美伊冲突重创迪拜楼市指数两周内暴跌32%引发富豪外逃潮

Alan Chen

无人机袭击彻底撕碎迪拜“安全天堂”的资产叙事，高杠杆期房炒房客面临资金链断裂的断供绝境。

AI-assisted summary of 迪拜楼市两周暴跌32%！14天摧毁“富人天堂” 全球富豪包机疯狂大逃亡！一场战争戳破迪拜房产神话，炒房客全军覆没？ — original source. Check the original for full context.

Source published: 2026-03-14

Detailed notes

## Background 该视频由 Alan Chen 于 2026 年 3 月 14 日发布在 YouTube 平台上。视频简介中提供了频道会员的解锁福利（如精华总结、投票权及优先回复等）、免费社群周报链接、特斯拉推荐链接、PayPal 赞助渠道、作者的 Twitter/X 账号，并包含了一份强调视频内容仅代表个人观点、不构成投资建议的免责声明。

## TL;DR 本期视频深入剖析了美伊军事冲突爆发后，迪拜房地产市场在短短 14 天内暴跌 32% 的惨烈现状。由于地标建筑遭遇袭击，“安全天堂”的神话彻底破灭，导致富豪包机外逃、炒房华人面临严重的杠杆危机，全球资金也随之向香港、新加坡等地重新洗牌。面对变成买方市场的迪拜楼市，视频通过三种情景分析评估了当前是否为抄底良机，并为投资者提出了必须遵守的五大铁律。

## Atmosphere & style 视频展现出一种危机笼罩、触目惊心的紧张氛围，将过去迪拜炒房圈的狂热浮躁与如今导弹袭城后的闪电崩塌形成鲜明对比。主讲人 Alan Chen 的叙述客观冷峻又带着犀利的警示感，通过具体的华人故事与详实的数据，传达出财富在战争面前如梦幻泡影般的脆弱感。整体视听体验仿佛一场冰冷的现实审判，让观众在惊心动魄的地缘政治危机中，深刻感受到“叙事破裂”给全球资本带来的震撼与反思。

## Key takeaways - [00:00](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=0s) 美伊军事冲突导致迪拜房地产市场在两周内暴跌32%，直接打破了其长期以来精心打造的“全球最安全富人天堂”的神话叙事。 - [00:00](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=0s) 迪拜在2021至2025年间房价经历狂热暴涨，平均涨幅达60%至75%，2025年更有近万名百万富豪定居，高度依赖外部资金和期房交易。 - [05:00](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=300s) 崩盘前迪拜投机气氛浓厚，炒房客通过仅需10%首付的“炒楼花”（期房转手）方式空手套白狼，吸引了大量热钱、币圈新贵及东南亚灰产资金涌入。 - [08:35](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=515s) 迪拜多处地标遭到无人机或导弹袭击导致航班停飞，引发富豪包机外逃以及阿联酋两大股市紧急休市，复市后地产龙头股触及跌停。 - [08:35](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=515s) 亚洲投资者对海湾地区的信心动摇，刚在迪拜扩展业务的跨国金融机构大受影响；学者指出迪拜由于缺乏本土根基，外籍人士逃离会导致城市停摆。 - [13:58](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=838s) 高达65%的期房交易比例让参与高杠杆“炒楼花”的华人炒房客面临断供和资金打水漂的危机，迪拜物流、跨境电商及旅游业也全面受挫。 - [13:58](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=838s) 从迪拜流出的巨额富豪资金正加速向香港、新加坡和瑞士等亚太及欧洲的避风港溢出，可能带动这些区域的高端资产迎来资金流入。 - [15:58](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=958s) 迪拜房产圈已转为买方市场，急售房源普遍涌现20%至35%的割肉折扣，中介整体咨询量暴跌。 - [15:58](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=958s) 迪拜历史上虽多次在危机（如2008年金融危机、疫情等）后强劲反弹，但本次地缘政治冲突对心理层面的伤害分歧巨大，未来走势取决于停火速度。 - [15:58](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=958s) 专家为执意入场抄底的投资者提出五大铁律：只买现房、只买核心地段、通过土地局验证真实折扣、做好5年以上长期持有准备以及严禁全仓。 - [15:58](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=958s) 迪拜的崩盘证明，当资产价值高度依赖某种叙事时，叙事破裂的跌幅将远超基本面，2026年全球投资的关键词已转向地缘政治风险。

## Detailed walkthrough ### [00:00](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=0s) 叙事破裂：14天摧毁迪拜的“安全天堂”神话

美国与伊朗之间的军事冲突爆发，受影响最深的并非伊朗本土、以色列或国际原油市场，而是此前处于狂热之中的迪拜房地产。两周之前，迪拜还是全球富人趋之若鹜的“应许之地”，凭借零税收、黄金签证以及五星级酒店零利率等优惠政策吸引了无数资金。迪拜皇室开发商伊玛尔（Emaar）每年跨年烟花秀的指示语言甚至只有英文、阿拉伯文和中文三种，足见其对中国买家的重视。

然而两周之后，战火改写了一切。帆船酒店被击落的无人机碎片引燃，迪拜国际机场遭遇两次导弹袭击，棕榈岛上的费尔蒙酒店发生爆炸，哈利法塔附近及Dubai Hills大桥上均发现了无人机与导弹碎片。这并非电影情节，而是真实发生的危机。

受此重创，迪拜房地产指数（DFM）在两周内暴跌32%，令过去三年高达180%的涨幅直接腰斩过半，年交易额达2500亿美元的市场一夜之间陷入冻结。迪拜花费十年时间、砸下数百亿美元精心打造的“全球最安全富人天堂”品牌，在14天内被几架无人机彻底摧毁。本期视频将从投资角度拆解四大核心问题：崩盘的严重程度、炒房华人的现状、战争对全球资产的影响，以及当前是否为抄底的良机。

* **房价前期涨幅**：2021年至2025年，迪拜房价平均上涨60%至75%，别墅类资产涨幅达150%。 * **历史交易纪录**：2025年全年交易额达9170亿迪拉姆（约2500亿美元），交易量超27万笔。 * **富豪迁入数据**：仅2025年就有9800位百万富豪定居迪拜（全球第一），带来630亿美元财富。目前迪拜拥有237位亿万富豪（资产超1亿美元）及至少20位十亿美元级富豪。 * **外国买家构成**：最大外国买家群体为印度人（占比超20%），英国、中国、俄罗斯及欧洲买家紧随其后，中国排在前十。 * **泡沫预警指标**：2025年9月瑞银（UBS）全球房地产泡沫指数将迪拜列为第五名；标普与惠誉（Fitch）此前曾预测会有最高15%的修正。 * **期房高风险性**：迪拜市场中65%的交易为期房（沙盘房），高度依赖外部资金持续流入和买家信心。

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[05:00](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=300s) 昔日炒房圈的疯狂与热钱的隐秘涌入

在崩盘发生前，迪拜的投机气氛已近乎疯狂。一名在迪拜生活了13年的中国女孩，从酒店服务员、奶茶店员工，最终误打误撞进入地产行业。她与一名在奶茶店结识的、在迪拜炒房的温州加密货币老板以及一名链家出身的合伙人组成了“草台班子”。公司成立伊始，便斥资三四百万迪拉姆购买劳斯莱斯、租赁市中心最贵的办公室包装门面，随后复制国内买房团、展会及大巴车推销的套路。她坦言：“不是我多厉害，是踩上了时代的风口，猪也会飞。”

当时最疯狂的玩法是“炒楼花”（炒期房）。买家只需支付10%的首付，在房子完工交付前即可转手。投机客往往直接买断一栋楼里景观最好的户型，首付仅需100多万人民币，待涨价后每套加价30万至50万转卖，空手套白狼。有中介在2022至2023年间一口气卖掉伊玛尔溪港（Emaar Beachfront）十几套均价650万人民币的房产，佣金收入极丰。另一位90后前空姐转行做地产生意，年销售额也已过亿。

然而，推动房价暴涨的并非全是正经投资人。2019年柬埔寨禁赌后，大量东南亚“灰产”资金和园区集团外逃至迪拜；加上2020年后加密货币暴涨，币圈新贵与温州资本带着巨额热钱涌入。迪拜凭借免签、不查征信、不查收入来源、只需一本护照即可进出的宽松政策，成为这些财富的避风港。一位资深中介精准地总结道：“普通游客在意赚不赚钱，炒房客在意能不能赚快钱，最近一两年的企业和资本在意的是安不安全。”

* **抢房盛况**：行情火爆时，中介为了帮客户抢到一个期房房源，需要在凌晨两三点去售楼处排队。如果不是VIP客户，销售人员甚至不予接待。 * **资金转型逻辑**：市场后期涌入的顶级资本，其核心诉求是“安全”，而这恰恰是被导弹精准摧毁的基石。

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[08:35](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=515s) 14天闪电崩塌：弹道导弹撕碎神话，富豪包机外逃

2026年2月27日，是暴风雨前最后的宁静，迪拜DFM房地产指数触及16910.3点的历史高位。仅棕榈岛一月份超过1000万迪拉姆的豪宅交易就达990笔。然而2月28日，美国联合以色列发动代号为“史诗狂怒”的军事行动，直接定点清除了伊朗最高领袖及多名官员。3月1日，伊朗展开史上最大规模的报复，向阿联酋、以色列、卡塔尔、沙特等多国同时发射导弹和无人机。

迪拜遭遇了前所未有的袭击：迪拜国际机场（DXB）航站楼遭无人机袭击，紧急疏散旅客并导致4人受伤；地标建筑帆船酒店被击落的无人机碎片引燃，火势蔓延数层；棕榈岛费尔蒙酒店发生爆炸；哈利法塔附近、Dubai Hills大桥以及国际金融中心（DIFC）均遭到袭击或发现碎片，全城航班停飞。3月2日，阿联酋两大主要股市宣布紧急休市以防崩盘。

3月4日复市首日，市场迎来恐慌性抛售，DFM大盘单日暴跌5.2%，龙头开发商伊玛尔和阿达尔（Aldar）直接触及5%的跌停板。从3月4日至13日，阿联酋累计拦截了253枚弹道导弹和1440架无人机，虽然拦截率超95%，但“遭到袭击”的事实已无法抹去。美国驻迪拜领事馆附近亦遭袭起火。

* **私人飞机大逃亡**：战火导致公共航班基本瘫痪，私人飞机成为唯一逃生通道。一位香港资产管理公司老板Justin在几天内帮15个富豪客户包了一架私人飞机飞回香港，费用高达30万美元。他的原话是：“他们根本不在乎价格，只想离开。” * **亚洲资本撤离潮**：据《日经亚洲》（Nikkei Asia）报道，这场冲突动摇了亚洲投资者在海湾地区的信心。阿联酋四分之一的基金由亚洲投资者持有，且2025年迪拜国际商会吸引的跨国公司中，有47%来自亚洲。野村证券、星展银行（DBS）、华侨银行（OCBC）等刚在迪拜扩展业务的机构大受影响。 * **商业模式缺陷**：莱斯大学贝克研究所的学者Jim指出，迪拜的经济模式脆弱在它“完全建立在外籍人士身上”，需要绝对的安全来吸引人才与资金。华尔街经历了911、伦敦经历了恐袭，但本土根基仍在；而迪拜“如果所有持有外国护照的人都逃走了，这座城市会字面意义上停摆”。

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[13:58](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=838s) 华人炒房客的杠杆危机与全球资金的重新洗牌

迪拜市场的崩盘对中国买家群体造成了直接冲击。由于期房在整体交易中占比高达65%，此前只付了10%首付、通过高杠杆参与“炒楼花”的炒房客陷入了绝境。随着房价暴跌，后续的付款计划（Payment Plan）依然在推进，如果投资者选择断供，之前投入的资金将全数打了水漂。“涨的时候你杠杆赚得快，跌的时候杠杆让你死得也快。”

不仅是炒房客，在迪拜从事贸易、物流、跨境电商及餐饮的庞大华人圈也全面受挫。迪拜的核心价值在于其国际航空与海运枢纽地位。如今，航班被砍掉80%，全球第九大港口杰贝阿里港（Port of Jebel Ali）一度暂停运营，酒店预订量骤降60%以上，年产值超300亿美元的旅游业面临重创。分析机构预测，若冲突持续到第二季度以后，迪拜年度旅游收入损失可能高达1500亿至1800亿美元。

从迪拜流出的巨额资金正在全球寻找新的避风港。香港的多家家族办公室已在密集讨论将资产搬回，新加坡、瑞士以及香港成为迪拜资金溢出的主要承接地。这意味着，亚太地区的高端房产、港股及新加坡REITs在接下来的几个月内，可能会迎来一波显著的资金流入。“危机从来不会让钱消失，它只会让钱换个地方。”

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[15:58](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=958s) 抄底时刻到了吗？三大情景分析与投资纪律

在危机笼罩之下，迪拜房产圈已经彻底由卖方市场转为买方市场，过去对客户爱搭不理的销售如今开始主动配合砍价。市场上涌现出大量标有“Distress Deal”（急受甩卖）的二手房源。迪拜老牌地产经济公司Sharewell Property（拥有38年历史）报告称，目前棕榈岛上急于出手的卖家正以低于市场价20%至35%的价格割肉出货：一套原价500万迪拉姆的房产可砍价至150万至175万；一套1500万迪拉姆的豪宅，折扣可达300万至525万；Dubai Marina的公寓折扣也达到了10%至50%不等。中介咨询量整体暴跌了45%。

从历史规律来看，迪拜经历过数次重创：2008年金融危机房价暴跌60%，温州炒房团全军覆没，但2021年迎来大反弹；2014至2016年油价崩盘导致房价修正25%至35%，随后再度翻倍；2020年疫情短期下跌15%至25%后，仅用18个月便创下新高；2022年俄乌战争更是吸引了大量俄罗斯富人涌入。每次危机似乎都是最佳买入窗口，但这次导弹直接落在了阿联酋土地上，心理层面的伤害是否能够修复，市场分歧巨大。为此，对未来走势做出三种情景分析：

对于执意在此时入场捡漏的投资者，有五个铁律必须遵守：第一，**只买现房，绝不碰期房**，防止开发商资金链断裂无法交付；第二，**只买核心地段**（如Downtown、棕榈岛、Marina），这些区域流动性强、复苏最快；第三，**验证折扣真实性**，必须对照迪拜土地局（DLD）的官方真实成交数据，严防销售套路；第四，**做好持有5年以上的长期准备**，放弃短期炒作幻想；第五，**严禁全仓**，必须将迪拜房产作为全球资产配置的一小部分，切忌盲目All in。

迪拜的崩盘给全球投资者上了一堂深刻的课：当一个资产的价值高度依赖于某种叙事（如迪拜的“安全天堂”、美股七巨头的“AI无限增长”、比特币的“数字黄金”、特斯拉的“智能机器人”），一旦叙事破裂，跌幅将远超基本面。传统的DCF估值模型无法测算无人机和战争的风险，在2026年，投资的关键词已不再是利率或AI，而是地缘政治。正如顺口溜所言：“十年安全金字招，万亿豪宅云里飘。无人机过帆船烧，叙事一破地基摇。”

## Notable quotes > [05:00](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=300s) 不是我多厉害，是踩上了时代的风口，猪也会飞。 — 中国女孩

> [05:00](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=300s) 普通游客在意赚不赚钱，炒房客在意能不能赚快钱，最近一两年的企业和资本在意的是安不安全。 — 资深中介

> [08:35](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=515s) 他们根本不在乎价格，只想离开。 — Justin

> [08:35](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=515s) 完全建立在外籍人士身上 — Jim

> [08:35](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=515s) 如果所有持有外国护照的人都逃走了，这座城市会字面意义上停摆 — Jim

> [13:58](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=838s) 涨的时候你杠杆赚得快，跌的时候杠杆让你死得也快。 — Alan Chen

> [13:58](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=838s) 危机从来不会让钱消失，它只会让钱换个地方。 — Alan Chen

> [15:58](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=958s) 只买现房，绝不碰期房 — Alan Chen

> [15:58](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=958s) 只买核心地段 — Alan Chen

> [15:58](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=958s) 验证折扣真实性 — Alan Chen

> [15:58](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=958s) 做好持有5年以上的长期准备 — Alan Chen

> [15:58](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=958s) 严禁全仓 — Alan Chen

> [15:58](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g&t=958s) 十年安全金字招，万亿豪宅云里飘。无人机过帆船烧，叙事一破地基摇。 — Alan Chen

## Mentioned 迪拜, 伊玛尔, Emaar, 帆船酒店, 迪拜国际机场, 棕榈岛, 费尔蒙酒店, 哈利法塔, Dubai Hills, 迪拜房地产指数, DFM, 瑞银, UBS, 标普, 惠誉, Fitch, 伊玛尔溪港, Emaar Beachfront, Justin, 日经亚洲, Nikkei Asia, 阿联酋, 阿达尔, Aldar, 国际金融中心, DIFC, 野村证券, 星展银行, DBS, 华侨银行, OCBC, 莱斯大学贝克研究所, Jim, 杰贝阿里港, Port of Jebel Ali, Sharewell Property, Dubai Marina, Downtown, 迪拜土地局, DLD, 特斯拉

[Source](https://www.youtube.com/watch?v=64cuPudaH4g)

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美伊冲突重创迪拜楼市指数两周内暴跌32%引发富豪外逃潮无人机袭击彻底撕碎迪拜“安全天堂”的资产叙事，高杠杆期房炒房客面临资金链断裂的断供绝境。本期视频深入剖析了美伊军事冲突爆发后，迪拜房地产市场在短短14天内暴跌32%的惨烈现状。由于地标建筑遭遇袭击，“安全天堂”神话彻底破灭，导致富豪包机外逃、炒房华人面临严重的杠杆危机，全球资金也随之向香港、新加坡等地重新洗牌。面对转为买方市场的迪拜楼市，视频通过三种情景分析评估了当前是否为抄底良机，并为投资者提出了必须遵守的五大铁律。美伊军事冲突爆发并波及迪拜多处核心地标，导致迪拜房地产指数（DFM）在两周内暴跌32%，直接戳破了其精心打造的“全球最安全富人天堂”神话。 (0:00) 地标遭袭与航班停运引发阿联酋股市紧急休市，复市后地产龙头股触及跌停，大批富豪斥巨资包私人飞机紧急撤离，重创了跨国金融机构与亚洲投资者的信心。 (8:35) 迪拜期房交易占比高达65%，此前仅付10%首付参与高杠杆“炒楼花”的华人炒房客面临血本无归的断供绝境，同时出逃的巨额资金正加速流向香港、新加坡及瑞士。 (13:58) 当地二手房源已涌现20%至35%的急售割肉折扣，楼市全面转入买方市场；分析指出抄底需视停火进程而定，并建议恪守“只买核心现房、绝不碰期房及严禁全仓”的投资纪律。 (15:58)

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Alan Chen指出，美伊军事冲突导致迪拜多处核心地标遇袭，彻底打破了其十年来精心塑造的“安全避风港”神话；迪拜房地产指数两周内暴跌32%，在期房高杠杆断供危机与富豪恐慌撤离的双重夹击下，年交易额达2500亿美元的市场陷入冻结。导弹袭击与“安全天堂”神话的破灭 (0:00) 两周之内，迪拜从全球富豪争相涌入的避税胜地演变为战火波及的前沿。随着美伊军事对抗升级，伊朗展开报复行动，迪拜国际机场、帆船酒店、棕榈岛费尔蒙酒店以及哈利法塔周边相继遭无人机或导弹碎片波及。尽管官方拦截率超过95%，但安全预期的破裂引发了剧烈抛售。阿联酋股市紧急休市后复牌，龙头开发商伊玛尔（Emaar）与阿达尔（Aldar）触及跌停，迪拜房地产指数（DFM）两周内暴跌32%，令三年牛市直接腰斩。在危机发生前，迪拜在零税收与黄金签证推动下，2021至2025年房价大涨60%至75%，仅2025年就吸引9800位百万富豪定居，年房产交易额达9170亿迪拉姆。然而，瑞银此前已将迪拜列入全球房地产泡沫指数第五名。袭击发生后，高度依赖买家信心的房产市场在14天内遭遇信心崩塌。投机热钱撤退与期房高杠杆危机 (5:00) 迪拜前期楼市的繁荣充斥着大量投机资本与灰产热钱。自东南亚严打博彩及加密货币爆发以来，各类寻求资金出海的资本借助迪拜宽松的进出与免查收入机制大举涌入，炒房客通过仅付10%首付的“炒楼花”模式层层加价转售期房。然而，迪拜全市场中有65%的交易均为期房（沙盘房），高杠杆运作在流动性充裕时放大收益，一旦市场逆转则迅速转化为致命风险。随着房价断崖式下跌，开发商后续的工程付款账单依然在按期推进，买家若选择断供则面临前期资金全额打水漂的困境。莱斯大学贝克研究所学者Jim指出，迪拜经济完全构筑于外籍人口基础之上；与其他遭遇恐袭仍具本土韧性的金融中心不同，迪拜一旦失去外籍护照持有者的人身安全信任，整座城市的商业运转和资产价值将面临瞬间停摆。资本恐慌外逃与跨国财富流动 (8:35) 空袭导致商业航班大面积瘫痪，促使滞留富豪不计成本包机撤离，单次私人飞机离境费用飙升至30万美元。《日经亚洲》报道显示，阿联酋四分之一的基金由亚洲投资者持有，且迪拜国际商会2025年吸引的跨国公司中有47%来自亚洲，野村证券、星展银行等机构的扩张计划均受到直接冲击。此外，航线被砍80%、杰贝阿里港一度停摆以及酒店预订下滑逾60%，重创了迪拜年产值超300亿美元的旅游与航运支柱，机构预警持续冲突可能带来高达1500亿至1800亿美元的旅游损失。撤出的巨量资金正密集寻找替代避风港，推动香港、新加坡及瑞士的家族办公室接纳外溢资本，亚太核心资产及新加坡REITs成为潜在承接方。抛售潮下的抄底分歧与三大预判 (15:58) 恐慌蔓延促使迪拜楼市全面倒向买方市场，中介咨询量暴跌45%，棕榈岛与Dubai Marina等核心区域涌现大量低于市价20%至35%的割肉急售房源（Distress Deal）。针对当前是否为建仓良机，分析给出了三种未来情景：若冲突在1至2周内停火，市场有望在3个月内修复70%，迎来快速反弹窗口；若冲突持续3至4周的基准情况，实际成交价预计下跌10%至15%，需由有纪律的长期资金分批吸纳；若战事拖延过第二季度，外资加速撤离，房价恐重现2008年暴跌60%的极端行情。针对执意入场的投资者，分析强调了五项风控铁律：仅购买现房而坚决规避期房、严选核心地段、对照土地局（DLD）官方成交价核验真实折扣、做好持有5年以上的长线规划，且切忌盲目重仓迪拜单一资产。该分析总结认为，迪拜楼市的闪崩揭示了当资产估值高度依附于“绝对安全”等单一宏观叙事时，一旦地缘冲突粉碎预期，资产回撤将远超传统模型测算。当前的未决核心在于中东冲突的持续时长与阿联酋安保形象的修复周期，若安全基石无法迅速巩固，迪拜作为全球外资避风港的定位将面临深度的结构性重估。

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[5:00] 中国女孩: 不是我多厉害，是踩上了时代的风口，猪也会飞。 [5:00] 资深中介: 普通游客在意赚不赚钱，炒房客在意能不能赚快钱，最近一两年的企业和资本在意的是安不安全。 [8:35] Justin: 他们根本不在乎价格，只想离开。 [8:35] Jim: 完全建立在外籍人士身上 [8:35] Jim: 如果所有持有外国护照的人都逃走了，这座城市会字面意义上停摆 [13:58] Alan Chen: 涨的时候你杠杆赚得快，跌的时候杠杆让你死得也快。 [13:58] Alan Chen: 危机从来不会让钱消失，它只会让钱换个地方。 [15:58] Alan Chen: 只买现房，绝不碰期房 [15:58] Alan Chen: 只买核心地段 [15:58] Alan Chen: 验证折扣真实性 [15:58] Alan Chen: 做好持有5年以上的长期准备 [15:58] Alan Chen: 严禁全仓 [15:58] Alan Chen: 十年安全金字招，万亿豪宅云里飘。无人机过帆船烧，叙事一破地基摇。

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美国和伊朗开战影响最大的是谁?大家猜一下,是伊朗,是以色列,还是石油?答案都不是,居然是迪拜的房地产。两周前,迪拜还是全球富人的应许之地,零税收,黄金签证,五星级酒店零利,连伊曼每年跨年烟花秀上的语言都只有三种,英文,阿拉伯文和中文。你想想,能让迪拜皇室开发商用中文做指示牌,这得是多重视中国买家呀。两周后呢帆船酒店被无人机的碎片点燃迪拜国际机场被导弹炸了两次棕榈岛上的费尔蒙酒店爆炸哈利法塔附近也都发现了无人机这个不是电影啊这是过去两周实实在在发生的事迪拜的房地产指数呢两周暴跌32%这是一个什么概念啊过去三年180%的涨幅直接腰斩过半2500亿美元的年交易额市场呢一夜之间冻结但这只是表面现象更恐怖的是迪拜花了十年花了几百亿美金精心打造的一个品牌全球最安全的富人天堂被几架无人机在14天之内彻底摧毁今天这期视频我要从投资的角度帮你拆解四个问题第一迪拜这场崩盘到底有多严重第二那些在迪拜炒房暴富的中国人现在怎么样了第三这场战争对油价美股和我们的普通人到底有什么影响第四也就是最多人很关心的现在是不是抄底迪拜房地产的千载良机看完这期视频你会对叙事驱动的资产泡沫有一个全新的认知这期视频信息量巨大现在后看好运不断我们马上开始如果你近几年关注过任何海外房产的信息你一定绑不开一个地方就是迪拜我们来看数据从2021年到2025年迪拜房价累计上涨60%到75%这还是平均数别墅涨了150%有人在迪拜做了多年的中介说他自己2021年买的房子是400万迪拉姆现在这个房子只600万两年十几万的租金的收入还是额外的DFM是迪拜的房地产指数从2023年10月到今年2月的高点累计涨幅180%你没听错一年半不到翻了快三倍2025年全年迪拜房地产交易额达到了AED的9170亿折合大约2500亿美元创下历史记录交易量超过了27万笔光是2025年就有500套房地产以超过1000万美元的价格成交2020年这个数字是多少呢30套5年翻了将近17倍这些钱都是谁砸进去的呢2025年有9,800位百万富豪搬到地拜定居带来了630亿美元的财富这个数字是全球第一名没有之一伦敦纽约新加坡全都排在后面迪拜现在拥有237位资产超过1亿美元的超级富人至少有20位10亿美元级别的富豪主要来自英国中国印度俄罗斯欧洲其中印度人是最大的外国买家群体占比超过20%中国排在前十为什么是迪拜呢其实就是三个字啊零税收没有个人所得税没有资本利得税没有遗产税再加上黄金签证你只需要花大概200万迪拉姆差不多是400万人民币买套房就能拿到10年可续签的长期签证对于全球的有钱人来说这简直就是天堂级别的deal伊玛尔每年的烟花花秀语言只有三种英文、阿拉伯文和中文Emar旗下商场的支持牌也是这三种语言你就知道中国买家在迪拜还是蛮有低伪的但是作为一个投资人我看到这种数据的第一反应不是兴奋,是警惕2025年9月,瑞银UBS发布了全球房地产泡沫指数把迪拜列为全球21个主要城市中泡沫风险第五名排在苏黎市和洛杉矶后面汇域评级Fitch在春季就预测2025年到2026年迪拜房价会出现最高15%的修正更关键的一个数据65%的交易是七房什么是七房呢就是房子还没盖好就卖了这意味着整个市场高度依赖两个东西持续的外国资金流入和买家信心一旦信心开始动摇这些七房就是定时炸弹这组数据和我们研究出的很多泡沫如出一辙房价涨到所有人都觉得不可能跌的时候就是黑天鹅最喜欢降临的时候只不过这次的黑天鹅不是利率不是经济不是供过于求是自灭意义上的导弹在讲崩盘之前我先带你看看战争之前的迪拜房产券有多疯狂 [5:00] 有一个在迪拜生活了13年的中国女孩她的故事特别有代表性她最开始在迪拜当酒店服务员后来卖奶茶最终误打误撞进了房地产行业她在奶茶店遇到了一个做加密货币的温州老板这个老板一直在迪拜炒房想干脆开个房产公司觉得他靠谱就投资了他另一个合伙人是恋家出来了三个人一个草台班子就这么凑起来了公司成立的第一件事是干嘛呢买牢租公寓就是买劳斯莱斯租市中心最贵的办公室一顿操作花了三四百万然后呢就开始用国内房产中介那套办法办展会跟旅行社合作在大巴上宣传卖点是什么呀什么世博会一带一路两国关系好跟国内海景房买谈房的套路是一样的他说了一句特别真实的话不是我多厉害是踩上了时代的风口猪也会飞呀更疯狂的就是炒楼花,在迪拜买7房,你只需要付10%的首付,房子还没交付就可以转手于是催生了一大批专业的炒房客,他们把一栋流里景观最好的户型全部买断首付总共可能也就花了100多万人民币等涨价时每套加个三五十万卖出去房子还没交付钱就赚到手了有中介在2022年到2023年一口气卖掉了一马云基港的十几套房每套均价650万人民币这个佣金你自己算一下还有一个90后的女生从空姐转行到迪拜做地产中介现在年销售也是过亿他说迪拜对女性非常友好但竞争也极其激烈不光是当地人在做全世界的中介都涌过来做美国的加拿大的希腊的欧洲的你真的天真的以为推动迪拜房价暴涨的只是正经的投资人吗2019年柬埔寨政府禁止了网络博彩大量从东南亚挥产出来的资金涌入迪拜为什么是迪拜呢免签不查征信不查收入来源一本护照随便进出再加上2020年之后加密货币的暴涨温州老板们币圈的新贵带着大量的热钱砸进迪拜的房产加上最近之前的那些东南亚的园区也是大量的集团来到了迪拜一位在迪拜做了多年中介的人说了一句非常有意思的话不同时间来的人需求不一样普通游客在意赚不赚钱炒房客在意能不能赚快钱最近一两年来的企业和资本在意的是安不安全注意最后这个安全两个字这恰恰是接下来被导弹炸掉的东西在市场最火热的时候迪拜的房产销售有多嚣张呢好的七房拍盘几个中介抢一个房源网速再快也没用有人是凌晨两三年就去排队英文二的开盘现场其实很多都是中介在开party只是外人看不懂如果你不是VIP客户很多销售根本懒得搭理你因为不愁卖供不应求有钱人排着队这个视频在网上大家应该能搜到记住这个画面等到我们后面讲抄底的时候你就会发现攻守完全逆转了好了前面铺垫迪拜有多么疯狂接下来就要讲最戏剧性的部分了14天之内这一切是怎么崩塌的如果你还没点赞订阅现在是个好时机因为接下来内容你是不想错过的2026年2月27号这是暴风雨前的最后宁静迪拜的DFM房地产指数触及了16910.3点的历史高位整个市场沉浸在永远会上涨的幻觉中棕榈岛上光是1月份超过1000万迪拉姆的超豪华交易就有990笔没有人觉得有任何问题2月28号美国联合以色列发动代号史诗狂怒的军事活动这不是一般的空袭直接把伊朗的最高领袖还有多名官员直接一过端我们这件事情讲过就不多提了伊朗的反应是什么呢史上最大规模的报复3月1号呢迪拜遭袭伊朗向阿联酋以色列卡塔尔科威特巴林约旦沙特等多国同时发射导弹和无人机迪拜的遭遇是这样的迪拜机场DXP航站楼被无人机袭击紧急疏散旅客有四人受伤帆船酒店呢是全世界最标志的酒店被击落的伊朗无人机碎片隐燃火势蔓延多层棕榈岛费尔蒙酒店爆炸四人受伤哈利法塔附近也发现无人机Dubai Hills大桥上无人机的碎片也引发汽车起火基拜的国际金融中心DIFC也遭到无人机袭击全部航班停飞到了3月2号UAE的两大主要股市宣布紧急修饰这个是史无前例的措施目的只有一个防止崩盘式的抛售全球投资者涌入黄金等避险资产 [10:00] 3月4号开市休市结束后的第一个交易日DFM大盘指数单日暴跌5%伊曼尔迪拜最大的开发商黄氏背景和阿达尔直接触及了5%的跌停板房地产指数5个交易日暴跌20%恐慌性抛售外国投资者也是净卖出3月4号到3月13号UAE累计探到253枚弹道导弹1440架无人机4人死亡110人受伤虽然95%以上被拦截了但是被打了这个事实一见就够了美国驻迪拜领事馆的父亲也遭了无人机的袭击起火DFM房地产指数从16910点跌到了11850点跌幅约32%Bloomberg报告UAE企业债券成为新兴市场本月表现最差板块酒店预定量暴跌60%以上经纪公司报告客户资讯量下跌45%你看从历史高点到崩盘中间只隔了一天2月27号还是16912月28号导弹就来了这个就是黑天鹅的残酷之处他从来不会给你再看看的时间当帆船酒店着火的画面传遍全世界的那一刻迪拜发生了一件你可能想象不到的事情私人飞机公司的电话被打爆了需求远超可用航班和座位3000多个航班每天受影响80%以上取消公共航班基本瘫痪私人飞机成了唯一的逃生通道有一位来自香港的资产管理公司老板Justin他在几天之内帮15个客户包了一架私人飞机从阿曼飞回香港费用大概是30万美元他的原话是他们根本不在乎价格只想离开30万美元15人分摊每个人也就2万多美金对于那些在迪拜动辄几千万美金资产的富人来说根本不是钱的问题是命的问题更深层的震动发生在亚洲的资本权日经亚洲Nikki Asia发了一篇报道说伊朗战争动有了亚洲投资者在海湾的信心数据很说明问题,UAE1 4分之1的基金由亚洲投资者持有2025年,亚洲占迪拜国际商会吸引了跨国公司的47%野村、DBS、OCBC、新加坡两大银行刚在迪拜扩展业务,专门服务亚洲富人香港多家族办公室的Annual Capital CEO Nick说,亚洲投资者正在重新考虑他们的决定,可能会把钱搬回香港或新加坡。创办了大使俱乐部的Patrick说,长期冲突可能导致外籍人士集体外迁,就像几年前在Hong Kong发生的事一样。这就引出一个关键的问题,迪拜为什么比纽约、伦敦、新加坡更脆弱?来自大学Baker研究所的Jim发了一单非常精辟的话,迪拜的经济模式完全建立在外籍人士身上他们提供治理劳动力和投资资本你需要安全和稳定来吸引聪明的外国人然后他说了一句更狠的如果所有持有外国护照人都逃走了这座城市会自面意义上停摆迪拜是不靠石油的它靠的是外国人的信心这就是迪拜跟纽约的根本区别纽约经历了911伦敦经历了多次恐怖袭击但他们都有本土的经济根基华尔街不会搬走英国的金融体系不会消失迪拜没有这个根基它的整个商业模式就建立在一句话上你来这里是安全的当翻船酒店找好的视频被全球所有的新闻频道循环播放这句话的可信度就被炸出一个可能永远都修不好的洞再来看整起的冲击面股市DFM开日首日暴跌5.2%房产和银行板块最产烈旅游酒店预定暴跌60%以上300亿美元以上的年旅游产业面临重创港口方面捷备阿里港全球第九大港口运营一度暂停航空方面80%以上的航班取消3000多个航班每天受影响包机公司的报告需求爆满一家分析机构估算如果冲突持续到第二季度以后迪拜面临的年度旅游收入损失可能在1500亿到1800亿美元之间你可能觉得迪拜崩盘离你很远其实不然中国买家是迪拜房产的前十大外国买家群体前面我们讲的那些什么温州老板币圈新贵炒楼花的中介相当一部分都是华人这些人现在面临一个很现实的选择割肉离场还是死扛等反弹对于那些只付了10%首付炒楼花的人来说情况就更危险了房价跌了这么多但是后面的付款计划还在如果你扛不住断供了之前付的钱就全打水漂了这就是七房占65%的恐怖之处涨的时候你杠杆赚的快 [15:00] 跌的时候杠杆让你死得也快而且这不只是买了房子的人的事迪拜有大量的华人在做贸易物流电商餐饮这个生意是很依赖于迪拜的国际枢纽的地位航班正常飞港口正常转游客正常来现在航班卡了80%捷布亚利港一度停运酒店预定跌了60%这些生意全部受到了冲击我们频道也有在迪拜的观众可以在评论区留下你最真实的看法和前线的报告再说油价这场战争让油价今年已经翻了将近一倍霍尔木兹海峡被封锁关于油价和美股的全球金的影响我之前视频专门做过这里就不展开了那么从迪拜溢出的钱最终会去哪呢这是跟我们最直接相关的问题亚洲投资者正在重新评估海盘资产香港的家族办公室已经讨论把钱搬回来新加坡香港瑞士这些地方可能是迪拜资金溢出的主要成节地这意味着如果你关注港股新加坡Race或者亚太地区的高端房产接下来几个月有可能会看到一些资金的流入危机是从来不会让钱消失的它只会让钱换个地方好了讲了这么多的冲击和影响你们肯定在想那机会呢接下来才是今天最重头的部分如果你身边也有房友在debuy投资或者关注海外房产的朋友记得帮我转发这个视频给他们看有些信息可能真的有用还记得我上面讲的吗战前的debuy房产销售有多嚣张几千个中介抢一个房源排队凌晨两三点VIP以外的客户根本不搭理现在完全反过来了你知道现在迪拜房产权中介流行的关键词是什么吗distress deal急受甩卖我搜了一下现在有专门的网站叫Dubai Distress Deals首页列着一堆棕榈岛的别墅Duntown的公寓Marina的号宅全部打折甩卖Sharewell Property是迪拜最老牌的地产经济之一38年的历史专门发布说目前棕榈岛上急于出手的卖家正以低于市场价20%到35%的价格出货一套500万迪拉姆的房产现在可以砍到150万到175万一套1500万的房子折扣可以达到300万到525万迪拉姆还有Dubai Marina的公寓折扣范围10%到50%不等之前那些对你爱搭不理的销售小姐们现在可能是他们求你入手的时机那些曾经炒楼花轻轻松松赚几十万的中介现在面临的是客户取消看房签约延期资讯料暴跌45%的现实之前一个房源几千人潮现在是你去砍价他们得配合这个我也希望我们频道的迪拜地区的观众可以在评论区抒发一下最前线最真实的反馈那为什么说可能这次是机会呢我们来看看历史数据说话迪拜不是第一次经历这种危机2008年金融危机房产暴跌60%温州炒房团全军覆灭但是2021年到2025年那些底部买的人赚了60%到75%2014年到2016年油价崩盘房价修正25%到35%到2022年那些在底部买步的人全部翻倍2020年疫情房价短期跌15%到25%恢复用了多久18个月那些在2020年低点买入棕绿岛的人到了2023年赚了超过60%22年俄乌战争你猜怎么着迪拜不但没跌反而涨了俄罗斯富人带着大量的资金涌入棕绿岛和Marina创下了最强交易记录规律非常明显每一次危机都是迪拜房地产最佳的买入窗口但前提是,你要判断这次是情绪冲击还是结构性崩盘这次到底一不一样,我们分两派的观点来分析乐观派会告诉你,实际房产成交价还没有跌32%跌的是上市开发商的股票指数,这是领先指标最近三天看房量比冲突刚开始的时候增长了75%3月2号到9号仍有3570笔销售交易,总额是32.4亿美元。银行对房地产的帐口也从2009年的20%降了14%,政府由主权基金兜底。迪拜2020年以后增长是不靠石油的,靠的是贸易旅游和科技金融。悲观派也会告诉你,这次真的不一样,导弹第一次真实的落在了UAE的土地上,心理层面是完全不同的。安全天堂品牌一旦破损修复远比价格修复困难你可以降价卖房但你怎么能让翻船酒店着火的画面从人们的脑海中消失呢65%是7房高度的依赖信心信心一动摇断供潮可能出现SNP警报如果冲突持续奢侈品段的小开发商首当其冲经纪人咨询量下降45%买家在观望 [20:00] 下面我做一个简单的情景分析情景一最佳情况一到两周停火市场三个月可能会恢复70%旅游业的第三季度反弹那些现在抄底的人可能在六个月内赚20%到30%这个场景下现在确实是黄金窗口情景二基准情况冲突维持三到四周市场起稳但还是低迷2026年旅游收入减半部分企业和富人外迁到新加坡香港房价从股票指数跌幅了32%缩减到实际成交价格跌10%到15%有纪律的长期投资者是可以逐步建仓情景三也就是最坏的情况长期冲突超过第二季度减住的资本外流安全天堂的品牌需要数年来修复参考2028年的60%的跌幅这个情况下现在超级可能在半山摇评论区讨论一下你觉得现在是哪种场景的可能性更大如果有观众真的在考虑这个问题我觉得有几个关键的原则可以分享给大家第一个就是你要买的话也只买现房别碰棋房现在的环境下开发商的交付能力是存余的你只买那些已经完工的产权清晰的房子第二只买核心地段的房子什么Downtown 棕榈岛 Marina这些区域是最具有流动性的恢复也最快别碰什么新区小开发商第三个就是验证折扣的真实性很多所谓的distress sales是营销手段要对照迪拜的土地局DLD的真实成交数据确认折扣是对比真实的市场价第四个你要做好吃有至少五年以上如果你指望炒短期这可能不一定是最好的机会但是如果你愿意持有5-10年迪拜的历史记录确实表明长期投资者能通常获得丰厚的回报第五个就是别全仓任何时候任何资产all in都是非常危险的操作分散配置把迪拜房产当做全球资产组合的一部分而不是赌注说白了市场上现在有两种人一种是在恐慌抛售的人一种是在恐慌中捡货的人历史告诉我们后者通常会赢但历史也告诉我们并不是每次恐慌都一样你要做的不是盲目乐观或者悲观而是理解风险量化风险然后做你能承受的迪拜的崩盘给我们一个深刻的教训就是当一个资产的价值高度依赖于一个叙事当叙事破裂的时候跌幅会远超基本面迪拜的叙事是安全天堂它不只是一个标签而是支撑着零税收政策黄金签证富人迁入外资流入的整个飞轮叙事一破飞轮就得停这个逻辑呢其实不止适用于迪拜你想想看美股七巨头的叙事是什么AI不可逆转的增长那如果AI叙事出现了裂痕呢比特币的叙事是什么数字黄金如果这次战争中它没能证明币产属性呢特斯拉的叙事是什么不只是车企是AI和机器人公司那如果FSC或者Optimus不及预期呢每一个资产都有一个叙事你要做的不是判断叙事对不对而是评估如果叙事破裂你的仓位能不能承受从俄乌到伊朗我们必须承认一件事传统的估值模型需要加入战争者家DCEF模型不会告诉你无人机什么时候来适应率也不会反映霍尔木兹海峡封锁的风险2026年的投资关键字可能不是利率不是AI而是地缘政治这一点迪拜用32%的跌幅给所有人都上了一项课最后我们做个总结迪拜用10年的时间告诉全世界我们是最安全的地方伊朗用两周告诉全世界安全从来不是你能买到的商品那些在迪拜买了帆船酒店旁边豪宅的人花了几千万美金买的不是房子是一个叙事我在全世界最安全的地方现在这个叙事被字面意义上的火焰烧穿了作为投资人我们需要记住一件事当所有人都觉得一个故事不可能改变的时候恰恰是风险最高的时候无论是迪拜房地产美股七巨头比特币还是任何资产蓄势都可以在一页之间反转但反过来说如果你有纪律有耐心能像Allen的观众的频道一样看穿恐怖背后的本质每一次恐慌都是一次重新分配财富的机会问题是这一次你站在桌子的哪一边呢正所谓十年安全金字招万亿豪宅云里飘无人机过翻船烧叙事一破地机窑如果你觉得今天的分析对你有帮助记得帮我点赞订阅评论区告诉我你觉得迪拜现在应不应该抄地你更看好哪种场景我是艾伦看完再赞要上万贯我们下期视频再见

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