的外面将来是食材的所以你看现在这个质感嗯 是不一样的咱刚才看那些都是正式器的Venomia就是成本和这些差距还是很大的这都是来看房的嗯 就看房的节假日国庆期间看房人还是比较多的谢谢大家我可以的谢谢大家是谢谢你别说看着样子都挺像中产的嗯那你你兜里钱不够 你也不会来这看你说我预算就100-200以内的那肯定不会来这看也是他肯定是能够得着他再来看吧不是一个独体入户的了但是就是正在把户外的空间更多的放到户内了也是偷了点的反正是现在大差不差都是这样的格局了 然后这也是三叶槽的格局 四叶槽了 这是四房的 四房这个厨房就是正常厨房了对就属于正常的厨房然后北向还是有一个洗衣间就是可以放洗衣机才有上下水 就这个空间而且就这个玩意它做的是全落地 你看它的窗户全部都是全落地的全落地感觉就是审美上好一点 对 它就是好看很多 你看这就是以前传统的阳台的位置 这个一二以外的算阳台的赠送这个外面这个白鞋外面就算赠送半赠送这个位置是以外的算飘窗所以这个货行位置胶带以外的位置属于全色色全送送对这就类似于我刚才跟你说的就是咱上次拍那个视频的时候说有的户型它可以外面一圈三四十公分全部都给你拉成送送的哦现在就这种就类似于这种这是个长卫间 主卧在这边 然后这是主卧的楼台然后这也是漂窗外面这一区 三个楼台然后这个区域楼台也是三个楼台这个房子大概能送多少?你看宝宝主 我给你玩的确认一下哈哈哈哈 标的面积是多少 130 136 感觉能送出20多 不止不止不止不止不止这是因为咱是个偶数层它是一南一北两个露台就是最小的那家房这也是算的就是外面一圈也是按照悄悄位置但是这个画的有点太离谱了你正常不可能画在这吧先画在这也太离谱了就是这样 他跟你说他送的巨来就是这样的定义比如说这房子来看的人真挺多的 [55:00] 你看136就成四方了咱刚才看到那个其实它是一个这个是两个卧室都有狼头的路对吧 而且就是或显很规整这边相当于是做了一个储藏间的位置它写的这个然后你看墙面因为石材几里脱就是外面都是石头的对外面是石材的先是目前在这个价格段内的单价在这个价格段内的外面做石材就是它一件看房人还比我想的还多一点这个小区的原因估计是你带我来看这个小区它可能就是因为这个小区好就是这个小区它本身它卖的就算比较好的嘛它卖的比较好的小区出货意料的人会多一点好这些都是工区空间,都是留给小孩活动的空间以前的小区里边它是没有这些配套的包括整个你看这边的一层的这些空间它都是你将来就比如说老人带小孩你在院子里边你不回家你带娃他也有地方去不回家干嘛就是你他就是想出来晒太阳或者说下来和小朋友玩的时候你老在家或者有什么事吗以前的院子里边你没有这种工序空洞的双你只能在家吃太阳或者你只能找数研究对吧?也是,没有小孩其实考虑不到这些方面对,但是你想能买这儿的它基本上都是会就像这种项目单身课程肯定会比较少你好谢谢你告诉你那个代看逻辑是啥来着4个小区其实3000年4个小区其实从100万200万啊然后到400万但其实严格的上去是100万到300万的加段对对对然后四五百的咱其实今天没看到这个400相当于比较牵强因为那个最大的满人很少但是它确实也是400万的房子对它是400万的房子就只是说可能大家对于这个接受度就没那么高了这个位置是整个5号线的然后这个位置是3号线以前我们说高兴唐岩路嘛嗯谭言路言现在是以金融和鞋子办公为主吗好多证券银行的总不经常都在这条件下然后产业园的话就是刚才说的环普咱现在在的大概是在这个位置然后南边还有数字能源岛华旗这些国家数字能源基地为啥叫软件形成?它是产业和居住并行的一个区域也是19年以后才开始重新开发建设的区域包括你的受众 你的讽刺群体 你们所在的行业大概率上来就是西安 不管是互联网 软件 应银相关力 大概率都在这个区域上关所以它的置业的首想区域肯定在这个区域然后往外溢的瓦拿一就是科技路三号线以北的大宅路延线可能在200以内150、60万你可能能选到私在宅能选到新的产品选到自信坊然后生活便利度也比较高 因为有商场有地铁然后还有一个就是西部达道这个选区因为有一家有比较成熟的生活配套烟火系好重而且就是同样的钱你在这比如说200万在这你可能能就买个110左右的然后我在那我可能就能现在我就能买到130 140的了对啊 就同品质的房屏质单是我面积就更大了不过这么逛下来我发现确实现在房间也没有说是特别就高新这块但是就高新这块也没有说是跌得特别厉害是吧?对对对 跌得特别厉害啊因为我今天带你本身就是属于挑的比较好的小区了哦哦哦哦特别厉害的那种有嘛就比如说刚才红西星城最贵手也卖2万了哦你现在也就一万出单头哦他有这种跳价但是这也不是可能不是大多数人首选的项目了 明白 这其实就涉及到另外一个就是分化嘛那不是说是同打同跌的趋势了 就同一个区域里边可能我产品我的物业这些房电有巨大差距的时候也会形成巨大的加差嘛对吧现在看第一个小区就相当于那个房子相当于是很多小年轻刚毕业手套房或者说家长想给娃留一个后路他自己工资也不是特别高基本上6到8千总4到6千或者说就是咱算这么个账就是我首付一交月供就当交房租了嘛啊啊这个逻辑嘛然后最后我还落个房嘛后面两个200多万的那就是你肯定就是要么就是奔着成家家里有一定基础的自己工作还可以的对在现代来说200以上就属于比较好的购买力了嘛对刚才这个就属于是你家里得有点小钱了要么就是你自己工资就很好了对吧工资很好在新安这种价位的我们遇到的有像在那个年薪30万以上吧差不多其实这种人你说少吧反正在这项目里面大概里都是这个水中的在我们这行也不算高吧对吧刚毕业就是这个角落对啊所以其实也还好无非就是看首富从哪来嘛但就越共来说其实不是问题确实不是问题 对吧而且你还有攻击金嘛所以它是这个罗织这个是刚才说的外溢就是这两个外溢区还有就是风东风西就是更往这一块你看南边那个工地那个工地就像136的户型那边是125成交价大概在160左右一般五六差点 [60:00] 100万对对对很便宜啊就只是这点距离然后因为那边闲政区属于丰东哼这边是高兴就差了五万倍左右反正你就按这一公里算吧看了一百万这就是区域的价差所以在这咱就在聊你看法一定得去实地去看大家一直说区域的价值我这么跟你说就很直观了确实好了那以上就是本期的全部内容大致上在先这样一个二线城市的高新区域买房目前就是这样的一个情况也不知道大家觉得怎么样就上面看到这四个小区你更喜欢哪一个跟你所在的城市相比它是贵了还是便宜了欢迎大家在评论区交流讨论感谢大家观看看到这里的朋友千万不要忘记一言三连支持一下感谢大家观看我们下期视频再见拜拜